세무 Q&A
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Q.
일시적 2주택자 처분기한 연장, 중과세 추징, 부담부 증여 및 주택 매각에 따른 절세 및 대응방안 문의
21년 4월부터 구리 아파트(보금자리론 3억 포함, 시가 5.6억)에 실거주 중이며, 22년 8월 평택 아파트(2.2억)를 추가 매수해 일시적 2주택이 되었습니다. 보금자리론 규정상 25년 4월 30일까지 종전주택을 처분해야 하나, 사정상 평택이 아닌 구리에 계속 거주하며 평택 주택을 매도하려 했으나 매각이 지연되어 주택금융공사에 3개월 처분기한 연장을 신청, 25년 7월 30일까지 유예 승인 받았습니다. 그러나 평택시청은 지방세법상 기한 미준수로 중과세 약 2천만 원을 추징 통보하였습니다. 이에 따라 부담부 증여로 배우자에게 평택 주택을 넘기는 방안을 검토 중이나, 종전주택이 공동명의인 상태에서 증여 시 배우자가 2주택이 되어 주담대가 불가능하다는 점도 우려됩니다. 현재 평택 주택을 1.75억에 매도할 예정인데, 계약금·중도금을 어떻게 활용하고 향후 절세 및 대출에 불이익이 없도록 처리할 수 있을지 상담 요청드립니다.
원*연 님
조회 : 211건
답변 : 1건
25.07.11
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.07.12
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
우선, 일시적 2주택 비과세를 받으려면 구리아파트를 2025.8월까지는 처분해야 비과세 되겠습니다.
(종전주택처분기한은 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분)
그러나 평택주택을 양도하는 경우에는 비과세가 되지 않습니다. 이점 유의하시기 바랍니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
신청인님의 상황을 종합적으로 고려하여 맞춤형 조언을 드리기 위해서는 조금 더 자세한 정보가 필요합니다. 하지만 기본적으로 제시해주신 정보를 바탕으로 다음과 같이 대응할 수 있는 방안들을 제시드리겠습니다.
1. 일시적 2주택자 처분기한 연장: 이미 주택금융공사에 처분기한 연장을 신청하여 유예를 받으셨으니, 이 기간 이내에 평택 아파트를 매각하시는 것이 우선입니다.
2. 중과세 추징: 메소드 원칙이 정한 대로 처분기한을 넘기셨기 때문에 중과세가 이루어졌다고 합니다. 중과세는 합법적으로 추징된 세금이므로 별도의 절세 방안이 없습니다. 그러나 이는 조세 법령에 대한 전문적인 판단이 필요할 수 있으며, 당장의 해결책으로는 매물을 빨리 팔아서 중과세를 최소화하는 것이 좋다고 보입니다.
3. 부담부 증여: 부담부 증여를 통해 평택 주택을 배우자에게 넘기는 방안을 검토 중이라는 것을 보면, 일정 부분의 부담부를 증여하여 세액을 줄이는 방법을 검토 중이신 것으로 생각됩니다. 조세 전문가와 상담하여 부담부 증여의 장단점과 세금 정보를 자세히 살펴보시는 것이 좋을 것입니다.
4. 주택 매각 시 계약금·중도금 활용법: 주택 매각 시 받게 되는 계약금이나 중도금은 원래 소득세 대상이 아니지만, 중도금을 보유하고 있다가 주택을 전매하게 되면 증가분에 대해 소득세가 부과됩니다. 이를 줄이는 방법으로는 중도금을 빨리 인출하고, 이를 금융기관에서 수익이 발생하지 않도록 관리하는 것입니다.
5. 절세 및 대출에 불이익 방지: 평택 주택의 매도금 전체를 주택 재매입이나 대출 상환 등에 활용해 대출 상환 부담을 줄이는 한편, 세금 절약을 위한 주택 매입 신고, 주택연금 등의 제도를 활용하거나 공제 가능한 항목들을 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.
이와 같은 사항은 복잡하고 전문적인 결정을 필요로 하는 부분이므로 세무사, 부동산 전문가, 재무 상담가 등과 충분히 상의하실 것을 권장드립니다.
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