부동산 매매사업자, 양도세와 종소세 둘다 신고해야하나요?

Question

김효건 · Answer

안녕하세요

세무회계 담안 대표 회계사 김효건입니다.

부동산매매사업자가 개인사업자인 경우 매도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 '양도소득세' 기준으로 예정신고, 납부가 이루어지고,

다음해 5월 종합소득세 신고시 부동산매매사업자의 사업소득 형태로 소득세 신고가 이루어지며, 이때 예정신고, 납부한 금액이 기납부세액으로 공제받게 됩니다.

다만 특정 요건의 부동산인 경우 양도소득세 기준 계산금액과 종합소득세 기준 계산금액 중 큰 금액으로 산정되기도 합니다.  (즉, 양도소득세나 종합소득세 방법 중 세금이 많이 나오는 방향으로 부과하겠다는 의미)

최근 국세청에서 실제 부동산매매사업자가 맞는지 여부 등 '사업성' 즉, 계속적, 반복적인 영리활동인지 여부를 확인하고 있어 주의가 필요합니다.

답변이 도움되셨다면 '채택' 부탁드립니다. 감사합니다 :D

전민수 · Answer

안녕하세요 대표님,

세무회계 수의 전민수 대표세무사입니다!

부동산 매매업자의 경우엔 부동산 매매 시 총 2가지 신고를 하셔야 합니다

1) 예정신고: 부동산 매매 후 2달 이내에 예정신고
2) 종합소득세 신고: 다음 해 5월에 총 수입에 대해서 신고를 함 - 예정신고 때 납부한 세금은 차감해줌

결론적으로 부동산 매매할 때마다 예정신고를 진행해주고, 1년에 한 번 종소세 신고 때 총합으로 정리해 신고하시면 되겠습니다.

이 때 예정신고 때 납부한 세금은 차감해주니 이중납부는 걱정하실 필요 없으십니다.

매매사업자도 결국 일반 사업자처럼 종소세 신고하시면 되겠습니다.

더 궁금하신 게 있으시면 언제든 말씀해주세요~!

김민현 · Answer

안녕하세요. 세무회계 예인입니다.

부동산매매사업자는 토지 등의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 되는 날까지 신고하는 예정 신고의무가 존재합니다.

그리고 반드시 내년 5월 종합소득세 신고기한내에 확정신고를 이행해야 합니다.

예정신고 시에는 다음의 산식으로 계산됩니다.

1. 토지등 매매차익 : 매매가액 - 필요경비-장기보유특별공제

2. 예정신고산출세액 : 토지 등 매매차익X양도소득세율(2년 미만도 기본세율)

내년 5월에 진행하는 확정신고는 '비교과세'가 적용되는지 안되는지에 따라 계산방식이 다른 점 신고 시에 염두해두시기 바랍니다.

감사합니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.

부동산 매매업자의 경우에는 총 2회 신고하게 됩니다.
매매일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 후 다음연도 5월에 직전연도 매매물건을 모두 더해 재 신고하게 됩니다.

예정신고는 세금을 미리 내는 개념이라고 생각해주시면 됩니다.

감사합니다.

황정민 · Answer

부동산 매매업인지 여부를 판단할 때는 계속 반복적으로 파는지가 중요합니다.

사업자 등록을 매매업으로 내었다고 하여 사업소득으로만 신고하는 것은 아니며, 
사업소득인 경우라도 비교과세와 부가가치세를 고려하여 판단하여야 합니다.

강대성 · Answer

안녕하세요.

매매사업자는 양도소득과 마찬가지로 매도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 매매차익 예정신고를 진행해야 합니다.

이때 납부한 금액이 기납부세액이 되며 종합소득세 신고시 차감하고 최종납부세액을 계산합니다.

감사합니다.

구남주 · Answer

안녕하세요, 매매사업자 전문 구남주세무사입니다.
9/1(월)까지 소득세로 매매차익 예정신고로 신고 납부가 이루어지면 되십니다. 양도세 신고는 따로 안하셔두 되구요!
금번 예정신고 이후 5월 종합소득세 확정신고로 마무리될 예정이십니다.
감사합니다:)

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

양도소득세 신고안내문은 매매사업자인것을 모르고 
일반적으로 보내는 것이라고 보시면 됩니다.
매매사업자도 매매업예정신고의무는 있으니 아래 참고해 보시기 바랍니다.

제69조 [ 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부 (2009.12.31 제목개정) ]
① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 
2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 
토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.(2009.12.31 개정)

② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다.(2009.12.31 개정)

③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 
제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도
 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.(2014.01.01 개정)

감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)

김현철 · Answer

안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.

매매사업자와 관련하여는 세금신고시 재고자산으로 관리해야 하기 때문에

세무사분께 의뢰하여 신고할 것을 권해드립니다.

직접 하실 생각이시라면 매매사업자의 사업용 재고자산(빌라)의 경우

양도차익의 계산을 양도소득세 규정을 준용하여 8월말일까지 매매차익에 대한 예정신고를 하시면 됩니다.

그 이후 다음해 5월에 다른 본인의 소득 또는 다른 매물의 판매 등과 합산하여 종합소득세 신고를 하시면 됩니다.

즉  25년 8월 말에 토지 등 매매차익 예정신고를 1번 하시고(양도소득세 규정 준용),

26년 5월에 종합소득세 신고시 예정신고 내용을 포함하여 다른소득과 합산 신고하시면 됩니다.

신경석 · Answer

매도일로부터 2달 말까지 매매차익 예정신고를 하고 내년 5월에 종소세 신고를 하면 됩니다

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부동산 매매사업자, 양도세와 종소세 둘다 신고해야하나요?