세무 Q&A
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Q.
부모님 사시던 집의 일부(10-20%)만 상속받게 되더라도 1가구 2주택이 되나요?
부모님이 공동명의로 아파트를 가지고 계셨는데 최근에 아버지가 돌아가셨습니다.
아버지의 지분 50%를 저희 3형제(각자 집 1채를 보유중)가 나눠가질 경우에,
1가구 2주택이 되나요?
종부세 등 세금이 늘어나는지 궁금합니다.
은*비 님
조회 : 6746건
답변 : 7건
25.10.11
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정욱도 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.11
안녕하세요 세무사 정욱도입니다
양도소득세를 계산할 때
별도세대구성하는자가 지분만을 소유하는 경우에도 하나의 주택을 소유하는 것으로 봅니다.
상속주택의 경우 지분으로 상속받을시 해당 주택의 지분이 가장큰자를 상속주택소유자로 보며 순차적으로 거주하는자, 호주승계, 최연장자 순으로 주택의 소유자를 판단합니다.
감사합니다
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은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.11
답변드립니다
1. 공동 상속주택에 소수지분은
양도소득세 계산 시 주택이 없는 것으로 봅니다
2 종부세 계산시 . 상속주택은 5년간 주택수에 포함되지 않는 것으로 보며, 공동상속주택 40%미만 소수지분은 무제한 기간동안주택수에 산입하지 않고 종부세를 계산합니다.
오늘도 좋은 하루되십시요
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.11
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
부모님이 공동명의로 소유하시던 아파트에서 아버지의 지분 50%를 형제들과 나누어 상속받는 경우, 1가구 2주택 여부는 각각의 소유 상태와 주택 수로 판단됩니다.
일단, 상속받은 지분이 전체의 50%이고, 동시에 본인들이 각각 별도의 주택을 1채씩 이미 보유하고 있다면, 추가로 상속받은 지분이 10-20% 범위라도 전체 소유 지분이 50% 이상인 아파트는 2주택 기준에 해당할 수 있습니다.
그러나, 만약 상속받은 지분이 소수(예를 들어 10~20%)이고, 본인들이 이미 각각의 주택을 한 채씩 가지고 있으며, 이 상속 주택의 지분이 전체 지분의 일정 비율 미만이라면, 종합적으로 1가구 2주택 기준을 충족하지 않을 수 있습니다.
종합적으로는 부동산의 전체 소유 지분, 보유 주택 수, 본인들의 실질적 거주 여부 등을 고려하여 판단해야 합니다. 특히, 상속받은 지분이 소수일 경우에는 해당 지분은 주택수 계산에 포함되지 않거나, 일정 조건 하에 비과세 또는 감면 대상이 될 수도 있습니다.
세금 문제와 관련해서는, 주택수 및 주택 차수에 따른 종부세율이 차별화되어 있으므로, 구체적인 상황에 맞는 상세 자문이 필요합니다.
감사합니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
아버님이 공동명의로 소유하시던 아파트의 지분 일부(예를 들어 10~20%)만 상속받게 되더라도, 전체 소유지분과 기존 보유 주택 수에 따라 1가구 2주택 여부가 결정됩니다.
먼저, 상속받는 지분이 전체의 일정 비율 미만이라면 주택수 계산에 포함되지 않을 가능성이 있으며, 이미 주택을 보유하고 있는 경우 상속받은 지분이 차지하는 비율이 주택 수 산정에 큰 영향을 미치지 않을 수 있습니다.
반면, 상속받은 지분이 전체 지분 중 상당 부분을 차지하거나, 기존에 보유한 주택 수와 결합될 경우 2주택 기준에 해당할 수 있습니다.
이와 같은 경우에는 상속받은 지분 비율, 본인들의 기존 주택 보유 여부, 거주 실태 등을 모두 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
또한, 2주택 이상이 되면 종합부동산세(종부세) 부과 대상이 될 수 있으므로 세금 부담이 늘어날 수 있음을 유념하시기 바랍니다.
정확한 판단과 세금 문제 해결을 위해서는 상세한 재산 현황 정보가 필요하니, 구체적인 내용에 대한 상담을 권장드립니다. 감사합니다.
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.13
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사입니다.
상속 주택의 지분을 상속한 경우 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택수에 포함하지 않습니다.
단, 5년이 지난 경우 상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 봅니다.
자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.06
양도세의 경우 기존에 1주택이 있는 상태에서 주택을 상속받는 다면 기존 주택은 비과세 가능합니다
종부세의 경우 상속개시일 부터 5년이 지나지 않은 주택, 상속지분율이 40% 이하인 주택이 있더라도 1주택으로 보고 계산됩니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- 지분 10~20%처럼 일부만 상속받아도 “원칙적으로는 주택 1채 보유”로 봅니다. 따라서 세대 기준으로는 형식상 2주택이 될 수 있습니다.
- 다만 상속주택에는 여러 세목(양도세·취득세·종부세)에서 예외가 있어, 곧바로 다주택 불이익이나 큰 세부담이 생기지 않는 경우가 많습니다.
세목별로 정리
1) 양도소득세(1세대 1주택 비과세, 다주택 중과)
- 상속으로 2주택이 된 경우라도, “본인이 원래 갖고 있던 집”을 양도할 때는 상속주택을 주택 수에서 제외하여 1세대1주택 비과세 판단을 해주는 특례가 일반적으로 적용됩니다(요건·기한 존재).
- 반대로 “상속받은 집(지분)”을 먼저 양도할 때는 1세대1주택 비과세가 어려울 수 있습니다.
→ 결론: 상속지분 때문에 기존 주택을 팔 때 1세대1주택 혜택을 곧바로 잃는 건 아닙니다.
2) 취득세
- 상속으로 취득한 주택(지분)에는 다주택 중과세율이 적용되지 않습니다. 상속 취득에 대한 일반세율이 적용됩니다.
- 즉, 상속받는 것 자체로 취득세 측면의 “다주택 중과”는 없습니다.
3) 재산세
- 재산세는 각자 보유 지분만큼 과세됩니다. 부모님 집의 공시가격과 본인 상속지분에 비례해 재산세가 소폭 늘어날 수 있습니다.
4) 종합부동산세(종부세)
- 주택 수 판단: 상속주택(지분 포함)은 일정 기간 또는 일정 요건(예: 소수 지분·저가 상속주택 등)을 충족하면 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다. 이 때문에 상속 직후 바로 “다주택자”로 보아 불리한 세율·공제 축소를 적용하지 않는 경우가 많습니다.
- 다만 주택 수에서 제외되더라도, 과세표준 계산에는 본인 지분가액이 합산됩니다. 즉, 본인 집(1채)과 상속받은 지분의 공시가격 합계가 종부세 기본공제 금액을 넘을 때에만 종부세가 새로 발생하거나 늘어납니다. 소액 지분이면 영향이 제한적인 경우가 많습니다.
- 공동명의·상속특례 선택 등 신고 방식에 따라 유리한 방법이 달라질 수 있습니다.
질문 상황에 비추어
- 아버지 지분 50%를 3형제가 나누면 1인당 약 16.7% 지분을 보유하게 됩니다. 형식적으로는 각자 “추가 1주택 보유”로 보지만, 상속주택 특례들 때문에
- 기존 주택을 매도할 때 1세대1주택 비과세는 유지될 가능성이 높고,
- 종부세도 주택 수 제외 특례 및 지분 합산 방식 덕에 증가 폭이 제한적이거나 과세 자체가 없을 수 있습니다(공시가격·지분가액 합계가 기본공제를 넘지 않으면 과세 없음).
추가로 확인하면 좋은 것
- 부모님 집의 공동주택 공시가격
- 상속개시일(사망일)과 각자의 상속 지분율
- 본인 소유 주택의 공시가격
- 거주지(시·군·구) 및 상속주택 위치
이 정보로 종부세·재산세·양도세 영향을 보다 정확히 계산할 수 있습니다. 원하시면 수치를 알려주시면 대략적인 세액 변동을 계산해 드리겠습니다.
주의
- 세법(특히 종부세·양도세 특례)은 해마다 바뀌고, 요건(기간·지분율·가액 등)별로 적용이 달라집니다. 실제 신고·판단은 세무사 등 전문가와 최신 법령 기준으로 꼭 확인하세요.
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