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Q.
청약 당첨된 아파트 공동명의 시 세금 관련 문
안녕하세요,
최근에 배우자 명의로 청약 당첨된 아파트를 저와 공동명의로 신청하려고 알아보는 중, 세금 관련 문의사항이 있습니다.
<기본정보>
1. 분양가는 6억, 옵션은 1천만원 총 6.1억원
2. 현재 계약금으로 10%만 납부한 상태. 11월부터 중도금 시작
<문의사항>
1. 현 상태에서 공동명의를 하여 지분 배분 시, 총 6.1억원을 기준으로 지분율에 따라 증여액이 결정되나요?
이미 배우자에게 10년 내 2억원을 증여한 사실이 있어, 비과세는 4억원만이 남은 상태입니다.
예를 들어 당장 5:5로 공동명의하면 6.1억원의 50%인 3.05억원이 증여로 잡히는지.
2. 공동명의 시 증여세 이외에 증여취득세 3.5%가 별도로 발생하나요?
그렇다면, 이때도 전체분양가(6.1억원)에 대해 3.5%가 발생하는건가요 아니면 지분율을 고려한 금액에 3.5%가 발생하나요?
3. 향후에도 공동명의 신청할 수 있던데, 공동명의를 신청하는 시점에 따라 세금의 차이가 발생할 수 있나요?
예를들어, 현 시점과 중도금을 30%낸 시점에 공동명의를 신청했을 때 세금의 차이라던지..
4. 5:5 또는 6:4든 공동명의 지분배분을 했을 시, 앞으로 중도금이라던지 잔금은 모두 해당 지분 배분에 따라 부부 각자가 납부해야 하는건가요?
중도금은 일단 대출을 받고, 나중에 잔금대출로 전환 시에 가지고 있는 돈은 지급하고 남은 금액만큼 잔금 대출을 받을 생각인데, 만약 5:5로 공동명의 시 그 가지고 있는 돈을 지급할 때도 각각 5:5만큼만 지급 할 수 있는건지, 또 대출 받을때도 5:5 만큼의 지분을 고려해서 대출받을 수 있는건지. 등등 궁금합니다.
노*원 님
조회 : 1887건
답변 : 3건
25.09.01
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김유정 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.01
채택답변
안녕하세요!
1. 분양권을 일부 증여하는 경우 아래와 같이 계산합니다.
[현재까지 불입된 금액+프리미엄] * 증여 지분율 = 증여재산 평가액
즉, 5:5 공동명의를 하려고 하는데 현재 계약금으로 10%에 해당하는 6,100만원이 납부된 상태이고 프리미엄이 없다고 가정한다면 증여가액은 [61,000,000(납부액)+0(프리미엄)] * 50% =30,500,000원 입니다.
2. 분양권의 경우 취득세 대상은 아니기 때문에 현시점에서 분양권을 공동명의로 바꾸시면 주택 완공시 최초취득에 해당하는 취득세만 납부하시면 됩니다.
3. 위 답변에 따라 생각하시면 현시점과 중도금을 납부한 시점은 증여재산평가액이 달라지기 때문에 차이가 있습니다.
4. 증여를 한 이후에 납부금액은 각자가 납부하시는 것이 맞습니다. 각자의 자금 원천이 필요하기 때문에 그 점에 유의하셔야 합니다.
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박준우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.01
안녕하십니까,
납세자 여러분의 성공적인 절세를 연구하는
방배동 세무사 율광 세무회계 박준우 세무사 입니다.
1. 증여당시의 납부액에 프리미엄을 가준으로 증여가액이 설정되게 됩니다.
만약, 중도금 대출이 실행되는 경우 히당 대출에 대한 부담부증여 이슈가 발생할 수도 있으며,
분양권 프리미엄을 평가하기 위한 감정평가가 선행되어야 합니다.
2. 분양권은 [ 부동산을 취득할 수 있는 권리 ]에 해당하며, 등기의 대상이 아닙니다.
때문에 취득세의 납부대상이 아니며, 향후 분양주택의 잔금을 완납하시어
분양주택의 취득이 이루어지는 시점에 취득세를 부담하게 됩니다.
분양주택 외의 주택이 있으신 지 알수 없어 중과여부까지 고려할 수는 없으나,
당첨자 본인(배우자 分)은 배우자가,
수증받으신 본인께서는 본인의 취득분은 선생님이 취득세를 부담하게 됩니다.
3. 앞서 말씀드린 바와 같이,
취득시점이 변경되는 경우 해당 납입액 까지 고려됨으로,
증여재산이 변동이 발생하게 됩니다.
4. 분양당첨 배우자로 부터 선생님께로 증여로 권리의무의 승계가 일어나게 되는 만큼
해당 지분에 대한 비율로 중도금 및 대출을 부담하셔야 합니다.
자세한 내용은 전문가와 상담을 통해 진행하시는 것을 권해드립니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.01
1) 지분율에 따른 납입금을 납부해야 합니다.
2) 지분율에 미달하는 미납액만큼 증여로 추정됩니다.3.05억원 증여로 잡히고 배우자공제 남은금액을 소진시킵니다.
3) 증여는 취득세율 3.5프로입니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요, 질문의 답변을 아래와 같이 드립니다.
1. 아파트를 공동명의로 신청할 경우, 지분율에 따르면 공동명의로 한 사람이 얼마를 부담하는지에 따라 증여세가 발생합니다. 따라서, 전체 분양가 6.1억원 중에서 50%의 지분을 가지게 된다면 현시점에서의 증여액은 3.05억원이 됩니다.
2. 증여취득세는 보통 증여세와 별도로 발생합니다. 이때 증여취득세는 증여받은 금액에 대해 3.5%가 발생하는데, 예를 들어 전체 분양가 6.1억원 중 50%인 3.05억원을 증여받았다면 그 금액의 3.5%가 증여취득세로 부과됩니다.
3. 공동명의를 신청하는 시점에 따라 세금의 차이가 발생할 수 있습니다. 만약 계약금을 제외한 중도금을 모두 납부하고 공동명의를 신청할 경우, 공동명의 시점에서 남아있는 부분을 배우자에게 증여하는 것으로 간주되어 세액이 달라질 수 있습니다.
4. 공동명의 시 지분배분에 따라 중도금이나 잔금을 납부해야 합니다. 일반적으로 지분에 대한 납부비율을 따르는 것이 원칙입니다. 따라서 가지고 있는 돈을 지금할 때나 대출을 받을 때 지분배분 비율을 고려해야 합니다.
단, 세금 및 부동산 관련 사항은 변동이 있을 수 있으며, 본 답변은 일반적인 상황에 대한 답변이므로 구체적인 상황에 따라 서로 다를 수 있습니다. 따라서 최종 결정을 하기 전에 전문가의 자문을 받는 것을 권장드립니다.
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