참조만 부탁드립니다.
전제: A아파트는 현재 부모님 소유, 기존 담보대출은 없고, 자녀(질문자)가 부모님과 전세계약을 맺어 거주하는 상황으로 이해했습니다.
핵심 결론
- 가능은 하지만, 구조를 잘못 잡으면 증여세·양도세 이슈와 대출 규제, ‘타인 채무 상환 = 증여’ 문제에 걸릴 수 있습니다.
- 특히 “A를 담보로 자녀 명의의 담보대출”은 원칙적으로 불가(소유권자가 아니므로). 실무상은 부모님이 담보제공자(제3자 담보)로 참여해야 하며, 은행이 취급하지 않거나 조건이 매우 까다로운 경우가 많습니다.
- 훗날 “전세보증금 반환 없이 증여”는 그냥 진행하면 자녀가 부모에게 보증금만큼 증여한 것으로 보일 위험이 있어, ‘혼합거래(일부 유상+일부 증여)’로 계약과 세무처리를 명확히 해야 합니다.
질문별 점검
1) 부모님에게서 2억을 차입해 전세보증금 3억을 지급
- 가족 간 금전대차는 가능하나 다음을 반드시 지키세요.
- 차용증 작성(원금, 이자율, 상환 스케줄, 연체이자 등 명시), 계좌이체로 자금흐름 증빙.
- 이자율: 국세청 기준이자율 이상으로 설정하고 실제 이자 지급. 기준이자율보다 낮거나 무이자이면 매년 이자 차익 상당액이 ‘증여’로 의제될 수 있습니다(소액·예외 판단기준은 매년 바뀌므로 최신 기준 확인).
- 부모님은 받은 이자를 이자소득으로 신고 필요.
- 전세계약 금액은 반드시 시세 합리 범위여야 합니다. 특수관계자 간 임대차가 시가와 현저히 다르면 차액이 증여로 문제될 수 있습니다.
2) 전세계약 후 A를 담보로 대출 받아 부모님 차입금 상환
- 소유자가 부모님이므로, 일반적인 주택담보대출은 부모님 명의로만 실행됩니다. 자녀가 차주가 되려면 ‘부모님이 담보제공자(제3자 담보)’로 들어가는 특약 대출이 필요한데, 은행별로 취급 제한·부결이 흔합니다.
- 부모님 명의로 대출 실행 후 자녀가 그 원리금을 대신 납부하면, 자녀가 부모 채무를 변제하는 구조가 되어 ‘부모에 대한 증여’로 볼 소지가 큽니다. 피하려면:
- 방법 A: 대출 차주를 자녀로 하되(가능한 은행 찾기), 부모님은 담보만 제공. 원리금은 자녀가 납부. 또는
- 방법 B: 대출은 부모님 명의로 받고, 동일 조건(최소 기준이자율 이상)의 재대여 계약을 부모→자녀로 다시 맺어 자녀가 부모에게 이자·원금을 상환. 즉, 자녀는 부모에게 빚을 지고, 부모는 은행에 상환. 서류와 송금 흐름을 명확히 남겨야 ‘부모 채무 직접 상환’으로 보지 않습니다.
- 전세대출과는 다릅니다. 정책성 전세자금대출은 직계존비속 간 임대차를 대부분 취급하지 않습니다. 담보대출은 가능하더라도,
- 임차보증금이 선순위라 은행 담보가치가 줄어 LTV가 크게 낮아질 수 있고,
- 부모님이 2주택자이면 규제지역·DSR/LTV 규제가 강합니다. 다만 ‘임차보증금 반환 목적 대출’은 일부 예외가 있으니 은행과 사전 확인 필수.
3) 나중에 전세보증금 반환 없이 A를 증여받음
- 그냥 “보증금 안 돌려주고 증여”하면, 임대인의 보증금 채무가 자녀와의 혼동으로 소멸하는데, 이를 자녀가 부모에게 채권을 포기(증여)한 것으로 볼 위험이 큽니다.
- 안전한 실무 처리: 혼합거래로 명확히 문서화
- A 시가 = V, 전세보증금 = D 라면,
- D만큼은 ‘매매(대물·상계)’로 처리해 부모에게 양도소득세 과세 대상,
- 나머지 V−D는 ‘증여’로 보고 자녀에게 증여세 과세.
- 이 방식이면 보증금 반환 없이도 세무상 정합성이 맞고, 불필요한 ‘자녀→부모 증여’ 이슈를 피할 수 있습니다.
- 등기·계약서에 ‘D 상당 유상, 나머지 무상’으로 분리 기재, 세금(양도세·증여세·취득세)은 그에 맞춰 신고.
- 대출이 남아있다면
- 부모님 명의 주담대가 있는 상태로 증여하면, 채무 인수 구조(부담부증여)가 얽혀 양도세·증여세 계산이 복잡해지고, 은행 승계 동의가 필요합니다.
- 가급적 증여 전 대출 구조를 ‘자녀 차주’로 정리하거나, 부담부증여로 설계해 세무·은행 동의를 사전 정비하세요.
추가 체크포인트
- 임대차 시세 적정성: 인근 유사물건 실거래, 공인중개사 확인서 등 확보.
- 전입·확정일자·대항력/우선변제: 부모님이 뒤늦게 담보대출을 받으면 은행 근저당은 임차보증금 후순위가 되어 대출 한도가 크게 줄 수 있습니다.
- 가족 간 금전대차 이자율·이자지급 증빙, 차용증 필수 보관.
- 세율·규제는 자주 바뀝니다. 특히 2주택자 관련 양도세 중과, DSR/LTV, 국세청 기준이자율, 가족 간 금전 무상·저리 대출의 증여의제 기준 등은 수시 변동.
권장 실행 순서(예시)
1) 현재 전세계약: 시세 범위로 체결, 2억 가족대여는 차용증·이자율·이자지급 세팅.
2) 자금 재조달 필요 시:
- 1순위: 자녀 차주 + 부모 담보제공 가능 여부를 여러 은행·지점에 타진.
- 2순위: 부모 차주로 ‘임차보증금 반환 목적’ 대출 후, 동일조건 재대여 계약으로 자녀가 부모에게 상환.
3) 증여 시점: ‘D 유상 + (V−D) 무상’으로 혼합계약서 작성, 그에 맞춰 양도세/증여세/취득세 신고. 필요 시 대출 승계 또는 구조 재정비.
반드시 세무사·은행과 사전 상담하시고, 관할 세무서 유권해석 가능성도 확인하세요. 위 내용은 일반적 가이드이며, 금액·지역·시세·가족 재산현황에 따라 최적 구조와 세부 세금이 달라집니다.