신축 오피스텔 실거주 전세 및 월세에 관해서 궁금해요

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 오피스텔의 경우, 명목상으로는 비거주거용으로 주거용외의 용도로 사용하는 것을 전제하고 있습니다. 이러한 경우, 부가가치세법상 일반 과세 사업자로 사업자 등록 및 해당 오피스텔 취득시 부담하신 취득시 부담하신 부가가치세는 공제 (환급)이 반영됩니다.

하지만, 해당 오피스텔이 주거용으로 사용되면 임대사업자는 부가가치세법상 과세사업자가 아닌 면세 사업자로 전환되며 일반사업자로써 공제(환급)받은 매입에 대한 부가가치세는 신고 및 납부를 하시게 됩니다.

해당 사항에 대해서 다음과 같이 정리 드립니다.

○ 과세 및 면세구분 
- 비주거용 건물 임대 : 비주거용 건물 임대는 부가가치세가 과세되는 용역으로 과세 사업자에 포함되며 용역 공급에 대해서는 세금계산서 발행이 원칙이며 매출 상황에 따라서 간이과세자나 일반과세자 여부가 구분될 수 있음. 다만, 취득시 부담한 부가가치세 환급을 위해 통상적으로 일반과세자로 등록하고 있음  
- 주거용 건물 임대 : 부가가치세법상 과세사업자가 아니며 소득세법상 사업자로 통상 '면세 사업자'로 구분됨. 면세 사업자는 부가가치세 신고와 납부의무가 없고 다만 소득세법에 따라서 매년 2월 '사업장현황신고'를 통해서 매출과 매입에 대한 정보를 신고하도록 하고 있음.

○ 과세사업자의 면세사업자 전환 
- 과세사업으로 사업자등록을 했지만 실질적으로는 면세사업자에 해당하면 부가가치세법상 폐업을 해야 하며 소득세법상 사업자인 면세사업자로 등록해야 합니다. 
- 과세사업자 폐업시, 상각대상 자산인 건물은 폐업시 잔존재화에 해당하게 되어 해당 자산 취득시 공제받았던 재화에 대해 사업개시후 받았던 매입에 대한 매입세액 공제(환급) 금액은 폐업일이 속하는 달의 다음달 25일까지 폐업에 따른 부가가치세 신고시 '공급의제'로 반영하여 신고 및 납부해야 합니다.

○ 거래의 증빙 발급 및 제출 
- 과세사업자인 일반 과세자는 용역 (임대용역) 공급시 임대 계약서에서 정하고 있는 바에 따라서 대가를 지급받을 때 세금계산서를 발행하고 또한 보증금에 대해서는 정기예금이자율에 상당하는 이자를 간주임대료라는 명목하에 부가가치세 매출세액에 반영해야 합니다. 다만, 간주임대료에 대해서는 세금계산서를 발행이 배제되는 대상으로 계산 결과만 부가가치세 신고서 '기타'란에 반영하면 됩니다. 
-  면세사업자인 거주용 부동산 임대는 언급드린 바와 같이 면세사업자로 세금계산서를 발행하지 않고 계산서를 거래에 대한 증빙으로 발행하시면 됩니다. 또한, 부가가치세 신고 의무가 없는 관계로 매년 2월에 '사업장현황신고서'를 제출하여 매출 정보를 관할세무서에 신고하면 됩니다. 물론, 지금은 모든 세무적인 의무와 절차가 홈택스에서 이루어지고 있습니다.

○ 결론 : 
- 실제 업종 (주거용 건물 임대업? 비거주거용 건물 임대업?)에서의 차이로 인해서 부가가치세 매입세액 공제 혹은 납부 또는 일반 과세 사업자폐업 등의 절차적인 문제들이 발생하게 되는 것으로 실제 임차인의 해당 부동산의 용도 여부가 결정되면 언급드린 절차 등을 이행하시면 문제가 없습니다.  
- 물론, 기존의 일반과세자에 대한 사업자등록을 폐업하지 않고 '주거용 부동산 임대업'에 대한 업종 추가를 통해서 겸영사업자로 유지할 수도 있습니다. 하지만, 겸영사업자의 경우에는 반기별 부가세 신고 등을 이행해야 하는 관계로 주거용 임대업만을 하시게 되면 폐업하고 면세사업자 등록으로 처리하시는 것이 편의성 측면에서 적절하다고 판단됩니다.

김재은 · Answer

1. 세입자가 사업과 관련하여 사용하는 경우에만 과세사업자가 유지됩니다. 전입은 사업이 아닌 주거를 목적으로 사용하는 것이므로 임대인의 과세유형은 일반과세자가 아닌 면세사업자로 전환됩니다.

2. 전세, 월세를 불문하고 임차인이 거주 목적으로 사용하는 경우 일반과세자가 아닌 면세사업자(주택임대사업자)가 되며, 이 경우 기존 부가세 환급받은 금액을 다시 납부하여야 합니다.

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