분양권 부부 공동명의

Question

은봉수 · Answer

안녕하세요

재인세무회계사무소의 은봉수 회계사입니다.

1) 증여세 신고시 과세표준은 :

( 계약금 + 중도금 + 프리미엄 - 대출금 ) X 지분율 입니다. 총분양가액 기준이 아닌 증여일 까지 납입한 분양대금에서 대출금을 차감하고 계산합니다.

2) 대출을 승계하는 부담부 증여에서 양도소득세의 계산대상이 되는 부분은 양도차익에 해당하는 프리미엄만 적용됩니다.

따라서 취득원가는 대출금 x 지분율 양도가액은 (프리미엄 + 대출금) X 지분율 이 됩니다.

양도소득세 과세표준은 = ( 프리미엄 + 대출금 ) x 지분율 - 대출금 x 지분율 - 250만원이 됩니다.

프리미엄없이 분양가액으로만 증여신고를 하신다면 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세 납부금액이 없을 것으로 보입니다.

오늘도 좋은 하루 되십시요.

강태훈 · Answer

1) 네 지분율로 하면 됩니다. 결국 분양권 50프로가 증여가액이 된다고 보여집니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 납입금액 + 분양권 프리미엄이 계산되어야 합니다.

2. 대출명의자만 다르지만, 실제로 공동으로 대출한 사실이 이자 등에 의해 확인되면 각각의 대출로 봐줍니다.

감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)

백지원 · Answer

2)의 방법이 맞습니다.

이동재 · Answer

1) 분양권을 평가하여 지분율을 곱하셔야 합니다
2) 증여하는 것은 분양권이지 중도금 대출이 아니기에 해당 자납분까지 분양권 평가액에 들어가는게 타당하지 않을까 싶습니다. 다만, 해당 글만으로는 자세한 사정을 알 수 없기에 따로 상담을 요청해주시기 바랍니다.

이태성 · Answer

안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

1. 작성하신대로 증여세를 신고하시면 됩니다.
2. 작성하신 글로만 보았을 경우 자납하신 부분에 대해서는 더 자세한 내용이 필요할 것으로 보입니다.

자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

이지구 · Answer

안녕하세요 문의주신 내용에 답변드립니다.

1)증여세 신고시
(계약금 + 중도금 + 옵션비 및 확장비 계약금) * 지분율로 하는게 맞을까요?

-> 증여가액은 시가로 평가해야합니다. 평가순서는 다음과 같습니다.

1순위 감정가격
2순위 유사분양권의 매매금액
3순위 증여일까지의 납입액 + 프리미엄 (보충적평가방법)

2)제가 따로 중도금 대출 실행을 하고 총 6차 중도금 대출 중 1,2차 중도대출금은 자납을 하였는데 이부분에 있어서 양도소득세나 부담부증여를 따로 내야 하나요?

-> 분양권과 대출금을 함께 증여하는 경우에만 부담부증여에 해당하며,
부담부증여를 했을때 채무액에 대해 양도소득세가 발생합니다.

감사합니다.

강봉대 · Answer

안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

먼저, 부부 공동명의로 변경하는 절차는 일반적으로 간단하지만, 중도금 실행 후에 공동명의 변경 시에는 세금 문제 등의 고려가 필요합니다.

1) 증여세 신고 시에는 분양권의 시가평가액에 지분율을 곱하는 것이 적절합니다. 즉, 계약금, 중도금, 옵션비 및 확장비 계약금의 납입액을 평가할 때, 전체 분양권 가액이 아닌 시가 또는 감정가 등에 따라 평가하는 것이 정확하며, 이를 토대로 증여가액을 산정하는 것이 바람직합니다.

2) 중도금 대출을 실행하고, 일부 대출금을 자납하였다고 하더라도, 대출금이 부부 공동명의로 변경하는 과정에서는 부담부증여로 간주될 수 있으며, 이 경우 부담부증여에 따른 세금 신고가 필요할 수 있습니다. 특히, 대출금의 양도소득세 과세 여부는 채무액과 양도가액의 차액, 즉 프리미엄 등에 따라 달라집니다.

따라서, 상세한 상담과 검토를 통해 적법한 절차와 세금 신고를 진행하시는 것이 중요하니, 가까운 세무 전문가와 상담하시는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

표세현 · Answer

안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.

질문의 내용에 대해 답변드리겠습니다.

1) 증여세 신고 시, 분양권의 시가평가액에 지분율을 곱하는 방식이 적절합니다. 분양권의 평가 기준은 감정평가액 또는 유사 분양권의 거래가액 등 시가를 기준으로 하며, 계약금, 중도금, 옵션비 및 확장비 계약금의 납입액을 평가할 때에는 해당 분양권 전체의 가액이 아닌 시가 또는 감정평가액에 지분율을 곱해서 증여가액을 산정하는 것이 바람직합니다.

2) 중도금 대출을 실행하고 일부 대출금을 자납한 경우, 부담부 증여의 형태로 간주될 수 있으며, 이 경우 추징되는 세금은 대출금과 양도차익(프리미엄 포함)에 따라 결정됩니다. 특히, 부담부증여는 채무액만큼 증여가액에 반영되며, 양도소득세 부과 여부도 이와 관련하여 차이가 있을 수 있으니, 상세한 내용에 따라 별도 상담이 필요합니다.

중도금 대출과 관련한 세금 문제나 절차는 복잡할 수 있으니, 반드시 가까운 세무 전문가와 상담하여 명확한 계획을 세우시길 권장드립니다. 감사합니다.

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