세무 Q&A

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  • Q.

    보증금 있는 아파트 무상증여시 채무도 같이 받나요?

    실거래가 4억 월세 보증금 5천이 있는 아파트를 어머니께 증여받으려고 합니다.
    부담부 증여인 경우 3억 5천이 증여세 대상이 대고 5천의 채무도 같이 받는 것으로 알고 있는데,
    전체 4억을 증여한다고 할 때 4억에 대한 증여세가 나오고 5천만원의 채무는 수증자가에게 있는건가요 아니면 증여자에게 있는건가요?
    김*현 님
     조회 : 935건 답변 : 12건 25.09.22
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    이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.22

    안녕하세요,
    부담부증여를 하는 경우에는
    보증금 채무 부분에 대해서는 양도세를 신고하고,
    보증금을 제외한 증여부분에 대해서는 증여세를 신고합니다.
    감사합니다.

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    김정환 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.22

    안녕하세요. 김정환 세무사입니다.

    보증금 5천만 원이 있는 아파트를 어머니로부터 증여로 받을 경우,
    어머니는 양도가액 5천만 원에 대한 양도소득세 신고 의무

    아들은 증여세 신고 의무가 발생하고(채무액 5천만 원 차감하여 증여세 과세 가액 산정).
    임대보증금의 상환의무자는 이를 승계한 아들이 되는 것입니다.

    만약, 증여일 전에 어머니가 보증금을 임차인에게 반환하고 아들이 임차인과 재계약을 한다면
    4억 전액이 증여세 과세가액이 됩니다.

    감사합니다.

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    양승현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.22

    4억원에 보증금 5천만원이 있는 주택의 경우
    1) 보증금을 인수한다면
    3억 5천은 증여세 대상이 되며 보증금 부분은 유상양도로 보아 양도소득세의 과세 대상이 됩니다.
    2) 보증채무 또한 증여자가 변제를 해주는 조건이라면
    4억원이 증여세 대상이며 추후 5천만원의 채무는 증여자가 지급을 해야합니다.

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    이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.22

    안녕하세요,
    안강세무회계 이시열세무사입니다.

    세입자가 있는 주택에 대해 보증금은 제외하고 건물만 증여받으려는 듯 합니다.
    단순 4억원 증여도 가능하며 해당 임대보증금에 대해서는 어머니께서 세입자에게 상환하셔야 합니다

    감사합니다

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    장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.22

    안녕하세요.

    증여재산가액 4억에서 인수채무액 5천만원을 공제한 금액이 증여세과세가액입니다.
    증여세과세가액에서 증여재산공제, 감정평가수수료를 제외한 금액이 증여세과세표준이고, 과세표준에 따라 세율이 적용됩니다.

    증여자는 양도하는 채무액에 대해서 양도소득세 신고를 해주어야 합니다.

    도움이 되셨길 바랍니다.

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    성자현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.22

    안녕하세요
    함께 걷는 세무파트너, 정앤성세무회계 성자현 세무사입니다.

    전체 4억을 증여한다는 것은 보증금 5천 또한 어머니가 부담한다는 뜻이 됩니다.
    따라서 5천만원의 채무 부담의무는 어머니, 즉 증여자에게 있습니다.

    추가적으로 궁금하신 점이 있으시면 연락주세요. 감사합니다.

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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.22

    네 맞습니다. 보증금도 승계하면 채무의 승계에 따라 부담부증여 양도세 대상입니다.

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.23

    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    4억원이 전체 자산가액이라면 4-0.5 = 3.5원은 증여받는 것으로 수증자에게 증여세 과세
    0.5억원은 증여자에게 양도소득세를 과세하게 됩니다.
    채무를 털어내는 것은 곧 유상으로 양도한 것으로 봅니다.

    감사합니다.
    (글 채택 부탁드립니다.)

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    문기욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.23

    안녕하세요,

    1. 월세 보증금을 자녀분이 반환하는 조건으로 증여하는 경우

    말씀해 주신대로 3억 5천에 대해서는 증여세가 나오고, 5천에 대해서는 양도세가 나옵니다.

    2. 월세 보증금을 어머님께서 반환하는 경우

    처음 증여시 해당 물건에 보증금이 있으므로 부담부 증여로 보고 증여세가 과세되고,
    향후 어머니께서 보증금을 반환하실때 5천만원 추가 증여로 과세될 수 있습니다.

    질문자님께서 채무를 승계하실지, 안하실지는 선택하시면 됩니다

    좋은 하루 되세요^^

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    한경수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.23

    전체 증여를 받게 되면, 4억원을 증여받게 되고, 보증금 5천은 어머니가 상환하게 됩니다.
    이때 세금은 본인이 4억원에 대한 증여세를 납부하게 됩니다.

    부담부증여를 받는 다는 뜻은 아파트와 보증금(채무)를 함께 받는다는 뜻입니다.
    이때는 3.5억원을 증여받았고, 보증금 5천은 본인이 상환해야 합니다.
    이때 세금은 본인이 3.5억원에 대한 증여세를 납부하게 되고. 어머니는 5천만원에 대한 양도소득세를 납부하게 됩니다.

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    이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.23

    안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

    부담부증여의 경우

    채무부담액에 해당하는 5천만원의 경우 증여자인 어머니가 양도소득세를 부담합니다.

    나머지 3억5천만원의 부분에 대해서는 수증자인 작성자님이 증여세를 부담합니다.
    만약 5천만원에 해당하는 부분을 증여자가 부담한다면 4억원 전체에 대해서 수증자인 작성자님이 증여세를 부담합니다.

    자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

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    하승우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.09.24

    안녕하세요 하승우 세무사입니다.

    보증금 역시 승계를 하면 부담부증여로 양도세 대상이 됩니다.

    감사합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

증여세의 계산은 증여받는 재산의 가액에서 증여자가 부담하는 부채를 뺀 금액을 기준으로 합니다. 만약 아파트의 가치가 4억이고, 보증금 5천만원을 포함하는 부담부 증여의 경우, 이 보증금은 부담부가 됩니다. 따라서 증여세는 증여재산에서 부담부를 뺀 금액인 3억 5천만원을 기준으로 계산됩니다.

증여재산인 아파트의 월세 보증금 5천만원은 원칙적으로는 증여받는 사람인 수증자에게 귀속됩니다. 하지만 이 부분은 증여 계약서나 증여 행위에서 증여자와 수증자 사이에 어떻게 합의되었는지에 따라 달라질 수 있습니다. 증여 계약서에 특별한 규정이 없다면, 월세 보증금은 수증자에게 귀속되어 월세가 끝난 후에 돌려받게 됩니다.

따라서 4억원의 아파트를 증여하고 5천만원의 보증금이 있는 경우, 증여세는 3억 5천만원에 대해 부과되고, 보증금은 수증자가 받게 됩니다. 단, 증여자와 수증자 사이의 합의나 계약에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 상황에 따라 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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