• Q.

  다주택자 해당요건에 해당하는지 궁금합니다.

  안녕하세요.
  
  상황 정리
  
  2012년: 아버지 작고 → 농가주택 상속 발생
  
  농가주택은 아버지 포함 형제 5명 공동지분
  
  아버지 지분을 상속받아 어머니·본인·누나·여동생이 각 25% 지분 보유
  
  농가주택 시가 약 3천만 원 이하 추정
  
  
  2023년: 본인 A아파트 취득
  
  2025년 9월 30일: B아파트 분양권 계약 (6억 이상)
  
  2025년 11월 10일: 잔금 예정
  
  본인 계획
  
  A아파트를 약간의 차익으로 매도 후
  
  그 자금으로 분양권 B아파트 준공 시 잔금 치르고 입주 예정
  
  
  
  
  ---
  
  고민되는 부분
  
  본인은 농가주택을 주택으로 인식하지 않고 단순히 일시적 2주택 상황이라 생각했음.
  
  하지만 세법상 농가주택 지분도 주택으로 본다면,
  
  A아파트 매도 시 1세대 1주택 비과세 요건이 깨질 위험이 있음.
  
  더 나아가 농가주택 + A아파트 + B분양권이 겹치면서 일시적 3주택으로 해석될 가능성도 있어 세금 문제(양도세 중과 등)가 걱정됨.
  
  끝으로 양도세가 일시적 2주택으로 보고 A주택을 팔았을시 분양권 + 농가주택지분을 가지고 있어도 비과세인게 맞을까요?
  
  그*찌 님
  조회 : 340건 답변 : 4건 25.09.30 즐겨찾기
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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.01

  안녕하세요
  
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  농어촌주택은 아래 요건에 맞아야 하는데 확인해 보시기 바랍니다.
  
  농어촌 주택의 요건(다음 ① ～⑤의 요건을 갖춘 주택)
  ① 취득당시 기회발전특구(인구감소지역, 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외)에 소재하거나 다음에 해당하는 지역을 제외한 지 역으로서 읍․면지역에 소재하는 주택일 것
  ☞ 2016.1.1.이후 양도분부터 읍․면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재하는 주택으로 확대하였고, 기회발전특구는 2024.1.1.이후 양도분부터 적용
  ㉠ 수도권 지역․광역시에 소속된 군지역(단, 접경지역 중 경기도 연천군,
  인천광역시 옹진군, 강화군, 기타 재경부령이 정하는 지역은 특례적용 가능) ☞ 수도권：서울, 인천광역시․경기도 일원
  ㉡ 국토해양부장관(시도지사)이 지정하는 도시지역 및 허가구역
  ☞ 충남 태안군, 전남 영암․해남군은 도시지역에서 제외(’23.1.1.이후 양도분부터)
  ㉢ ｢주택법｣ 제63조의2에 따른 조정대상지역
  ㉣ 문화관광체육부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지 ② 2021.1.1. 이후 양도분부터 대지 면적(2020.12.31. 이전 양도분은 대지면적 660
  ㎡ 이내일 것)이 폐지 되었고, 2017.1.1. 이후 양도분부터 주택 면적(2016. 12.31. 이전 양도분의 경우 단독주택의 주택면적은 150㎡ 이내, 공동주택의 전 용면적은 116㎡ 이내일 것)이 폐지됨
  ③ 주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 3억원(대통령령으로 정하는 한옥의 경우 4억원) 이하일 것
  ※ 농어촌 주택의 취득당시 기준시가 연혁
  ① 2023.1.1.이후 양도：3억원 이하
  ② 2009.1.1.이후 취득：2억원 이하
  ③ 2008.1.1부터 2008.12.31.까지 취득：1억 5천만원 이하
  ④ 2007.12.31.까지 취득：7천만원 이하
  ※ 한옥의 정의：｢건축법 시행령｣ 제2조 제16호에 따른 한옥으로서 지방자치단체의 조례에 따라 건축비․수선비 지원, 보존의무 등의 대상으로 해당 지방자치단체의 장에게 등록된 한옥을 말한다.<신설 2014.2.21. 조특법 시행령 §99의4⑬>
  ④ 일반주택 양도당시의 기준시가가 1억원 이하 일 것(2007.12.31. 이전 양도분에 한함) ⑤일반주택이 소재한 읍․면 지역(또는 연접 읍․면 지역)이 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득할 것
  ※ 2008.12.26. 개정사항 : 법 개정 전은 읍, 면지역이었으나 2009.1.1. 이후 농어촌주택을 취득하는 분부터는 시, 읍, 면지역으로 확대(2008.12.26. 조특법 개정법률 제9272호 부칙 제22조)
  
  감사합니다.
  (글 채택 부탁드립니다.)

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  김민현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.01

  안녕하세요. 세무회계 예인 김민현 세무사입니다.
  
  농어촌주택을 언제 취득했는지, 상속 전 5명 공동명의 취득 시의 상황과 해당 주택 거주기간 및 거주한 사람 등의 정보도 함께 고려해야 할 것으로 보입니다.
  
  해당 건은 기술해주신 내용만 보고 답변드리는 게 오히려 잘못된 판단을 드릴 수 있을 걸로 보입니다.
  
  세무사에게 직접 증빙을 주시고 판단을 받아보시는 것을 추천드립니다.
  
  감사합니다.

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  강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.12

  안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
  
  현재 귀하께서 제기하신 내용에 따르면 농가주택은 아버지의 상속으로 인해 형제들과 공동지분을 갖고 있으며, 본인이 지분을 상속받은 후 별도로 소유하고 계신 상황입니다. 또한, 2023년에 아파트를 취득하고 2025년에는 분양권 계약을 예정하고 계시며, 이후 매도와 신규 아파트 입주 계획이 있으신 것으로 이해됩니다.
  
  세법상 농가주택과 관련된 주택 비과세 혜택은 일정 요건을 충족하는 경우에 한정되며, 특히 농가주택의 주택으로서의 인정 여부와 관련하여 기준시가, 거주 기간, 소재 지역 등을 따져야 합니다. 만약 농가주택이 주택법상 주택으로 인정되어 있고, 보유 및 거주 요건을 갖추고 있다면 강제 세금 규정에 따라 일부 비과세 또는 감면 혜택이 적용될 수 있습니다. 그러나 농가주택의 지분이 주택으로 인식될 경우, A아파트 매도 시 1세대 1주택 비과세 요건이 깨져 양도세 부담이 발생할 수 있습니다.
  
  또한, 현재의 일시적 2주택 상황이 곧 일시적 3주택으로 해석될 가능성도 고려해야 하며, 세법상 3주택 이상 보유 시 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다. 따라서 농가주택의 취득 시기, 보유 및 거주 여부 등을 상세히 검토하여야 정확한 세무상 판단이 가능합니다.
  
  이와 같은 복잡한 상황은 관련 증빙자료와 구체적 거주 내역 등을 토대로 전문가와 상담하시길 권장드리며, 적절한 세무 관리를 위해 전문 세무사와 상세 검토 후 대응하는 것이 바람직합니다.

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  표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.12

  안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.
  
  먼저, 귀하의 상황은 복잡한 세무적 판단이 필요한 경우로 보입니다.
  
  농가주택의 주택 과세 여부는 해당 주택이 주택법상 인정받는 '주택'에 해당하는지 여부를 기준으로 하며, 이를 판단하는데 있어 취득 시기, 보유 및 거주 기간, 소재 지역, 기준시가 등의 요건을 종합적으로 검토해야 합니다.
  
  농가주택이 주택법상 주택으로 인정되고, 일정 요건을 충족한다면 일부 비과세 또는 감면 혜택이 적용될 수 있습니다. 그러나 농가주택의 지분이 주택으로 인식되는 경우, A 아파트 매도 시 1세대 1주택 비과세 요건이 깨어질 가능성이 있으며, 이는 양도세 부담으로 이어질 수 있습니다.
  
  또한, 일시적 2주택이었던 상황이 추가로 농가주택 지분 및 분양권과 겹치면서 일시적 3주택으로 해석될 가능성도 존재하며, 세법상 3주택 이상 보유 시 양도세 중과의 대상이 될 우려도 있습니다.
  
  이와 같이 매우 유사한 경우들도 있으나, 각각의 구체적 사실관계와 증빙 자료 없이 단순 판단은 어려우니, 관련 서류와 상세 내역을 토대로 전문가와 상담하시기를 강력히 권장드립니다. 상황에 맞는 최적의 세무 전략 수립을 위해 반드시 전문 세무사와 상세한 검토 후 대응하시기 바랍니다.

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