혼인신고 전 단독 주담대 발생 동시에 공동명의하면 증여세는 얼마나 나올까요?

Question

강봉대 · Answer

안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사 입니다.

먼저, 혼인신고 전에 단독으로 주택담보대출을 받고 동시에 공동명의로 등기하는 경우, 증여세 과세 여부와 세액은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

일반적으로, 부부가 혼인 전에는 각자의 재산으로 간주되어, 부부가 공동명의로 등기하더라도 이는 증여로 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 그러나, 예비 남편 명의로 대출을 받고, 이후 부부 공동명의로 변경하는 과정에서 재산의 이전이 이루어졌다고 판단되면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.

특히, 이번 경우에는 예비 남편이 생애최초주택을 위해 대출을 받고 이를 공동명의로 등기하는 것과 관련하여, 단순한 명의 변경이나 대출로 인한 재산권 이전이 자연스럽게 이루어진 경우 증여세 부담이 크지 않을 가능성이 있습니다. 다만, 증여세 과세 여부는 구체적인 거래의 내용과 과정, 당시의 의사표시 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

취득세는, 생애최초주택구입 시 특례를 적용받는 경우, 각 부부가 무주택자이고 연봉이 높지 않다면 최대 1% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나, 감면 한도는 주택가액과 관련하여 상이하니, 정확한 감면 산정은 세부 사항에 따라 달라질 수 있습니다.

궁금하신 점이 더 있으시면 언제든 문의해 주세요. 감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

예비 남편이 주택 자금을 조달하고, 예비 아내가 아무런 자금 부담 없이 공동명의로 등기된다면,
예비 남편이 예비 아내에게 재산을 무상으로 이전한 것으로 보고 증여세 과세 대상이 됩니다.
핵심은 “자금 분담 비율”과 “등기 지분율”이 같아야 증여세가 없습니다.
공동명의 50:50로 했다면, 자금도 각자 1.5억씩 부담해야 증여세가 면제됩니다.

생애최초는 부부한산 1.4억이면 → 소득요건 충족 안 됨 → 생애최초 취득세 감면 불가합니다.

감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)

문기욱 · Answer

안녕하세요,
공동명의에 대해서 질문 주셨습니다.

1. 아파트 공동명의시 증여세
현재 질문자님이 혼인 신고 전에 공동명의로 신고하시는 경우, 증여세가 발생할 수 있습니다.
증여세는 약 2천만원 전후로 예상됩니다.

2. 생애 최초 취득시 취득세 감면
예비 부부의 경우 개인 기준으로 각각 생애 최초 취득세 감면이 적용되는 것이 맞습니다.

자세한 상담이 필요하시면 연라주세요.
친절히 상담해 드리겠습니다^^

백지원 · Answer

대출은 남편명의로 하신 상황이고
1억 5천에 대해 자산만 받게 되는 것이니 1억 5천이 증여재산으로 잡힙니다.
혼인신고 전이므로 증여재산공제되는금액없이 전액이 과세되며
기존 증여가 없다는 가정 하에 1억까지는 10%, 1억 초과분에 대해선 20% 세율로 과세됩니다.

생애최초 혜택 대상자이실 경우 각각 감면이 가능하며, 감면금액 한도가 200만원으로 감면세액이 실제 발생액을 초과할 수 없습니다.

* 해당상담은 일반적인 세법규정을 설명드린 것이며, 개개인의 세부사정에 달라질 수 있습니다.

강태훈 · Answer

증여세는 혼인신고전에는 기타관계이므로

공제는 없습니다.

취득세는 증여로 취득하면 3.5프로 취득세를 내게 되고
생애최초 혜택은 요건이 충족하면 적용되실것입니다.

이태성 · Answer

안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

공동명의 50:50으로 보았을 때 1억5천만원 중 작성자님이 지급한 금액을 제외한 금액은 증여로 봅니다.
생애최초 혜택의 경우 각각 2백만원이 아니라 한도가 2백만원 입니다.

자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

신경석 · Answer

1.아직 부부사이가 아니므로 공제는 적용이 안되며 1.5억에 대한 증여세가 발생합니다 2천만원 정도 예상됩니다 2.네 한도 200만원내에서 감면됩니다

세무 Q&A

혼인신고 전 단독 주담대 발생 동시에 공동명의하면 증여세는 얼마나 나올까요?

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