세무 Q&A
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Q.
(분양권에서 아파트 전환) 분양권 중도금 승계 이자의 필요경비 및 취득시기 판단
배경:
2022. 01. 18. : 원분양자(김00)는 아파트를 분양받아 계약(중도금 이자후불제, 재개발아파트)
2024. 03. 30. ~ 2024. 05. 31. : 입주지정기간
- 2024.03.28. 기준 중도금 후불이자 확정(19,244천원)
2024. 05. 16. : 질문자(박00)는 원분양자(김00)에게 분양권 취득
- 매매계약서상 총매매금액: 476,730천원(분양금+프리미엄), 특약사항에 중도금 및 중도금 이자(19,244천원) 매수인 승계
2024. 05. 30. : 질문자(박00) 잔금 및 이자 납부 후 입주 ※임시사용승인일: 2024.03.30.
2025. 08. 25. : 소유권 이전등기 완료
2025. 10. : 질문자는 제3자에 매매 예정
질문: 1. (분양권에서 아파트로 변경) 양도세 신고시 취득시기는 잔금납부일인 24.5.30. 인가여? 아니면 소유권 이전등기 일자25.8.25. 인가요?
2. 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 및 유권해석(재산세과-1595, 2009.07.31)에 따라 중도금 이자를 필요경비로 볼 수 있나요?
3. 중도금 이자를 필요경비로 인정하는 경우를 심판례에서 찾아보지 못했는데요, 매매계약서 특약에 이자상당액, 매수인 승계표시를 하여도 인정받기 어려울까요?
4. 3번의 경우 가능하다면, 양도세 취득가액은 476,730천원+필요경비(취득세,법무사,중개소 수수료 등)+이자 19,244천원 으로 보면되나요?
지난번에 질문했었는데요(분양권으로 질문) 알고보니 분양권에서 아파트로 전환된 주택매매로 봐야할거같아 다시 질문 올렸습니다.
박*수 님
조회 : 1421건
답변 : 3건
25.09.23
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.23
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기즌에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다.
다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인을 말함) 이 취득시기가 되는 것입니다.
2. 양도자가 부담할 확정된 이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 금액을 양도자의 실지양도가액에 가산하며, 양도자가 부담할 이자금액을 매수인이 승계받아
사실상 부담하는 때에는 당해 이자금액을 포함하여 매수인의 실지취득가액을 계산하는 것입니다.
3. 후불이자이므로 가능하겠습니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
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김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.23
1. (분양권에서 아파트로 변경) 양도세 신고시 취득시기는 잔금납부일인 24.5.30. 인가여? 아니면 소유권 이전등기 일자25.8.25. 인가요?
= 잔금 납부일 기준입니다 .
2. 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 및 유권해석(재산세과-1595, 2009.07.31)에 따라 중도금 이자를 필요경비로 볼 수 있나요?
= 중도금 승계가 맞다면 경비로 인정될수 있습니다 .
4. 3번의 경우 가능하다면, 양도세 취득가액은 476,730천원+필요경비(취득세,법무사,중개소 수수료 등)+이자 19,244천원 으로 보면되나요?
취득가액은 , 취득시 발생되는금액,
매수금 , 취득세 정도만 포함되십니다
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하승우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.09.23
안녕하세요 세무회계 도울의 하승우 세무사입니다.
재개발, 재건축 전문으로 활동을 하고 있어 자세한 상담이 가능합니다.
1. 분양을 받으신 신축아파트의 경우에는 말씀주신 두 날중 빠른날로 봅니다. 따라서 잔금납부일을 취득시기로 합니다.
2. 네 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
3. 정확한 내용은 추가요청을 주시면 확인을 도와드리겠습니다.
4. 취득가액은 매수금과 취득세 정도만 포함을 하고 있습니다.
오늘도 좋은 하루 보내시기 바랍니다^^
추가 문의 있으시면 요청 부탁드립니다~
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 양도소득세의 취득시기는 '분양권에서 아파트로 변경되는 시점'을 기준으로 합니다. 이를 잔금납부일인 24.5.30.로 보는 것이 일반적입니다. 소유권 이전등기 일이 아닌 잔금 납부일을 기준으로 판단하는 것은 '권리의 귀속'이 그 이전에 이루어진 경우, 그 귀속시점을 취득시점으로 보는 양도소득세 납부 규정에 따른 것입니다.
2. 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호에서는 "재산을 취득하기 위하여 지출한 금액"을 필요경비로 보는 것을 규정하고 있습니다. 이에 따라, 매수인이 원분양자에게 분양권을 매매하는 과정에서 중도금 이자를 승계받아 지출한 경우에는 이를 필요경비로 볼 수 있는 것으로 판단됩니다.
3. 중도금 이자의 필요경비 인정과 관련한 심판례가 없더라도, 매매계약서에 중도금 이자를 승계하는 내용이 명시되어 있으면 그 내용에 따라 중도금 이자를 필요경비로 인정 받을 수 있습니다.
4. 맞습니다. 양도소득세의 취득가액은 아파트 매매금액(476,730천원)+필요경비(취득세, 법무사 수수료, 중개소 수수료 등)+중도금 이자(19,244천원)로 계산됩니다.
다만, 상기 제시한 내용은 법규 해석에 따른 일반적인 사안에 대한 답변이므로, 개별적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 자문을 구하시는 것을 권장드립니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.