세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
2주택자 양도세 취득세 고민
[현재 상황]
- 올해 10월 말 준공 예정인 분양가 6.5억 오피스텔(아파텔) 분양권을 가지고있음.
일반사업자를 내고 부가세 환급을 받았기에, 현재 오피스텔은 주택 용이 아닌 일반사업자용으로 되어있음.
(매도 하고싶으나, 현재 매수 수요도 없고 분양가대비 금액이 많이 떨어진 상태)
- 현재 기존 1주택자 보유자
[문의사항]
1. 오피스텔에 실거주를 하게되면 일반사업자에서 주택용으로 돌려야 하는지? 그럼 받은 부가세 환급금은 세무서에 반납하는 건지? 연락이 알아서 오는지?
나중에 언젠간 주택으로 돌린다면 빨리 부가세 환급금 반납하고 지금 돌리는 게 나은 건지? 1,2년 뒤라도 돌리는게 나은지?
2. 오피스텔을 주택용으로 돌리게 되면 2주택자가 되는데 이런 경우 오피스텔 취득세는 [주택용/일반사업자용]에 따라 금액이 다른지? 어떤 용으로 가져가는 게 나을지
3. 2주택자가 되면 2년 안에 2곳 중에 1곳은 무조건 팔아야 하는지? 양도세 등 세금을 덜 내는 방향으로 하려면 어떤 식으로 진행해야 할지
4. 이 외에도 추가적으로 나갈 세금이나 고려해야 할 부분들이 있을지? 절세방법을 알고싶습니다.
안***요 님
조회 : 205건
답변 : 5건
25.09.11
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최원국 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.12
1.실거주 즉 주택으로 전용하게 되면, 환급받은 부가세를 직접 신고납부하셔야 합니다 무신고 시 가산세 포함하여 세무서에서 연락옵니다
다만 반기마다 추징세액이 25%씩 깎인다고 보시면 됩니다 따라서 2년 뒤에 돌리면 납부할 세금은 없습니다
2.취득세는 취득 당시의 공부상 용도로 판단하기 때문에 오피스텔은 상업용 건물로서 납부합니다. 주택으로 전환해도 차이는 없습니다
3.1세대 1주택 비과세를 말씀하시는 것 같은데요 비과세 가능 여부는 사장님의 기존주택 정보를 알아야 정확한 판단이 가능합니다
4.절세 가능 여부는 따로 세무사 상담을 받는 것을 추천드립니다
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.12
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 주택으로 전환하면 면세전용이라고 해서 자진해서 부가가치세를 신고하고 반납해야 합니다.
2. 오피스텔 취득세는 용도에 따라 다릅니다. 대체로 비주택용(업무용)으로 취득된 것이므로
4.6%가 적용되었을 것입니다. 그러나 실거주 해도 비조정지역이면 추가 취득세는 발생하지 않겠습니다. (주택수는 늘어남)
3. 2주택자가 된다면 일시적 2주택으로 비과세를 받으려면 신규주택 취득후 3년내에 기존주택을 양도해야 비과세 됩니다.
물론 기존주택이 비과세요건은 갖춘상태라야합니다.
4. 오피스텔은 주택일수도 업무용일수도 있는데, 위에서처럼 부가세와 양도소득세이 미치는 영향이 많기때문에 잘 따져야 합니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
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문기욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.12
안녕하세요,
1.
1) VAT문제
사업을 폐업하는 경우 건물은 취득한 기간부터
매 기간 5% 감가를 적용한 간주시가에 대해서 부가가치세를 계산합니다.
따라서, 현재 매출이 없다면 실거주를 하는 시점에 용도 변경 하시면 됩니다.
2) VAT신고
주택 용도변경을 하는 경우 직접 부가세 신고 하셔야 합니다.
폐업시 다음달 25일까지 신고 하시면 됩니다.
2.
부동산 상황에 따라서 다릅니다.
취득 후 전환은 취득세 대상이 아니며,
향후 추가 주택 취득시 중과세율이 적용됩니다.
3.
현재 1주택자고, 새로 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택을 양도하는 경우
일시적 2주택 요건 갖추면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.
고가 주택인 경우 양도가 12억까지 비과세 됩니다.
4.
실거주하실 계획이라면, 다음 방법이 있습니다.
( 다른 여러 상황에 따라서 절세 방법이 달라질수있으며, 문의 주신 상황에 따른 대략적인 안내이므로 세무사와 상담을 추천드립니다. ^^)
1) 오피스텔 주택 전환 전에 기존 주택 양도
2) 오피스텔을 1세대 1주택으로 취득
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이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.12
안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.
1. 주거용으로 사용하시는 경우 주택으로 정정신청 하셔야 합니다.
부가세는 자진신고하시는게 제일 좋고 그렇지 않으면 일정기간이 지난 이후 세무서에서 과세예고통지를 받을 수 있습니다.
주택으로 변경한 시점에 바로 부가세 납부하시는게 제일 좋습니다. 세무서에서 연락을 받는 경우 가산세 및 납부지연이자 등 세부담이 더 커질 수 있습니다.
2. 취득세는 변동이 없습니다
3. 일시적 1세대 2주택 적용으로 기존주택을 비과세로 양도하고싶으신 경우, 기존주택을 신규주택취득일로부터 3년이내에 처분하셔야 합니다.(기타 요건 충족하는 경우)
4. 주택으로 정정하는 경우 향후 기존주택 처분계획 등 고려하셔서 선택하시는게 좋습니다
재산세만 놓고봤을때는 오피스텔을 주택으로 변경하시는게 더 유리합니다
감사합니다
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.12
1) 부가세 환급받은것은 다음 부가세 신고시 납부하시면 됩니다.
2) 양도세 주택수 판단시 오피스텔은 실제 주거용도로 사용하였다면 주거용으로 판단합니다.
3) 일시적2주택 이용하여 1세대 1주택자처럼 비과세 적용받을려면 비과세요건 검토후 양도하시면 됩니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 일반사업자용으로 사용하던 것을 주거용으로 변경할 경우에는 세무서에 변경 사실을 신고하고 부가세 환급금은 반환해야 합니다. 이는 세무서에서 알아서 연락이 오지 않으나, 변경 사실을 알고도 신고하지 않을 경우 불이익을 받을 수 있으므로 주택으로 변경 후 정해진 기간 내에 신고하는 것이 바람직합니다. 언제변경하느냐의 문제와 관련해서는 실거주 계획이나 기타 세금 문제들과의 종합적 판단이 필요합니다.
2. 오피스텔 취득세는 일반사업자용과 비사업자용(주택용) 간에 세율이 다릅니다. 일반적으로 비사업자용이 세액이 더 많이 부과됩니다.
3. 2주택자가 되는 경우에는 팔지 않아도 됩니다만 양도세 등의 추가적인 부가세 부담이 있습니다. 특히, 현재 정부의 주택정책으로 인해 다수의 주택을 보유하고 있는 경우에는 그 부담이 크므로 주택의 보유와 판매에 대한 결정은 세제와 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.
4. 절세 방법에 대해서는 전문적인 재무 상담이나 세무사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 일반적으로 이와 같은 경우 세금 절감을 위해 주택을 임대사업자로 등록하거나, 특정 기간 이상 보유 후 판매하거나, 주택 임대사업자 등록 등의 방법을 사용하기도 합니다.
하지만, 위 내용은 모두 일반적인 사항에 불과하며, 개별적인 상황에 따라 적절한 조치나 절차는 달라질 수 있습니다. 따라서 세부적인 상담은 세무사나 전문가에게 문의하시는 것이 좋습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.