세무 Q&A
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Q.
주택 취득 시 주택가격 산정 기준 관련 문의드립니다
안녕하세요.
현재 경기도 과천시의 다가구 주택에 거주 중입니다.
올해 초 저와 제 동생이 각각 주택 토지를 1/8씩 양도받았고, 어제 추가로 주택(건물) 지분을 1/8씩 추가로 매매하였는데요.
저희는 이미 토지를 가지고 있으니 건물 가격만 1억 5천 정도로 생각하고 취득세가 6억 이하의 주택, 즉 1%로 나올 것을 예상했는데, 토지와 건물 전체를 주택 기준가격으로 삼고 세금을 매기더라구요. 저희는 토지를 양도받을 때 이미 세금을 냈는데, 이렇게되면 이중과세가 아닌가요?
추가로 저번 주에 시청에서 담당자오ㅡ 대화를 할 때는 매매가를 2800으로 잡아서 거래하면 되겠다고 안내받았는데, 어제 신고를 위해 가보니 담당자가 바뀌었다며 3500으로 과세표준액을 올려버렸습니다. 어떤 것 때문에 과세표준액이 며칠만에 오른 건지도 추측이 가능할까요..?
갑자기 내야 할 세금이 100만원이 올라버려서 너무 힘듭니다ㅠㅠ 도움 부탁드립니다. 감사합니다!
김*현 님
조회 : 197건
답변 : 2건
25.08.05
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강규성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.08.05
안녕하세요.
분당 세무회계 빅플로우입니다.
주택의 공유지분이나 부속토지만을 '취득'하는 경우에도 주택을 취득하는 것으로 보아 취득세를 산정하게 됩니다.
지난 번에 토지 공유지분 취득분에 대해 취득세 과세표준을 산정하여 신고 납부하신 것이며,
이번 에는 건물 공유지분 취득분에 대해 취득세 과세표준을 산정하여 신고 납부하시는 개념이므로 이중과세로 볼 수는 없습니다.
한 편, 각 공유지분 취득 시 과세표준이 아닌 해당 주택의 전체 가액을 기준으로 세율을 산정(1~3%)하기 때문에, 이번에 취득하시는 공유지분이 6억 이하라도 해당 주택 전체의 가액이 6억을 초과하는 경우 1%를 초과하는 세율을 적용받으실 수 있습니다.
유상취득 시 과세표준은 사실상의 취득가격으로 하는 것이며, 특수관계인 간의 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시키는 것에 해당하는 경우에는 시가인정액을 과세표준으로 하므로(지방법제10조3 제1항, 지방령 제18조의 2), 이에 따라 과세표준이 상승했을 가능성이 있습니다.
감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.02
취득세를 토지 건물 전체로 계산하고 이미낸 세금을 빼고 계산했을 겁니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요.
1. 다가구주택의 토지와 건물의 구분 양도 및 취득은 주택관련 세제에서 어려운 부분입니다. 해당 주택이 하나의 부동산으로서 가치를 가지는 것이기에 그래도 세금을 내야하는게 원칙이지만, 이를 분할해서 양도하거나 취득했을 때 어떻게 세액이 산정되는지는 실제로 혼란스럽습니다.
건축물 나이/토지규모/건물 규모 등 다양한 요소에 따라 공시지가가 결정되나, 일반적으로 토지가 상당부분을 차지하게 됩니다. 따라서 토지는 별도로 양도받고 이후에 건물을 매매할 때에는 토지를 제외한 금액으로 거래되어야 한다는 것은 당연해 보이나, 공부상의 주택가격에서 토지비율을 제외하면 건물만의 가치가 지나치게 낮아지게 되어 공정한 가격으로 보기 어려울 수 있습니다.
어쨌든 법에 따라 세금을 내야할 금액이라면 내야하는 부분이나, 그 세부 산출 과정에 대해서는 조금 더 상세한 설명을 들어 볼 필요가 있습니다.
2. 다가구주택의 취득세에 관해서는, 가격이 9억을 초과하면 2%가 적용됩니다.
3. 여러분께서 말씀하신 변동 문제는 세무서에서 주택가격 산정에 대해 재산정을 한 것으로 보입니다. 공시지가에 대한 변동이 있는지 알아봐야 합니다.
이 외에도 세무사나 변호사 등에게 상담을 받아보는 것도 권장드립니다. 담당자에 따라 일관성 없이 안내를 하는 등 고객으로서 혼란스러운 상황을 겪으셨다면, 전문가의 도움을 구하시는 것이 좋을 것 같습니다.
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