분양아파트를 임대했는데 상생임대인이 될수 있을까요?

요약 답변
- 질문 주신 사실관계라면 1번(2022.1.15 체결) 계약은 ‘취득 전 체결’이므로 상생임대인 판단의 직전임대차계약으로 보기 어렵습니다.
- 다만 4번(2023.12.25 체결, 2024.1.26~2026.1.25)은 소유권 취득 후의 갱신계약이므로 ‘직전임대차계약’이 될 수 있고, 이어서 5번(2025.12 체결 예정, 보증금 5% 이내 인상, 2년) 계약은 ‘상생임대차계약’으로 인정받을 수 있습니다.
- 질의에 인용하신 해석(서면-2022-법규재산-2849) 취지와 동일합니다.

전제 및 확인해야 할 요건 체크리스트
1) 직전임대차계약(4번)이 되려면
- 소유권 취득 후 체결된 계약일 것(예: 2023.12.25 체결 → OK)
- 동일 주택에 대한 직전 계약일 것
- 임대기간 1년 이상 등 형식 요건 충족(2년 → 통상 OK)
- 전월세신고 또는 확정일자 등 객관적 증빙 확보

2) 상생임대차계약(5번)이 되려면
- 체결시기: 상생임대인 제도에서 정한 인정기간 내 체결할 것
(현행 기준은 체결기한이 2025.12.31까지로 연장돼 있습니다. 다만 제도는 고시·시행령 개정으로 변동될 수 있으니 체결 전 최신 기준을 반드시 재확인하세요.)
- 인상률: 직전임대차계약(4번) 대비 보증금 또는 임대료 인상 5% 이내
- 전세→전세는 보증금 기준 5% 이내면 통상 OK
- 전세↔월세 전환 시에는 환산규정에 따라 비교함(혼합형이면 더 주의)
- 임대기간: 2년 이상
- 갱신·신규 모두 가능(질문처럼 갱신으로 진행해도 무방)

3) 최종 혜택 적용 요건(양도소득세)
- 상생임대차계약을 충족하면, 조정대상지역 1세대 1주택 비과세의 ‘2년 거주요건’ 특례 적용 대상이 될 수 있습니다.
- 다만 비과세 자체 요건(1세대 1주택, 보유기간, 고가주택 판단 등)과 제도 적용 가능한 양도시기 요건은 별도로 충족해야 합니다. 실제 양도 계획이 있으시면 시기 요건을 함께 점검하세요.

자주 있는 오해 한 가지
- 상생임대인 제도는 양도소득세상 ‘거주요건’ 특례에 관한 것이며, 분양(청약)에서 부과된 ‘의무거주기간’(주택공급규정상의 행정요건) 충족 여부와는 별개입니다. 의무거주 미이행에 따른 제재는 관할 지자체·사업주체 안내를 확인하셔야 합니다.

권장 대응
- 2025.12에 5% 이내로 2년 갱신계약을 체결하시되, 체결 직전 국세청·기재부 고시(상생임대인 인정기간 등) 최신 내용을 재확인하세요.
- 계약서, 임대료 변동 내역, 전월세신고 수리증, 확정일자 등 증빙을 체계적으로 보관하세요.
- 양도 예정이 있다면, 홈택스 ‘세법해석 사전답변(상생임대인 특례)’ 또는 세무사 상담으로 물건·시기 특정해 최종 확인을 받는 것을 권합니다.

결론
- 질문 사례에서는 4번 계약이 ‘직전임대차계약’, 5번 계약이 ‘상생임대차계약’으로 인정될 수 있으며, 요건(특히 체결기한·인상률·임대기간)을 충족하면 상생임대인으로서의 세제 특례 적용 가능성이 높습니다.