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  분양권 증여 (부모 > 자식) 관련 문의드립니다.

  안녕하세요, 부모님이 분양권을 자식에게 전매 기간 이후에 분양권을 증여하려고 하는데 궁금한 점이 있습니다.
  
  상황
  -조정 지역, 분양가는 16억 이상, 1차 중도금 (5억까지 납입) 납입 후 증여
  -부모님 1주택 상태에서 분양권 획득, 자녀 무주택
  
  1. 가족 간 증여의 경우 10년 내에 팔면 양도세 이월과세를 한다고 들었는데요. 위 상황에서 해당 기간 안에 매도하면 이월과세인지와 1세대 1주택 케이스로 비과세될 수 있는지 궁금합니다.
  
  2. 증여 후 잔금시점에 증여 취득세율이 어떻게 될까요? (3% vs 3.5% vs 12%)
  
  M* 님
  조회 : 418건 답변 : 6건 25.10.01 즐겨찾기
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  강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.02

  이월과세해도 1세대 1주택은 적용가능합니다.
  증여는 취득세 3.5프로입니다.

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  은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.02

  안녕하세요
  재인세무회계사무소의 은봉수 회계사입니다.
  
  1. 가족 간 증여의 경우 10년 내에 팔면 양도세 이월과세를 한다고 들었는데요. 위 상황에서 해당 기간 안에 매도하면 이월과세인지와 1세대 1주택 케이스로 비과세될 수 있는지 궁금합니다.
  
  ⇒ 2019.2.12일이후에 양도하는 분양권에 대해서는 이월과세가 적용됩니다.
  
  ⇒ 이월과세가 적용되더라도 양도당시에 1세대1주택인 경우는 1세대1주택 비과세를 적용합니다.
  
  따라서 아버지가 취득했을 당시의 분양권가액을 취득원가로 1세대1주택 비과세를 적용한 양도소득세와 아들의 증여 가액으로 산정된 분양권가액(프리미엄을 포함한가액)을 취득원가로 1세대1주택 비과세를 적용한 양도소득세 중에서 큰 금액을 납부세액으로 하게 됩니다.
  
  이 경우는 프리미엄을 얼마로 신고했는지는 모르지만 큰 금액은 아닐 것으로 보이는바 이월과세로 인한 추가세액 부담액은 크지 않을 것으로 판단됩니다.
  
  또한 이월과세가 적욛되면 증여세납부금액은 비용으로 처리됩니다.
  
  2. 증여 후 잔금시점에 증여 취득세율이 어떻게 될까요? (3% vs 3.5% vs 12%)
  
  ⇒유상취득하는 경우의 취득세율은 1주택자는 3.3%가됩니다(85이하기준 ). 다만 아버지와 동일세대원이라면 조정지역 2주택자에 해당하여 8.4%(85이하 기준)가 적용될 것으로 보입니다.
  
  오늘도 좋은 하루 되시길 바랍니다.
  
  
  
  

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  이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.02

  1. 자녀가 주택 완성 후 1세대 1주택 비과세 요건(보유, 거주 등)을 충족한다면 비과세가 가능합니다.
  
  2. 자녀가 무주택자 상태에서 증여받아 주택을 취득하게 되므로, (계약금+중도금) 증여부분은 3.5% / 잔금부분은 수증자가 내시면 유상취득에 대한 1%~3% 취득세 부과되실 것으로 판단됩니다.

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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.02

  안녕하세요
  
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  1. 분양권은 분양권대로 계산하고, 주택으로 변경할 경우 주택으로 보고 계산해야 합니다.
  
  2. 증여시 취득세율은 조정지역인 경우에 3억이상, 전용면적 85평방미터 이하는12% + 지방교육세 0.4% 합계 12.4%입니다.
  
  
  감사합니다.
  (글 채택 부탁드립니다.)

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  강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.12

  안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
  
  먼저, 가족 간 증여의 경우 10년 이내에 그 분양권을 매도하면 양도세 이월과세가 적용됩니다. 그러나 이월과세가 적용되더라도, 양도 당시 1세대 1주택 기준을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 증여받은 분양권으로 양도하는 시점에 1세대 1주택 조건을 갖추고 있다면 비과세가 가능하며, 이때 양도소득세는 증여 시 취득가액과 양도 시 실거래가 중 큰 금액을 기준으로 산정됩니다. 그러나, 양도 이전에 거주 요건 등을 충족하는지 반드시 확인해야 합니다.
  
  둘째, 증여 후 잔금 시점에 적용되는 취득세율은, 조정지역 내에서는 유상취득 시 3.5% 또는 12%의 세율이 적용됩니다. 보통, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 재계약 또는 유상취득에 따른 세율이 다르게 적용될 수 있으니, 상세한 부동산 조건과 지역에 따른 세율은 구체적인 사례에 따라 다를 수 있으니 반드시 세무 전문가와 상담하시기를 권장합니다.
  
  이 내용들이 고객님의 상황에 참고가 되시기를 바랍니다. 감사합니다.

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  표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.10.12

  안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
  
  먼저, 가족 간 증여의 경우 10년 이내에 분양권을 매도하면 양도세 이월과세가 적용됩니다. 다만, 이월과세가 적용되더라도 양도 당시 1세대 1주택 기준을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 증여받은 분양권으로 양도하는 시점에 1세대 1주택 조건을 갖추고 있다면 비과세가 가능하며, 양도소득세는 증여 시 취득가액과 양도 시 실거래가 또는 양도차익 중 큰 금액을 기준으로 산정됩니다. 양도 이전에 거주 요건 등 정확한 조건을 충족하는지 반드시 확인하셔야 합니다.
  
  둘째, 증여 후 잔금 시점에 적용되는 취득세율은 조정지역 내에서는 유상취득 시 일반적으로 3% 또는 3.5%, 또는 12%의 세율이 적용됩니다. 특히 조정지역의 경우, 주택의 가격과 면적, 신고 방법에 따라 세율이 달라질 수 있으니 상세한 부동산 조건과 지역별 규정을 사전에 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.
  
  이 내용을 참고하셔서 고객님의 상황에 맞는 최적의 방법을 찾으시기 바랍니다. 감사합니다.

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