세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
-
Q.
재건축 조합원 현금청산 양도소득세 관련 문의
-보유주택
① 서울 강서구 방화동 2003. 7. 16. 매매 / 매입가 : 1억 / 22년째 거주
- 정비구역(방화3재건축)으로 조합원 지위 (정비구역 현황 : 사업시행인가 후 현재 조합원 분양신청 중)
② 인천 계양구 장기동 2016. 7. 1. 매매 / 매입가 : 1억
③ 인천 계양구 장기동 2016. 5. 20. 매매 / 매입가 : 5,000만
④ 강원도 원주시 우산동 2013. 12. 2. 매매 / 매입가 : 4,200만
※ 처 보유주택 없음 (안산소재 APT 2025년 1월 자녀에게 증여)
Q1. ①주택 현재 기준 (②,③,④ 주택 보유상태)으로 현금청산 받는 경우, 양도세액이 어느 정도 되는지 ?
※현금청산가액 (종전자산평가액) 5.3365억 / 22년 보유 기준
※①주택 현재 조정대상지역 아님 (서울 강서구)
Q2.①주택이 추후 조정대상지역으로 지정되고 2027년 상반기 현금청산을 받는다고 가정했을 때, 양도세 중과 적용한 최대 양도세액이 어느 정도까지 나올 수 있는지 ? (+절세방안이 있을지 ?)
Q3.②,③,④ 주택은 조정대상지역이 아닌데, ①주택이 조정대상지역으로 지정된다는 가정하에 매각 시, 양도세 중과대상 4주택에 포함이 되는지 ?
Q4. 조세특례법 77조 의거 정비사업의 경우, 양도세 세제혜택을 받을 수 있는 것 같은데, 요건이 까다로운지 ? (+요건충족 사례가 많은지 ?)
※재건축 사업범위에 도로·상하수도·공원·사회복지시설 등 정비기반시설 반영
※대행사에서는 분양신청을 하더라도 본 계약을 하지 않으면 현금청산 된다고 하는데, 분양신청을 한 순간 세법상 입주권 취득으로 간주, 수용형 양도로 인정이 되지 않을까요 ?
Q5.②,③,④ 주택 모두 매각 후 2년이 경과시점에 ①주택 현금청산 시, 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 ? (+①주택 조정대상지역 지정될 경우, 2년거주 요건 인지?)
채*도 님
조회 : 1541건
답변 : 1건
25.07.25
-
강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.07.25
청산 기준 취득가액을 확인해야 양도세를 계산할수 있습니다.
취득시점 기준으로 조정대상 지역 아니면 중과배제입니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
A1. 재건축 현금청산 양도소득세는 일반적으로 종합소득세에 포함되어 계산됩니다. 구체적인 양도세액은 소득세율과 누진세율이 적용되며, 이에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어 서울 강서구에 위치한 주택의 경우, 현재 양도목적에 따른 중과세 대상이 아니어서 기본적인 종합소득세율이 적용되겠지만, 재산 증가분에 대한 양도소득이 큰 경우에는 누진세율이 적용될 수 있습니다. 따라서 구체적인 금액을 알아보려면 소득세 계산에 필요한 자료를 준비하여 세무사에게 상담하는 것이 좋습니다.
A2. 조정대상지역으로 지정될 경우, 재건축 현금청산에 대한 양도소득세 중과세가 적용되지만, 조정대상지역 지정 전에 현금청산을 하면, 조정대상지역 지정 후 양도세 인상에 미치는 영향을 받지 않습니다. 이 경우 절세방안으로는 재건축사업에 참여하여 현금청산 대신 새 집을 분양받는 방법이 있습니다.
A3. ②, ③, ④ 주택의 경우 조정대상지역이 아니므로, ① 주택이 조정대상지역으로 지정되더라도 4주택자 양도세 중과의 대상에서 제외되는 것이 일반적입니다.
A4. 조세특례법 77조에 따르면, 정비사업에 참여하는 주택에 대해서는 일정한 요건을 충족하면 양도소득세 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 정확한 법적 해석이 필요하므로 관련 전문가에게 상담하는 것이 필요합니다.
A5. 소유주택을 전부 매도한 이후 2년 동안 별도 주택을 소유하지 않았다면, 현금청산 시 1가구 1주택자의 세제 혜택(양도소득세 비과세)을 받을 수 있습니다. 다만, 조정대상지역에 위치한 주택이 경우, 2년 이상의 실제 거주 기간이 추가로 필요합니다. 이 점은 세법 해석에 따라 변동 될 수 있으므로, 세무사와의 상담 후 결정하시는 것이 바람직합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.