참조만 부탁드립니다.
아래는 “시가 15억, 전세보증금 7억이 끼인 아파트를 부모→자녀에게 부담부증여”하는 전형적 상황을 가정한 개요입니다. 실제 세액은 보유주택 수, 자녀 나이, 기존 10년 내 증여 여부, 취득가액·필요경비, 지역·시점별 세율 특례 등에 따라 달라집니다. 개략 계산과 함께 정확히 알려주셔야 할 추가정보를 맨 아래에 정리했습니다.
전제
- 시가(증여일 기준): 15억
- 승계하는 채무: 전세보증금 7억(자녀가 임대인 지위와 반환의무 승계)
- 순수 증여가액: 15억 − 7억 = 8억
- 자녀는 성년, 최근 10년 내 부모로부터 다른 증여 없음(기본공제 전액 사용 가능)으로 가정
- 취득세는 부담부증여 특성상 “유상취득(채무인수분)”과 “무상취득(증여분)”으로 나누어 과세
1) 자녀가 내는 증여세(국세)
- 과세가액: 8억
- 직계존비속 기본공제(성년): 5천만
- 과세표준: 8억 − 0.5억 = 7.5억
- 세율구간: 5억 초과 ~ 10억 이하 → 30%, 누진공제 6천만
- 산출세액: 7.5억 × 30% − 0.6억 = 1.65억
- 기한 내 신고시 세액공제 3%: 1.65억 × 3% = 495만
- 납부세액(대략): 약 1억 6,005만
참고: 자녀가 미성년이면 기본공제 2천만이라 세액이 더 늘어납니다. 과거 10년 내 같은 부모로부터 증여가 있으면 합산과세로 달라집니다.
2) 자녀가 내는 취득세(지방세) — 부담부증여이므로 분리계산
A. 채무인수분(7억) = 유상취득
- 주택 유상취득 기본세율(무주택·1주택자 기준): 과세표준 구간별 1~3%
예시(간단히 7억 전액에 적용해 근사치):
- 6억까지 1% = 600만
- 초과 1억(6~7억) 2% = 200만
- 합계 본세 약 800만
- 지방교육세(본세의 10%): 약 80만
- 합계(근사): 약 880만
주의:
- 자녀가 이미 1주택 이상이면 유상취득분에도 중과세율(2주택 8%, 3주택 이상 12% 등)이 적용될 수 있습니다(지역·시점별 규정 확인 필요).
B. 순수 증여분(8억) = 무상취득
- 주택 증여 취득세는 원칙적으로 중과(12%)가 적용되는 경우가 많습니다.
예시(중과 12% 가정):
- 본세: 8억 × 12% = 9,600만
- 지방교육세(본세의 10%): 960만
- 농어촌특별세(적용 대상인 경우): 통상 본세의 20% 수준이 많이 적용됨(지방세 조례·사안별 상이) → 약 1,920만
- 합계(근사): 약 1억 2,480만
- 다만 예외적으로 무주택자 등 특정 요건을 충족하면 12% 중과 대신 일반 무상취득세율(3.5% + 부가세목)이 적용되는 케이스가 있습니다. 이 경우:
- 본세: 8억 × 3.5% = 2,800만
- 지방교육세(본세의 10%): 280만
- 농어촌특별세(해당시): 약 560만
- 합계(근사): 약 3,640만
정리하면, 자녀의 취득세는
- 유상분(7억): 약 880만(무주택·1주택 가정 시)
- 무상분(8억): 예외 충족 시 약 3,640만, 예외 불충족 시 약 1억 2,480만
으로 큰 차이가 납니다. 자녀의 보유주택 수와 예외 적용 여부가 핵심입니다.
3) 부모가 내는 양도소득세(국세)
- 부담부증여에서 부모는 “채무인수액(7억)”을 양도가액으로 보는 ‘일부 양도’가 발생합니다.
- 양도차익 계산:
- 양도가액: 7억
- 필요경비(취득가액·취득/양도비용)는 전체 취득가액 등을 7억/15억 비율로 안분
예: 안분 취득가액 = 부모의 실제 취득가액 × (7/15)
- 양도차익 = 7억 − 안분 취득가액 − 안분 필요경비
- 1세대 1주택 비과세 가능성:
- 만약 양도 시점에 부모가 1세대 1주택 요건을 충족(보유 2년, 조정지역은 거주 2년 포함, 기타 요건 충족)하면, 부담부증여의 ‘양도 부분(=7억)’에도 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있습니다.
- 이때 기준금액 12억 이하면 전액 비과세인데, 본 건 양도가액(=채무인수액) 7억이므로 요건 충족 시 양도세 0원이 될 수 있습니다.
- 비과세가 안 되는 경우:
- 위 요건을 충족하지 못하면 일반 과세대상입니다. 이 경우 정확한 세액은
1) 부모의 실제 취득가액·비용,
2) 장기보유특별공제(일반자산은 최대 30% 등, 주택 관련 특례는 요건에 따라 상이),
3) 과세표준 구간(6~45%)에 따라 달라집니다.
- 취득가액 정보 없이는 금액 산정이 불가하며, 필요 시 산식에 따라 산출 가능.
필요 확인사항(주시면 정확히 재계산해 드립니다)
- 자녀: 현재 보유주택 수, 세대 분리 여부, 성년/미성년, 최근 10년 내 부모로부터 증여 여부
- 부모: 양도 시점에 1세대 1주택 요건 충족 여부(다른 주택 보유 여부, 거주·보유기간), 실제 취득가액과 취득/양도부대비용
- 해당 지자체 기준의 취득세 예외 적용 가능 여부(무주택 예외 등), 증여·취득 예정 시점(세법/지방세법 개정 여부 반영)
요약(가정하 계산)
- 증여세(자녀, 성년·합산증여 없음): 약 1억 6,005만
- 취득세(자녀)
- 유상분 7억: 약 880만(무주택·1주택 가정 시)
- 무상분 8억: 예외 충족 시 약 3,640만, 미충족 시 약 1억 2,480만
- 양도소득세(부모)
- 1세대1주택 요건 충족 시: 0원(채무인수액 7억이 12억 이하이므로 전액 비과세 가능)
- 요건 미충족 시: 취득가액·경비·보유기간 등에 따라 산식으로 계산 필요
원하시면 위 확인사항을 알려주시면, 최신 규정에 맞춰 정확한 세액(신고세액공제, 지자체 부가세목까지 포함)으로 다시 계산해 드리겠습니다.