세무 Q&A
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Q.
양도세및 1가구2주택여부
안녕하세요. 2019년 수원시 영통구 소재 아파트를 매수 하였습니다. 구입당시 해외에 거주하다 잠깐 들어왔을때 구입을 했고 비조정지역 이였습니다. 계속 전세를 주고 하다가 25년4월에 세입자 만기로 성인인 아들이 아파트에서 살고 있습니다. 그러면서 가족모두 세대를 합쳤습니다.
아들이 10월에 본인 명의 아파트를 매수하려 하눈데 여기서 궁금함 점은
1. 세대분리 없이 아들이 집을 사고 난후 1년후 남편명의 아파트를 팔경우 일시적1가구2주택으오 세금감면 가능한지 궁금합니다.
2. 남편과 저는 해외에 거주중 인데 집을 팔경우 양도세가 발생하눈지요. 집을 샀을때 시점이 비조정지역이라 상관 없는지도 궁금 합니다. 보유기간은 해외에 장기간 있었어도 상관 없눈지도 궁금 합니다.
감사합니다.
알***요 님
조회 : 1641건
답변 : 8건
25.10.11
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은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.11
답변드립니다.
1.세대분리 없이 일시적 2주택 비과세가 성립합니다.
2.해외거주중으로 비거주자에 해당하면 비과세가 안됩니다. 거주자 비거주자인지는 상세정보가 필요합니다.
보유기간에.따른 장기보유 특별공제는 해외거주중이어도 관계없이 적용됩니다.
중요한 것은 양도당시 비거주자 이면 양도소득세 비과세 적용 안됩니다.
좋은하루 되십시요
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.11
일시적 2주택으로서 1세대 1주택 비과세를 적용 받으려면 양도시점에 거주자 여야 합니다.
거주자는 국내에 주소를 두거나 거소가 일정기간 이상이 되어야 거주자로 판정합니다.
일시적 2주택은 해당되지 않는것으로 판단됩니다.
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이동재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.11
지금 핵심은 거주자냐 비거주자이냐 여부입니다. 비거주자인 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 따라서 해외이주로 인한 양도세 특례규정이 적용되지 않는 한 양도소득세는 발생합니다.
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사 입니다.
문의하신 내용을 토대로 설명드리겠습니다.
첫째, 가족 모두가 세대를 합쳐서 살고 있고, 아들이 본인 명의로 주택을 매수한 후 1년 후 남편 명의의 집을 팔 경우, 이 경우 일시적 2주택 여부와 세금 감면 가능성은 양도 시점의 거주자 여부에 따라 달라집니다.
일시적 2주택 비과세를 인정받으려면 양도 당시 거주자여야 합니다. 만약 해외에 거주 중인 상태라면, 국내 거주자가 아니기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
둘째, 해외거주 여부와 관련해서는, 해외에 장기 체류하고 있어 국내 주소나 일정 기간 이상 거주 상태에 없다면, 양도 당시 국내 거주자로 간주되지 않을 가능성이 높습니다. 이 경우, 양도소득세 비과세 혜택이 적용되지 않으며, 양도 시점에 국내에서 거주하는지 여부가 중요합니다.
셋째, 집을 매수한 시점이 비조정지역인지 여부는 양도세 계산에 영향을 미칩니다. 비조정지역에서 매수하였다면 양도세율이 상대적으로 낮으며, 보유기간이 길면 장기보유 특별공제도 적용될 수 있습니다.
하지만, 해외거주자가 국내 부동산을 양도할 경우, 거주자 판단이 중요하고, 세금 감면 혜택 적용 여부는 양도 당시의 거주 상태 및 세법 규정에 따라 달라지니 참고하시기 바랍니다.
보다 구체적인 상담과 세무처리를 위해서는 상세한 거주 상태와 기간, 관련 서류 확인이 필요하니, 필요시 별도 상담 예약을 권장드립니다.
감사합니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
귀하의 질문에 대해 답변드리겠습니다.
첫째, 아들이 본인 명의로 아파트를 매수한 후 세대분리 없이 1년 후 남편 명의 아파트를 팔 경우, 이 경우 양도소득세 비과세 혜택이 인정되기 위해서는 양도 시점에 양도자의 거주자 여부가 중요합니다.
즉, 양도 당시 남편께서 국내에 거주하고 있었다면 1세대 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
그러나 해외에 거주 중이시고, 국내에 일정 기간 거주하거나 주소를 두고 있지 않다면, 양도 시점의 거주자 여부에 따라 비과세 적용이 어려울 수 있습니다.
둘째, 해외에 오래 거주하였더라도 국내 주소 또는 주소지로 인정될 만한 체류 사실이 없다면, 국내 세법상 거주자로 간주되지 않아 양도소득세 비과세 혜택이 적용되지 않을 가능성이 높습니다.
또한, 집을 산 시점이 비조정지역인지 여부는 양도세율과 장기보유 특별공제 등에 영향을 미치지만, 해외 거주자의 경우에는 양도 시점의 거주자 여부가 가장 중요한 고려사항입니다.
결론적으로, 해외에 거주하며 1세대 1주택 비과세 혹은 일시적 2주택 혜택을 받으시기 위해서는 양도 당시의 거주상태가 가장 중요하며, 세법 규정을 충족하는지 여부를 상세히 확인하는 것이 필요합니다.
세무처리와 구체적 상담을 위해 관련 서류와 거주 상태 정보를 준비하신 후 별도 상담을 받으시기를 권장드립니다.
감사합니다.
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하승우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.13
안녕하세요 하승우 세무사입니다.
1세대 1주택 비과세 혜택을 보시기 위해서는 가장 중요한 것이 양도자의 거주자 여부입니다.
고객님의 경우에는 장기간 해외에 거주를 하고 계시는 상황이기 때문에 비거주자로 비과세 혜택을 보시기 어려울 것으로 보입니다.
하지만 거주자 해당 여부는 종합적인 검토가 필요한 사항이기 때문에 정확한 내용은 충분한 자료를 가지고 세무사와의 상담을 받아보실 것을 권해드립니다.
감사합니다^^
채택해주시면 감사하겠습니다.
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.13
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사입니다.
세금감면과 관한 혜택 등은 거주자인 경우에 적용이 가능합니다.
따라서 가장 중요한 문제는 아파트의 명의자가 양도 당시 거주자에 해당하는 지입니다.
작성하신 글 만으로는 비거주자로 보입니다.
자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.06
일시적 2주택으로 비과세 가능하나 거주자에게만 비과세가 적용되고 비거주자는 비과세가 적용되지 않습니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 주신 상황을 기준으로 핵심만 정리드립니다. (아래 내용은 일반적 기준이며, 실제 적용은 취득·양도 시점/지역·거주자 여부 등에 따라 달라질 수 있으니 최종 결정 전 세무사 상담을 권합니다.)
1) 세대분리 없이 아들이 10월에 집을 산 뒤 1년 후 남편 명의 주택을 파는 경우, 일시적 1세대 2주택 비과세 가능 여부
- 원칙: 주택 수는 “세대” 단위로 봅니다. 동일 세대 내 다른 세대원이 취득한 주택도 합산합니다. 따라서 세대분리 없이 아들이 신규주택을 취득하면 귀 세대는 2주택이 됩니다.
- 일시적 1세대 2주택 비과세 요건(요지)
- 세대가 종전주택 1채 보유 상태에서 세대원이 신규주택을 취득할 것
- 신규주택 취득일로부터 일정 기간 내(현재 일반적으로 3년 이내) 종전주택을 양도할 것
- 세대 내 다른 주택 보유가 없을 것(일시적 2주택만 해당)
- 종전/신규 주택의 조정대상지역 여부·취득시점에 따라 추가 거주요건이 붙는 경우가 있으나, 질문의 종전주택(수원 영통구)은 취득 당시 비조정지역이므로 종전주택 측 거주 2년 요건은 통상 요구되지 않습니다.
- 중요한 전제: 1세대1주택(및 일시적 2주택) 비과세는 “양도일 현재 ‘거주자’에게만” 적용됩니다. 남편분이 양도 시점에 한국 세법상 ‘거주자’가 아니면 이 특례를 적용받을 수 없습니다.
- 결론: 세대분리 없이 아들이 2025년 10월에 주택을 사고, 남편분 주택을 약 1년 후(3년 이내) 양도하면 요건상 “기간”은 충족됩니다. 다만 양도 시 남편분이 ‘거주자’여야 비과세가 적용됩니다. 비거주자면 적용 불가입니다.
2) 해외 거주 중 매도 시 양도세 및 비조정지역 취득·보유기간 관련
- 비거주자 여부
- 한국 세법상 ‘거주자’는 국내에 주소(생활근거) 또는 183일 이상 거소가 있는 자를 말합니다. 장기간 해외 거주로 ‘비거주자’에 해당하면 1세대1주택 비과세(및 일시적 2주택 특례)를 적용받을 수 없습니다.
- 비거주자가 팔면
- 국내 소재 부동산 양도차익에 대해 과세 대상입니다. 매수인이 원천징수하는 절차가 있고, 최종 정산(신고)으로 실제 세액을 확정합니다.
- 이때 1세대1주택 비과세는 적용되지 않습니다.
- 비조정지역 취득 여부의 영향
- 종전주택을 2019년에 “비조정지역”에서 취득한 점은, ‘거주자’가 1세대1주택 비과세를 받을 때 적용되는 거주 2년 요건이 면제된다는 점에서 유리합니다. 다만 ‘비거주자’라면 애초에 1세대1주택 비과세 자체를 적용할 수 없습니다.
- 보유기간
- 해외 체류가 길었더라도 ‘보유기간’은 등기상 소유기간으로 판단하므로 보유기간 자체에는 문제가 없습니다. 다만 거주요건은 별도 판단(귀 케이스는 비조정 취득이라 종전주택에 거주요건 없음).
실무 팁/선택지
- 비과세를 목표로 한다면: 남편분이 양도일 현재 한국 ‘거주자’ 요건을 충족하도록 사전 정비가 필요합니다. 그 상태에서
- 세대분리를 하지 않고 진행: 아들 주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 매도하면 일시적 1세대 2주택 비과세 검토 가능
- 세대분리를 활용: 아들이 주택 취득 전후에 세대분리하여 남편분 세대가 매도 시점에 1주택 세대가 되면 일반 1세대1주택 비과세도 검토 가능(이 경우도 남편분이 거주자여야 함)
- 비거주 상태로 매도한다면: 1세대1주택·일시적 2주택 비과세는 적용 불가하고, 일반 과세 및 원천징수 절차가 적용됩니다.
- 매매가가 12억원을 초과하면(거주자 비과세 전제) 12억 초과분은 과세될 수 있습니다.
확인 필요 자료
- 남편분의 양도 시점 ‘거주자/비거주자’ 판정
- 아들 신규주택의 취득 시점과 지역(조정대상지역 여부) 및 그에 따른 추가 요건 여부
- 귀 세대 내 다른 주택 보유 여부
- 예상 매매가(12억 초과 여부)
세대 구성·거주자 판단·지역 규정은 작은 차이로 결론이 달라집니다. 위 체크포인트를 갖고 가까운 세무서 상담(사전답변)이나 세무사와 구체 일정(아들 취득일, 남편 매도일, 거주자 전환 시점)을 확정하시길 권합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.