세무 Q&A

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  • Q.

    양도세 계산

    25년전에 1억3500만원 들여서 신축하였고, 재개발로 인해 1+1(84A+59A)분양권 받음, <조합원 분양가 84A 614,250,000원, 59A 465,100,000원, 권리가액 516,118,951원, 분담금 563,231,049원, 매매가 시세는 84A는 16억원, 59A는 11억원, 지역은 비조정지역 이고, [조합원 공급계약서에 84a 분담금5억6300만원, 권리가액 51,018,951원 / 59a 분담금 0원, 권리가액 465,100,000원, 으로 표기됨] 취득가 계산시 안분 포함, 1+1이라 2주택, 84A 먼저 매매시 앙도세? 그리고 두번째 59A매매시 앙도세? 각각 알고 싶습니다.
    김*길 님
     조회 : 438건 답변 : 3건 25.10.12
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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.12
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    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    '조합원 공급계약서'에 명시된 내용에 따라 취득가액을 계산하고, 먼저 파는 주택은 과세,
    나중에 파는 주택은 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세가 가능합니다.

    84A 최종 취득가액: 13,348,745원 + 분담금 563,231,049원 = 576,579,794원
    84A 아파트를 16억 원에 먼저 매도할 경우, 예상되는 양도소득세는 약 2억 9,029만 원입니다.
    (계산과정은 복잡합니다.)
    (※ 중개보수 등 필요경비는 제외된 금액입니다.)

    두 번째 주택 (59A) 매도 시 양도소득세 (예상) 은
    84A 아파트를 매도한 후 59A 아파트만 남은 상태이므로, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지에 따라 세금 유무가 결정됩니다.

    비과세 요건을 충족하는 경우는 비과세 가능하며 비과세 요건은

    - 1세대 1주택: 84A 매도 후 59A만 보유한 상태
    - 2년 이상 보유: 아파트 완공(준공)일로부터 2년 이상 보유 후 매도
    - 양도가액 12억 원 이하: 매매가 시세가 11억 원으로 12억 원 기준을 충족합니다

    감사합니다.
    (글 채택 부탁드립니다.)

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    강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.12

    안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

    먼저, 25년 전에 취득하신 1억 3,500만 원 상당의 신축 주택은, 조합원 분양권으로 인해 84A와 59A 두 분양권을 받으셨습니다.

    84A 분양권의 분담금은 5억 6,300만 원이며, 권리가액은 5,101만 8,951원입니다.

    59A 분양권의 분담금은 0원이고, 권리가액은 4억 6,510만 원입니다.

    취득가액은 조합원 공급계약서에 표기된 분담금과 권리가액을 합산하여 산정하는 것이 일반적이며, 각각의 분양권별로 고려됩니다.

    이상으로 볼 때, 84A는 먼저 매도 시 양도소득세가 발생하며, 비조정지역으로 시세는 약 16억 원입니다.

    84A 먼저 매도 시, 취득가액(분담금 + 권리가액)을 기준으로 양도차익을 계산하고, 양도소득세율을 적용합니다.

    이후, 59A를 매도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부에 따라 세금 부과 여부가 결정됩니다.

    즉, 84A를 매도 후 59A만 보유한 상태가 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족한다면 비과세 가능하며, 그렇지 않다면 양도소득세가 부과됩니다.

    감사합니다.

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    표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.12

    안녕하세요. 세무회계현 표세현 세무사입니다.

    질문에 답변드리겠습니다.

    먼저, 25년 전에 취득하신 신축 주택의 취득가액은 조합원 공급계약서에 표기된 분담금과 권리가액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

    84A 분양권의 경우, 분담금이 5억 6,300만 원, 권리가액이 5,101만 8,951원입니다.

    59A 분양권은 분담금이 0원, 권리가액이 4억 6,510만 원입니다.

    이때, 84A 아파트를 먼저 매도하면, 취득가액은 분담금과 권리가액을 합산한 금액이 되며, 이는 대략 5억 6,300만 원 + 5,101만 8,951원으로 계산됩니다.

    반면, 59A를 매도할 경우에는 별도의 취득가액을 적용합니다.

    2015년 이후 2년 이상 보유하며, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 비과세가 가능합니다.

    또한, 비조정지역의 시세는 84A는 16억 원, 59A는 11억 원으로 예상됩니다.

    84A를 먼저 매도하는 경우, 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과하며, 세율은 보유기간과 기타 요인에 따라 결정됩니다.

    두번째로 59A를 매도할 때 역시 동일한 절차로 계산하며, 만약 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 2년 이상 보유했으며, 기타 조건이 충족된다면 양도세는 면제됩니다.

    즉, 84A 매도 시에는 양도차익에 대한 세금이 발생하고, 이후 59A가 비과세 조건을 충족한다면 별도 세금이 없을 수 있습니다.

    감사합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

아래 계산은 질문에 주신 수치만으로 “대략” 산출한 값입니다. 실제 세액은 보유기간(준공·관리처분인가일), 양도/취득 부대비용, 같은 연도 양도여부, 거주여부(비과세 가능성) 등에 따라 달라집니다.

가정
- 재개발 1+1 배정: 84A는 추가분(분담금 563,231,049원, 권리가액 51,018,951원), 59A는 대체분(분담금 0원, 권리가액 465,100,000원)으로 판단
- 종전주택 취득가액: 135,000,000원(취득세 등 부대비용 미반영)
- 비조정지역(다주택 중과 없음)
- 중개보수·기타 필요경비, 취득세 등은 미반영
- 각각 다른 과세연도에 1건씩 양도한다고 가정(= 기본공제 250만원을 각각 적용). 같은 연도 2건이면 기본공제는 1회만 됩니다.

1) 취득가액 안분(종전취득가 1.35억을 권리가액 비율로 안분)
- 총 권리가액: 516,118,951원 = 51,018,951(84A) + 465,100,000(59A)

안분 취득가
- 84A: 135,000,000 × 51,018,951 / 516,118,951 ≈ 13,314,899원
- 59A: 135,000,000 − 13,314,899 ≈ 121,685,101원

최종 취득원가(안분 취득가 + 분담금)
- 84A: 13,314,899 + 563,231,049 = 576,545,948원
- 59A: 121,685,101 + 0 = 121,685,101원

2) 양도가액(시세 가정)
- 84A: 1,600,000,000원
- 59A: 1,100,000,000원

3) 양도차익(필요경비 미반영, 장기보유특별공제는 별도 표기)
- 84A: 1,600,000,000 − 576,545,948 = 1,023,454,052원
- 59A: 1,100,000,000 − 121,685,101 = 978,314,899원

4) 장기보유특별공제(LTS) 적용 기준 요약
- 1+1 중 “대체분(권리가액으로 충당된 1채: 여기선 59A)”은 종전주택의 보유기간을 승계하는 게 일반적입니다. 보유기간이 충분하면 일반 LTS 최대 30% 적용 가능.
- “추가분(분담금으로 취득한 1채: 여기선 84A)”은 통상 준공일(또는 관리처분인가일의 입주권 보유기간)부터 보유로 보아 LTS가 짧거나 없을 수 있습니다.
- 본 답변에서는 59A에 LTS 30% 적용, 84A는 LTS 미적용(또는 매우 짧음) 가정으로 예시합니다. 실제 보유기간에 따라 조정 필요.

5) 세액 계산(비중과 없음, 기본공제 각 250만원 적용, 지방소득세 10% 포함)
- 세율: 양도소득세 기본세율(과세표준 5억~10억 42%, 10억 초과 45%, 각 구간별 누진공제 적용)

A. 84A를 먼저 양도(장특공제 없음 가정)
- 과세표준 = (양도차익 1,023,454,052 − 기본공제 2,500,000) = 1,020,954,052원
- 양도소득세 = 45% × 1,020,954,052 − 65,400,000 ≈ 394,029,323원
- 지방소득세(10%) ≈ 39,402,932원
- 합계 세액 ≈ 433,432,255원

참고: 84A에 장특공제가 일부라도 있으면 세액은 더 줄어듭니다. 예컨대 장특공제 30%라면 총세액이 약 2.91억원 수준까지 내려갈 수 있습니다(보유기간에 따라 달라짐).

B. 이후 59A 양도(대체분으로 LTS 30% 가정)
- 장특공제 = 978,314,899 × 30% = 293,494,470원
- 과세표준 = (978,314,899 − 293,494,470 − 2,500,000) = 682,320,429원
- 양도소득세 = 42% × 682,320,429 − 35,400,000 ≈ 251,174,580원
- 지방소득세(10%) ≈ 25,117,458원
- 합계 세액 ≈ 276,292,038원

참고 시나리오
- 만약 59A에도 장특공제를 적용하지 못하는 경우: 총세액이 약 4.12억원 수준으로 증가합니다.
- 두 주택을 같은 과세연도에 모두 파실 경우: 기본공제 250만원은 1회만 적용되며, 두 건의 과세표준이 합산되어 누진세율이 적용됩니다(세액이 위 합보다 더 커질 수 있음).
- 59A를 “1세대1주택 비과세”로 양도할 수 있는지 검토해 보세요. 비조정지역 취득분이면 원칙적으로 2년 보유요건만 충족하면 되며(취득시기·사안별 특례 확인 필요), 재개발 1+1 특례/일시적 2주택 특례가 맞으면 59A 양도세를 0으로 만들 수도 있습니다. 다만 실제 거주·보유기간, 보유주택 수 변동, 취득·양도 시기 등 요건 점검이 필요합니다.

정확한 확정을 위해 추가로 필요한 정보
- 관리처분계획 인가일, 준공(사용승인)일: 장기보유특별공제 보유기간 판단
- 각 매도 예정일(같은 연도/다른 연도 여부)
- 실제 중개보수, 양도시 인테리어·수선비 등 필요경비, 과거 취득세·등기비용 등
- 59A에 대한 보유·거주 이력(1세대1주택 비과세 해당 가능성)

원하시면 위 정보 주시는 대로 장특공제와 필요경비를 반영해 최종세액을 다시 계산해 드리겠습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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