부모님 소유 아파트 얼마까지 저가에 매입 가능한가요?

Question

강태훈 · Answer

실거래가기준으로 판단합니다. 시세와 유사한 매매가이면 감정은 안받아도 될거 같습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 특수관계자간 거래는 시가를 기준으로 고저가를 판단합니다. 이때 시가는 매매사례가액, 감정가액을 포함합니다.

2. 평가기간내 매매사례가액이 있다면 매매사례가액을 활용할 수 있지만, 감정평가를 원한다면 감정평가가액이 우선됩니다.
그이유는 매매사례는 타인의 것을 가져다 쓰는 것이고, 감정평가는 당해물건을 직접 겨냥해서 평가한 것이기 때문입니다.

3. 30%, 3억 중 적은금액 미만은 고저가 양수도시 증여부분을 말하는 것이지만 이것은 매수자 입장이고,
5%, 3억원은 부당행위계산부인 규정입니다. 이것도 적용될 수 있는데 부당행위계산부인은 매도자의 입장이니
이부분까지 고려해야 합니다.

감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)

한경수 · Answer

1. 감정평가 받는 것을 추천합니다.
아파트의 경우 매매 건이 많아 유사매매사례가액으로 어떤 매매 건이 적정한지에 대한 논란이 있을 수 있습니다.

2. 위와 같이 감정평가하는 것을 추천합니다.
유사재산의 매매사례가액도 시세에 해당하나
당해 재산의 감정평가액이 유사재산의 매매사례가액에 우선합니다.
유사재산 매매사례가액이 계약일이 감정가액의 기준일 및 작성일 보다 양도일에 가까운지 여부를 따지지 않고
항상 유사재산 매매사례가액 보다는 "당해"재산 감정가액이 우선합니다.

3. 시가를 기준으로 시가와 실제 매매하는 가액의 차이가 [ 3억원 또는 시가의 30% ] 중 작은 금액보다 크면 증여문제가 있습니다.
매매물건의 시가가 10억원을 넘지 않으므로 실제 매매가와 시가의 차이가 [ 시가의 30% ] 를 넘지 않으면 증여문제가 없습니다.

김민현 · Answer

안녕하세요! 세무회계 예인 김민현 세무사입니다.

1. 시가는 매매사례가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액 등이 1순위입니다.
위치, 면적, 용도가 유사한 자산의 매매사례가액이 있다면 그 다음 순위로 적용됩니다.
기준시가는 후순위로 적용됩니다.
그러므로 말씀하신 동일 평수인 자산이 같은 단지 내이고, 매입 대상 자산과 공시가격 차이도 5% 이내라고 한다면 유사매매사례가액으로 우선 적용될 것입니다.

2. 금액으로 보아 감정평가를 따로 받을 필요는 없을 것으로 보입니다.

3. 양도소득세의 부당행위계산부인의 기준은 시가의 5%와 3억원 중 작은 금액입니다. 34,500,000원 이상 차이나면 부당행위계산부인 적용됩니다.
증여세 관련해서는 3억원과 시가의 30% 중 작은 금액을 기준으로 보시면 됩니다.

감사합니다.

은봉수 · Answer

답변드립니다.

1. 최근 거래가 입니다.

2. 감정평가가 최근거래가 보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 감정평가 추천합니다.

3. 시가와 가래가액은 3억과 30%중 작은금액을 넘지 않으면 됩니다. 10억미만이니 30%를 넘지 않으면 됩니다.

다만 장인 어른은 시가를 기준으로 양도소득세를 계산해야 합니다

오늘도 좋은하루 되십시요

하승우 · Answer

안녕하세요 하승우 세무사입니다.

1. 아파트의 경우에 시세가 있는 경우 최근 거래가를 기준으로 판단을 하여야 합니다

2. 평가를 따로 받으실 필요는 없습니다. 다만, 감정평가를 받으시는 경우에는 감정평가를 받은 금액이 우선됩니다.

3. 시세보다 저가에 양수하는 금액이 30%, 3억원 중 적은금액을 초과하지 않는 경우에는 증여세 문제가 발생하지 않습니다.
질문자님의 경우에는 약 2.07억원 까지는 낮은 가격에 구매를 하실 수 있습니다.

다만, 이는 양수자에 대한 것이지 양도자는 5% 이상 저가에 양도하면 시가에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과하게 됩니다.

감사합니다.

채택해주시면 감사하겠습니다.

장희성 · Answer

저가 증여는 시세의 30%와 3억원 중 적은 금액까지 증여기준에 부합하지 않습니다
그러나 저가 양도는 시세의, 5% 이내에 포함되어야 합니다

그렇다면 결국 시세의 5%의 금액으로 들어오시게 되고
매매거래가액, 감정가액, 수용, 경매가격 등을 시가로 보는데
세법적으로 문제가 생기지 않으시려면 감정평가를 받으시는 게 적절하실 것으로 판단됩니다

유사매매사례가액도 결국 아파트는 공동주택이라 표준화가 되어 있지만
층수, 전망, 개별 아파트의 내부 상태에 따라 그 시세가 일률적이지 않기 때문입니다

장현섭 · Answer

안녕하세요.

1. 시가가 우선적용되므로 최근거래가액을 기준으로 판단해야 합니다.
2. 동일 층수, 면적 등을 고려하여 시가가 적용될 수 있는지 여부를 고려해야 하므로 참고될만한 최근거래가액이 있다면 감정가액은 필요없습니다.
3. 장인어른이 1가구 1주택에 해당되어 비과세가 적용된다면 70%수준에서 거래가액을 산정해도 되지만 비과세가 적용되지 않는 경우 부당행위계산의 부인규정으로 인해 시세의 95% 수준에서는 거래가액을 산정해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

1. 저가양도 기준은 '시가'입니다. 둘 중에서는 최근거래가를 기준으로 판단하셔야 하고 보통은 감정평가를 받습니다.
2. 보통 감정평가를 받아 저가양도 금액을 합리적으로 낮춥니다. 낮추어야 매수자 입장에서 부담이 없고 그만큼은 증여효과가 생기기 때문입니다.
3. 시가의 30% 저렴하게 매매하실 수 있으나 그 한도는 3억입니다.

감사합니다. ^^

이동재 · Answer

1. 최근 거래가를 기준으로 판단해야 합니다. 다만, 감정평가액이 있다면 감정평가액이 시가로 우선 적용 됩니다.
2. 특수관계자간 거래인 경우에는 감정평가를 따로 받는 것을 추천드립니다.
3. 30%는 수증자의 입장에서 증여세를 따지는 것이고, 매도자의 경우 부당행위계산 5% 범위 이내인지 여부를 검토하셔야 합니다.

이태성 · Answer

시세(최근거래가)의 30% 이하로 거래 가능하십니다! 그러나 양도소득세 부분도 고려하신다면 5% 이하로 거래하시는 게 좋습니다.

강봉대 · Answer

안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.

먼저, 특수관계자 간 저가 양도에 대한 판단 기준은 '최근 거래가'를 우선으로 고려하는 것이 가장 적합합니다. 이는 실제 거래된 가격이 시장 시세에 가장 가까운 지표이기 때문입니다.

다음으로, 감정평가액은 유사거래사례가액이 많이 변동성이 크거나 논란이 예상될 때 별도로 평가를 받는 것이 유리하며, 감정평가액이 최근 거래가보다 낮게 나온 경우 실제 시장 시세보다 더 낮은 금액으로 거래하는 것에 활용될 수 있습니다. 따라서 감정평가를 받는 것도 검토해보시기 바랍니다.

마지막으로, 법적 허용 범위 내에서 저가 매매 하한선은 시가(최근 거래가)에서 30%를 차감한 금액 또는 3억 원 중 적은 금액 이내로 설정할 수 있습니다. 즉, 시가가 6억9천만 원인 경우, 30%인 약 2억1천만 원을 차감한 금액인 약 4억8천만 원까지는 저가 매수가 가능합니다. 단, 이 금액을 초과하는 경우 증여세 부과 또는 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있으니 유의하셔야 합니다.

추가로, 이 하한선 이내로 매입한다 하더라도, 양도 시에는 시가를 기준으로 양도소득세를 계산해야 함을 잊지 마시기 바랍니다.

감사합니다.

표세현 · Answer

안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.

먼저, 특수관계자 간 저가 양도 여부를 판단할 때는 최근 거래가액 기준을 적용하는 것이 바람직합니다. 이는 실제 시장에서 거래된 가격이 가장 신뢰할 수 있기 때문입니다. 감정평가를 별도로 받는 것도 고려할 수 있는데, 감정평가액은 유사거래사례보다 더 객관적이며, 시장 가격과 차이가 클 경우 유리하게 작용할 수 있습니다.

둘째, 감정평가를 받지 않아도 최근 거래가액이나 공시가격을 활용하여 추정 가능합니다. 그러나 유사거래사례나 감정평가를 통해 보다 신뢰성을 높이는 것이 바람직합니다.

셋째, 저가 매수의 하한선은 시가(최근 거래가 기준)에서 30%를 공제한 가격 또는 3억 원 중 적은 금액입니다. 예를 들어, 시가가 6억9천만 원이라면, 30%인 약 2억1천만 원을 차감한 4억8천만 원까지는 저가로 매입하는 것이 법적 허용 범위 내입니다. 이 범위를 초과하여 매입할 경우 증여세 부과 또는 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

추가로, 이러한 저가 매수 후에 양도할 때는 시가를 기준으로 양도소득세가 부과되며, 하한선은 매수 시점을 기준으로 검토해야 함을 참고하시기 바랍니다.

감사합니다.

강은수 · Answer

안녕하세요:)

1. '최근 거래가'와 '부동산 공시 가격' 중 무엇을 기준으로 판단해야 하는지요?

->>> 시가를 기준으로 합니다.

2. 시세가 최근 거래가를 의미한다면, 해당 매물(아파트)에 대한 감정 평가를 따로 받을 필요가 없는 건지요?

->>> 별도로 감정평가를 받을 실익이 없다면 최근 거래가인 시세를 기준으로 하시면 되겠습니다.

3. 시세보다 저렴하게 매매를 하려고 할 때, 그 하한선이 되는 금액은 얼마인지요? (30%만 넘지 않으면 되는 건지요?)

->>> 매매인경우 실제 대금지급 내역이 있어야 하고 양도자의 입장에서는 5%를 초과하여 저가로 양도하는 경우에는 부당행위계산부인이 적용될 수 있습니다.
매수자 입장에서는 시가를 기준으로 3억을 넘지않는 30%범위내에서 거래하시면 되겠습니다.

신경석 · Answer

1.최근거래가 기준으로 판단합니다
2.감정평가를 받아도 최근 거래가를 참고하기 때문에 감정평가금액과 최근거래가가 크게 차이가 없을 것으로 보입니다
3.양도세를 생각한다면 시세의 5%를 넘기면 안되며 양도세가 비과세라면 시세의 30%와 3억중 작은금액의 차이를 넘기면 안됩니다

세무 Q&A

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