세무 Q&A
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Q.
다주택 취득세 중과 관련 문의드립니다.
안녕하세요.
아버지와 공동 명의(7:3 비율)로 서울 중구의 공시지가 약 9억의 아파트를 매입하려고 하는데요.
아버지께서 포천에 주택을 보유하고 계신 게 있어 취득세 중과 대상인지 문의드립니다.
기존보유주택(경기도 포천)
공시지가 0.3억 빌라
공시지가 1.6억 아파트
감사합니다.
박*현 님
조회 : 644건
답변 : 10건
25.10.12
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은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
답변드립니다.
아버지의 경우 공시가 1억이하의 주택은 주택수에서 제외됨으로
비조정지역 2주택 취득임으로 취득세가 중과되지 않고 일반세율이 적용될 것으로 보입니다.
좋은하루되십시요
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하승우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
안녕하세요 하승우 세무사입니다.
질문자님의 경우에는 비조정대상지역 2주택 취득이기 때문에
중과되지 않으십니다.
감사합니다^^
채택해주시면 감사하겠습니다.~
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이동재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
수도권 소재 1억원 이하의 주택은 주택수에 포함되는 것으로 보지 않습니다.
따라서 비조정대상지역 1세대 2주택 취득에 해당하여 취득세 중과대상에 해당하지 않습니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
공동명의로 주택을 취득할 때는
각자 본인 명의로 취득하는 부분(지분) 에 대해서 별도로 취득세를 계산합니다.
지분 취득도 주택 수에 포함됩니다 (소수 지분이라도 원칙상 1주택으로 봅니다.)
서울 중구는 조정대상지역이 아나므로 조정대상지역에만 적용되는 8%, 12% 중과세율은 적용되지 않습니다.
2주택자는 중과없습니다.(비조정지역은 3주택부터 중과입니다.)
무주택자인 경우에도 서울 중구 비조정대상지역 첫 주택 이므로 기본세율(1~3%) 적용됩니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.12
공시지가 지방 1억이하는 주택수 제외하고 있습니다.
서울중구는 비조정대상지역이므로 주택수 2주택까지는 취득세 중과가 되지 않습니다.
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.13
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사입니다.
작서하신 글로 보았을 때
공시지가 1억 이하의 주택은 주택 수에 포함하지 않습니다.
또한 서울 중구의 경우 비조정지역이며 비조정지역 2주택 취득은 중과세율이 적용되지 않습니다.
감사합니다.
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김재은 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
취득세 중과 판정시 기준이 되는 주택의 수에는 1억 미만의 주택은 제외하며, 비조정 지역에서 2번째 주택 취득시 중과되지 않습니다.
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.
먼저, 아버지께서 포천에 보유 중인 주택이 공시지가 0.3억인 빌라와 1.6억인 아파트로 각각 되어 있습니다.
경기도 포천에 소재한 공시지가 0.3억인 주택은 공시지가 1억 이하로서 주택수 산정 시 제외됩니다. 따라서 현재 보유한 주택 수에 포함되지 않습니다.
반면, 공시지가 1.6억인 아파트는 1억 초과이기 때문에 주택 수에 포함됩니다.
이 경우, 질문자님과 아버지께서 각각 별도로 등기되어 있으니, 공동명의로 취득하셨더라도 각각의 명의별로 계산됩니다.
서울 중구는 조정대상지역이 아니기 때문에 2주택자라 하더라도 중과세율은 적용되지 않습니다.
즉, 아버지와 질문자님 모두 2주택자가 되지 않으며, 공시지가 1억 초과 주택도 2주택을 넘지 않으므로, 취득세 중과 대상에 해당하지 않고, 일반 세율이 적용됩니다.
감사합니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.
아버지와 공동 명의로 서울 중구의 아파트를 취득하려는 경우, 우선 주택 수 산정 기준에 대해 살펴보겠습니다.
공시지가가 1억 이하인 주택은 주택수에 포함하지 않으며, 질문에 나온 포천의 공시지가 0.3억의 빌라는 주택수 산정에서 제외됩니다.
반면, 공시지가 1.6억인 아파트는 1억 초과이기 때문에 주택수에 포함됩니다.
서울 중구는 조정대상지역이 아니므로, 기존 보유 주택이 경기도 포천의 1.6억 아파트 한 채뿐인 경우, 서로 공동 명의라도 각각의 명의로 등기한 경우를 고려하면, 주택 수 산정에 있어 중복 계산되지 않고 별도로 계산됩니다.
이 경우, 질문자와 아버지 각각 1채씩 갖고 있으며, 두 채 모두 1억을 초과하기 때문에 각각 1주택씩 보유하게 됩니다.
따라서, 각자 1주택씩, 총 2주택이 되지만, 서울 중구는 조정대상지역이 아니기 때문에 2주택자라도 취득세 중과세율이 적용되지 않으며, 일반 세율이 적용됩니다.
요약하자면, 아버지의 포천 주택(공시지가 0.3억)은 주택수에 포함되지 않으므로, 기존 보유 주택 수에 영향을 미치지 않으며, 공동명으로의 취득도 이미 보유한 주택 수 산정에 큰 영향을 미치지 않습니다.
끝으로, 모쪼록 세무 관련 사항은 당 상황에 따라 달라질 수 있으니 상세한 검토를 위해 상담을 권장드립니다.
감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.10
공시지가 1억미만은 제외하며 비조정지역이므로 중과되지 않을 것으로 판단됩니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
질문 요지
- 서울 중구 아파트를 부자 공동명의(자녀 70%, 부 30%)로 매입 예정
- 부(아버지)는 포천에 주택 2채 보유(공시가격 0.3억 빌라, 1.6억 아파트)
- 취득세 중과 적용 여부
핵심 결론
- 취득세 중과는 “세대”가 아니라 “사람(인별)” 기준으로 주택 수를 판단합니다.
- 지분으로 사는 공동취득도 각자에게 “주택 1채 취득”으로 계산합니다.
- 수도권 소재 1억원 이하 주택은 주택 수 제외 대상이 아니므로, 포천(수도권) 주택 0.3억 빌라도 주택 수에 포함됩니다.
따라서
- 아버지: 현재 2주택자 → 서울(조정대상지역) 아파트 지분(30%)을 취득하면 “3주택자”가 되어 중과세율 12%가 아버지 지분가액에 적용됩니다. (3주택 중과는 지역 불문, 지분 취득도 중과)
- 자녀: 현재 무주택 → 첫 주택 취득으로 일반세율(1~3%)이 자녀 지분가액에 적용됩니다.
세율 적용 방식(공동명의)
- 각자 지분가액에 각자의 세율을 적용합니다.
- 일반세율(자녀): 취득가액 기준 6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%
- 3주택 중과(부): 12% 고정(중과), 추가로 부가세목(지방교육세/농특세 등)이 붙습니다.
간단 예시(참고용)
- 실제 취득세는 “매매가(실제 취득가액)”가 기준입니다. 공시가격이 아니라 계약가격으로 계산합니다.
- 가정: 매매가가 공시가격과 유사하게 9억원이고, 지분 7:3
- 자녀(70% = 6.3억): 일반세율 구간 2% → 취득세 약 1,260만원(+ 지방교육세 등 별도)
- 아버지(30% = 2.7억): 중과세율 12% → 취득세 약 3,240만원(+ 농특세·지방교육세 등 별도)
- 최종 납부액은 부가세목과 과세표준 산정 방식에 따라 변동되므로 관할 구청에 최종 확인 필요
유의사항/대안
- 아버지 지분을 아주 적게 가져가도(예: 1%) 중과는 아버지 지분 전액에 12% 적용됩니다.
- 아버지가 기존 주택을 처분해 1주택자로 만든 뒤 2주택이 되는 시나리오여도, 서울은 조정대상지역이므로(현행 기준) 2주택 중과 8%가 적용될 수 있습니다. 일시적 2주택 예외는 요건 충족 시에만 적용되며, 현재 2→3주택에는 적용되지 않습니다.
- 중과 회피 목적이라면 아버지 공동명의 참여를 재검토해야 합니다. 다만 자금 출처(증여·차용) 이슈가 생길 수 있으므로 증여·차용 설계를 세무전문가와 사전에 점검하세요.
정리
- 아버지 지분: 취득세 중과(12%) 대상
- 자녀 지분: 일반세율(1~3%) 적용
- 포천 0.3억 빌라도 수도권이므로 주택 수에 포함
필요하시면 예상 매매가와 지분비율을 알려주시면, 세부 세액(부가세목 포함)까지 근사치 계산을 도와드리겠습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.