세무 Q&A

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  • Q.

    재개발 입주권 양도세 문의

    안녕하세요?

    입주권 양도세는 부동산계산기나 홈택스계산기로 계산이 잘안됩니다.
    매수 당시 조정지역이고 이주 중, 멸실전이며 실거주 하지 않아 양도세를 내야합니다.

    20년 9월 6.2억 서울 재개발 빌라 매수 (공동명의 - 7:3)
    23년 10월 관리처분인가
    25년 11월 입주권 9억 매도
    감정평가금액 2억, 추가분담금 5억 (추가분담금은 향후 납부예정이며 현재 납부금액 없음)

    아래와 같이 계산해야 하는게 맞는지 도움 부탁드립니다. 양도세 신고 견적도 받고 싶습니다

    1. 공동 70% : 취득가액 4.34억 매도가 6.3억, 양도차익 1.96억 과세표준 1.935억 세율 38%, 양도세 5,359만원, 지방세 535만원
    2. 공동 30% : 취득가액 1.86억 매도가 2.7억, 양도차익 0.84억 과세표준 8,150만원 세율 24%, 양도세 1,380만원, 지방세 138만원
    김*수 님
     조회 : 697건 답변 : 2건 25.07.05
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    박준우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.07.07
    채택답변

    안녕하십니까,

    납세자 여러분의 성공적인 절세를 연구하는
    방배동 세무사 율광 세무회계 박준우 세무사 입니다.

    7:3의 지분비율을 가지고서
    일반적인 주택의 취득과 동일하게
    양도가액, 취득가액을 안분하여 계산하신 것으로 보입니다.

    현재 계약을 하시고 잔금을 치르기 전으로 보입니다.

    먼저,
    재개발 및 재건축으로 인한 양도세는
    재개발 및 재건축으로 취득하는 입주권을 포함해서

    일반적인주택과는 다른 방식으로 계산산식이 구성되어 있습니다.

    이는 관리처분인가로 인해 기존 보유하신
    빌라의 성격이 관리처분계획인가 이후에 입주권으로 변경되기 때문입니다.

    때문에, 관리처분인가 전의 차익과 관리처분인가 후의 차익으로 나누어 계산하셔야 합니다.

    1) 입주권 양도차익(권리分)
    양도가액-법정평가액-법정필요경비

    2) 종전 보유 부동산분
    법정평가액-종전 취득가액-법정필요경비

    두 부분으로 각각 나누어 양도소득금액을 산출하신 이후
    세액계산 단계의 검토가 필요합니다.

    재개발, 재건축 주택 및 재개발 재건축 입주권의 계산은
    일반 주택의 양도와 비교할 때

    난이도가 있는 용역에 해당합니다.

    해당 내용을 참고하시거나,

    잔금일이 11월시 신고기한은 26년 1월로
    아직 시간이 있는 편이니,

    조합으로부터 권리가액산출내역서를 다시 확인 하신 이후
    전문가의 도움을 받아 진행하시는 것을 권해드립니다.

    *** 의뢰하여 진행하시게 될 경우 예상 상담 및 신고수수료는
    실제 상황을 확인해야 하나 백만원 전후로 생각됩니다.

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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.07.06

    취득가액은 관리처분인가 전과 후를 합산합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

양도세의 기본 계산 형식은 맞으시나, 특히 재개발 입주권의 양도세 계산에는 다양한 변수가 있어 아래 내용을 참고해주세요.

재개발/재건축 입주권의 양도시 양도소득세 산정은 아래와 같습니다.
1. 양도차익 계산 = 매도가격 - 취득가격 - 양도비용 - 건축비용
2. 과세표준 계산 = 양도차익 * 100 / (100+세율)
3. 양도소득세 계산 = 과세표준 * 세율

여기서 양도비용이란 중개수수료, 인지세 등 매매와 관련된 비용을 의미하며, 건축비용이란 재건축에 따른 건축비용 중 가구당 부담금액을 의미합니다.

말씀 주신 과정에 따라 계산을 해보겠습니다.

1. 공동 70%
- 취득가액 : 4.34억
- 매도가 : 6.3억
- 양도차익 계산 = 6.3억 - 4.34억 - 양도비용 - 건축비용 = 양도차익
- 과세표준 계산 = 양도차익 * 100 / (100+38) = 과세표준
- 양도소득세 계산 = 과세표준 * 38% = 양도세
- 지방세는 양도소득세의 10%로 계산

2. 공동 30%
- 취득가액 : 1.86억
- 매도가 : 2.7억
- 양도차익 계산 = 2.7억 - 1.86억 - 양도비용 - 건축비용 = 양도차익
- 과세표준 계산 = 양도차익 * 100 / (100+24) = 과세표준
- 양도소득세 계산 = 과세표준 * 24% = 양도세
- 지방세는 양도소득세의 10%로 계산

아직 손에 넣지 못한 추가분담금같은 경우는 나중에 납부하면 그 때 공제를 받을 수 있습니다. 건축비용 계산시 고려해야할 점들이 많으니 전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다.

공제가능한 비용 등 상세한 사항이나 계산은 전문가에게 문의하시는 것이 좋을 듯 싶습니다. 다소 복잡한 편이기 때문에 실제 계산시에는 세무사 등의 전문가와 상의하며 진행하시는 것이 좋을 것 같습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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