세무 Q&A
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Q.
부담부증여 관련 문의
안녕하세요
부모님으로부터 15억(전세 7억 낀 채로)짜리 아파트를 증여받으면
자식이 내야할 증여세와 취득세
부모가 내야할 양도소득세는
각각 총 어느 정도일까요?
박*윤 님
조회 : 1207건
답변 : 8건
25.10.09
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은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.09
아래 답변드립니다
자식의 증여세는 15억 - 7억 - 5천만원 = 7.5억에 증여세율을 적용하면 1.65억이 될것으로 보입니다
취득세는 본인이 다주택자인지 주택은 조정지역에 있는지에 따라 다릅니다.
비조정 면적85이하이고 본인이 1주택자나 무주택자라면
15억 -7억 = 8억에 3.8% 적용되며,
나머지 7억에 대해서는 일반 취득세율인 1.3~ 3.5%가 적용될것으로 보입니다.
오늘도 좋은하루 되십시요
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.09
양도세는 7억 매매가로 하면됩니다.
증여세는 8억에서 5천만원 진계존비속공제 적용하여 7억5천 과세표준으로 증여세액 계산합니다.
취득세는 증여이면 기본 3.5프로 적용합니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.09
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
안녕하세요. 전세를 낀 아파트를 증여하는 경우, 세금 계산이 다소 복잡해지는데 이를 '부담부증여'라고 합니다.
세금 관계를 명확히 이해하실 수 있도록 자녀분과 부모님 입장에서 각각 계산해 드리겠습니다.
1. 자녀가 내야 할 증여세: 약 1억 6,005만 원
자녀는 아파트 전체 가액에서 전세보증금을 뺀 순수 증여분에 대해서만 증여세를 냅니다.
증여재산가액 (순수 증여분):
15억 원 (아파트 가액) - 7억 원 (전세보증금) = 8억 원 - 0.5억 = 7.5억원
(7억 5,000만 원 × 30%) - 6,000만 원 = 1억 6,500만 원
1억 6,500만 원 - (1억 6,500만 원 × 3%) = 1억 6,005만 원
2. 부모님이 내야 할 양도소득세는 취득가액이 없어서 계산이 안됩니다.
--> 매우 중요: 양도소득세는 부모님께서 아파트를 언제, 얼마에 취득하셨고, 얼마나 보유 및 거주하셨는지에 따라 세액이 크게 달라집니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
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장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.10
안녕하세요.
과거 10년간 동일 세대로부터 증여신고를 하지 않았다면 증여세는 약 1.6억원이 예상되고, 취
득세는 무상취득은 3.5%세율, 유상취득은 1.3~3.5%의 세율이 적용될 수 있습니다만 보유주택수에 따라 달라질 수 있습니다.
부모님이 신고, 납부해야하는 양도소득세애 대해서는 취득에 대한 자료가 부족하므로 예상세액이 산출되지 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
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이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.10
안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.
증여세 : 29,100,000원
취득세 : 현재 조정지역이 아닌 경우 57,000,000원, 조정지역인 경우 186,000,000원
양도소득세 : 취득가액이 나와있지 않아 계산이 어렵습니다.
감사합니다. ^^
수정하기
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
부모님으로부터 전세를 끼고 있는 아파트를 부담부증여 받으실 경우, 세금 계산이 다소 복잡할 수 있으니 구체적인 세액 산출은 전문가 상담을 권장드립니다.
먼저, 자녀가 부담부증여로 받는 경우, 아파트 가액에서 전세보증금을 차감한 순수 증여재산가액이 기준이 됩니다. 예를 들어, 아파트의 전체 가액이 15억 원이고, 전세보증금이 7억 원이라면, 증여 재산은 8억 원이 됩니다.
이 경우, 전세보증금을 차감한 후 일정 공제금액(예를 들어 5천만 원 또는 기타 적용 가능한 공제액)을 차감하고 남은 금액에 증여세율을 적용하여 증여세를 계산합니다.
취득세는 거주 지역과 주택 수, 조정지역 여부에 따라 달라지는데, 일반적으로 8억 원 또는 그 이하에 대해 3.8% 내외의 세율이 적용될 수 있으며, 나머지 금액에는 1.3% ~ 3.5%의 세율이 적용될 수 있습니다.
또한, 부모님이 내야 할 양도소득세는 아파트 취득 시점과 가격, 보유 기간, 거주 여부에 따라 세액이 크게 달라지므로, 구체적인 취득가액과 보유 관련 자료를 토대로 산출하는 것이 필요합니다.
정확한 세액산정을 위해서는 상세한 부동산 취득 시기와 가격, 보유 기간 등 주변 정보를 함께 검토하는 것이 중요합니다. 추가 상담을 원하시면 언제든 문의하시기 바랍니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
부모님으로부터 전세를 낀 아파트를 15억에 부담부증여 받으실 경우, 세금 계산이 복잡하며 각각의 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
먼저, 자녀가 부담부증여로 받은 경우 아파트 전체 가액에서 전세보증금을 차감한 순수 증여재산가액이 산출 기준이 됩니다. 예를 들어, 아파트 가액이 15억 원이고 전세보증금이 7억 원이라면, 증여 재산은 8억 원이 되며, 여기에 공제액(예를 들어, 5천만 원 또는 기타 적용 가능한 공제액)을 차감한 후 남은 금액에 대해 증여세율이 적용됩니다. 증여세는 증여 재산가액에서 공제액을 빼고, 해당 금액에 맞는 세율을 적용하여 산출됩니다. 구체적인 세액은 공제액과 증여세율에 따라 차이날 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
취득세는 거주 지역과 주택 수, 조정지역 여부 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 조정지역이 아닌 경우 15억 기준으로 3.8% 내외의 세율이 적용될 수 있으며, 조정지역 내일 경우 또는 주택 수에 따라 세율이 더 높아질 수 있습니다. 특히, 재산권 양도와 관련된 지역별 규제도 고려해야 하니 상세한 지역 상황을 확인하는 것이 중요합니다.
부모님이 내야 할 양도소득세는 아파트 취득 시기와 가격, 보유 기간, 거주 여부에 따라 크게 다르기 때문에, 구체적인 취득 시기와 금액, 보유 기간, 거주 여부 등 상세 데이터를 가지고 세무사와 상담하는 것이 가장 정확합니다.
궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.05
증여세는 1억 6천 정도로 계산되며
취득세는 8억에대해 3.5%적용, 7억은 1.3%~3.5% 적용될 것으로 보입니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
전제·가정
- 시가 15억원인 아파트를 전세보증금 7억원(채무)과 함께 부담부증여
- 수증자(자녀)는 성년이며, 최근 10년 내 부모로부터 다른 증여 없음
- 주택 수·지역 등에 따른 취득세 중과 여부는 불명확 → 일반적으로 많이 적용되는 케이스와 대안 모두 제시
- 증여가액 평가는 과세상 인정되는 시가(실거래가/감정가 등) 기준이라고 가정
1) 자녀가 내는 증여세(부담부증여)
- 증여가액 = 15억 – 7억(인수채무) = 8억
- 기본공제(직계존속, 성년) 5천만 원
- 과세표준 = 8억 – 0.5억 = 7.5억
- 산출세액(누진세율) = 7.5억 × 30% – 6천만 = 약 1억 6,500만 원
- 참고: 미성년이면 공제 2천만 원이라 세액이 더 커집니다. 과거 10년 내 직계존속에게 받은 증여가 있으면 공제 합산/세율 누진 합산됩니다.
2) 자녀가 내는 취득세(부담부증여는 ‘매매분’과 ‘증여분’으로 나눠 과세)
- 매매분(채무 인수 7억) → 일반 주택 매매 취득세율을 적용하는 경우가 보통
• 세율: 취득세 3% + 지방교육세 0.3% ≈ 3.3%
• 세액: 7억 × 3.3% ≈ 약 2,310만 원
- 증여분(순수 증여 8억) → 주택 증여 중과(12%)가 통상 적용되는 사례가 많음
• 세율: 취득세 12% + 지방교육세 1.2% ≈ 13.2% (지자체에 따라 13.4%로 안내되는 곳도 있음)
• 세액: 8억 × 13.2% ≈ 약 1억 560만 원
- 합계(중과가 적용되는 일반적 케이스): 약 1억 2,870만 원 내외
- 예외적으로 증여 중과가 미적용되어 일반 증여세율(취득세 3.5% + 지방교육세 0.35% ≈ 3.85%)이 적용되는 경우
• 증여분 취득세: 8억 × 3.85% ≈ 3,080만 원
• 총 취득세: 2,310만 + 3,080만 ≈ 약 5,390만 원
- 주의: 취득세는 수증자의 기존 주택 보유 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다(다주택 중과, 증여 중과 등). 정확한 적용 여부는 관할 지자체 확인이 필요합니다.
3) 부모가 내는 양도소득세(부담부증여의 ‘채무 상당액’은 양도로 봄)
- 양도 대상가액: 채무 인수액 7억
- 취득가액·필요경비는 전체 주택가액 대비 비율(7억/15억)로 안분
- 양도차익 = 7억 –(부모 취득가액 × 7/15) –(필요경비 안분) –(장기보유특별공제)
- 세율: 일반 누진세율(지방소득세 포함시 약 6.6%~49.5%), 보유기간·다주택 여부 등에 따라 달라짐
- 중요한 예외: 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면(보유/거주 요건 등) 이번 ‘양도 간주분’ 7억이 12억 이하이므로 전액 비과세가 될 수 있습니다.
- 결론: 부모님이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 0원 가능. 요건을 충족하지 않으면 부모님의 취득가액·보유기간·거주 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다.
신고·납부 기한 요약
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내(증여 포함)
- 증여세: 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내
- 양도소득세: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내(부담부증여의 양도 간주분)
정확한 계산을 위해 필요한 추가 정보
- 자녀: 현재 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 과거 10년 내 부모로부터의 증여 내역, 성년/미성년
- 부모: 해당 주택의 취득가액·취득시기, 보유/거주기간, 현재 1세대1주택 비과세 요건 충족 여부, 다주택 여부
- 부동산 위치(지자체별 취득세 중과 적용여부 확인용)
원하시면 위 정보 주시면 양도세까지 포함해 보다 정확한 추정 세액을 계산해 드리겠습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.