세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
-
Q.
2주택 중 신규주택 매도 후 종전주택 양도세 문의드립니다.
1가구 2주택입니다.
종전주택: 2014년 입주 후 거주 중(양도차액이 높음)
신규주택: 2023년 6월(잔금일) 취득(세입자 거주중)
요즘 주택 거래가 되지 않아 신규주택을 먼저 팔고 양도세를 내려고 합니다.
그런데 전세계약이 12월중(세입자 이사감)으로 매매가 안 되면 신규주택을 전세 2년 더 주고 몇년 뒤 매매하게 되다면
추후 종전주택 매도시 양도세는 항상 비과세 받을 수 있나요?(종전주택 한 채 보유중일때)
혹시 조건도 따로 있을까요?
김*규 님
조회 : 349건
답변 : 8건
25.10.14
-
은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
답변드립니다
종전주택 매도시에 종전주택만 보유중이라면 종전주택 보유기간중의 다주택 소유 여부와 관계없이 비과세 됩니다
좋은하루되십시요
-
강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
신규주택을 먼저 팔고 종전주택을 양도시점에 1세대 1주택인경우
12억까지는비과세가 가능합니다. 1세대 1주택 비과세 판정시 양도일 시점 주택수를 계산하여 비과세여부를 판단합니다.
-
강은수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
안녕하세요!
신규주택 매도이후 최종으로 보유하는 1주택에 대해서는 양도가액 12억까지 비과세를 적용받을 수 있습니다.
-
김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
신규주택은 정리하셔야만 , 종전주택 비과세 혜택을 받으실수 있으며 ,
최대 12억 까지만 비과세입니다
-
이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
신규주택을 양도한 후 종전주택만 보유한다면 1세대 1주택으로 12억까지는 비과세 가능합니다.
감사합니다.
-
강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
현재 상황에서는, 신규주택을 먼저 매도하는 경우, 종전주택이 1세대 1주택으로 유지되고 있는 한 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 종전주택을 계속 보유하고 있고, 신규주택 매도 후 해당 주택이 1세대 1주택 기준에 부합한다면, 양도차액이 12억 원 이내일 경우 비과세가 가능하십니다.
다만, 전세 계약기간이 2년 연장되거나, 신규주택 매각 일정이 지연될 경우, 양도시점의 주택 수 산정이 중요하며, 양도일 당시 1세대 1주택으로 인정받는 조건도 고려하셔야 합니다. 또한, 양도세 비과세를 받기 위해서는 일정 요건, 예를 들면 조정대상지역 여부, 취득 및 보유기간, 조세특례제한법상 요건 등을 충족해야 합니다.
추가로 궁금하신 점이나 상세한 상담이 필요하시면 언제든 연락해 주시기 바랍니다.
-
표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.
현재 상황에서는 종전주택을 계속 보유하면서 신규주택을 매도한다면, 1세대 1주택 비과세 기준에 부합하는 경우 양도차액이 12억 원 이하일 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
단, 이 비과세 혜택은 양도 시점에 주택 수와 보유 상태를 기준으로 판단되며, 전세 계약이 연장되거나 매매 일정이 지연되는 동안 해당 조건들이 유지되어야 합니다.
특히, 매도 시점에 1세대 1주택으로 인정받기 위해서는 조정대상지역 여부, 보유 기간, 조세특례제한법상 기타 요건 등을 충족하여야 하니, 매도 계획 및 일정 조정을 검토하실 때 이러한 점들을 고려하시기 바랍니다.
추가로 궁금하신 부분이나 보다 상세한 상담이 필요하시면 언제든 연락 주시기 바랍니다.
-
신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.12
최종 1주택일때는 그전 주택보유는 상관없이 12억까지 비과세 가능합니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- 신규주택을 먼저 처분한 뒤, 나중에 종전주택을 매도할 때 그 시점에 세대가 종전주택 1채만 보유하고 있고 기본 요건을 충족하면 1세대1주택 비과세 가능합니다.
- 다만 “항상” 비과세는 아닙니다. 12억 초과 고가주택, 세대 내 다른 주택·입주권·분양권 보유 등 몇 가지 예외가 있습니다.
비과세 기본 요건(종전주택 매도 시점에 적용)
- 세대 기준 국내 1주택 보유: 배우자·미성년 자녀 포함 세대 전원이 주택(해외주택 포함)·입주권·분양권을 보유하지 않아야 합니다.
- 보유기간 2년 이상: 취득일(잔금·등기일 기준)로부터 2년 이상 보유.
- 거주요건: 조정대상지역 내 주택의 경우 원칙적으로 2년 거주요건이 있으나, 2017.8.3. 이전 취득분은 거주요건 적용 제외됩니다. 귀 종전주택(2014년 취득)은 요건 면제 대상이며, 실제로도 장기간 거주하셨으니 문제 없습니다.
- 고가주택 기준: 양도가액이 12억 원 이하이면 전액 비과세. 12억 원 초과 시 초과분에 대해 부분 과세(양도차익 × (양도가액-12억)/양도가액) 됩니다.
질문 상황에 대한 판단
- 신규주택을 먼저 매도하고, 이후 종전주택만 보유한 상태에서 종전주택을 매도하면 원칙적으로 1세대1주택 비과세가 가능합니다.
- 종전주택은 2014년 취득·거주 중이라 보유·거주요건은 충족합니다.
- 다만 종전주택의 매도가격이 12억 원을 초과하면 전부 비과세가 아니라 일부 과세가 될 수 있습니다.
유의해야 할 점
- 세대 내 다른 주택으로 간주되는 자산:
- 분양권, 조합원입주권, 오피스텔(주거용 사용), 해외주택 등을 매도 시점에 보유하면 1주택 요건이 깨집니다.
- 지분으로 보유한 주택도 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다.
- 겸용주택(상가주택)인 경우 주택 외 부분은 비과세 대상이 아닙니다.
- 장기보유특별공제는 비과세 초과분 과세 시 절세에 영향을 주며, 거주·보유기간 산정 규정이 자주 개정되므로 매도 전 최신 규정 확인이 필요합니다.
- 세대 판정: 전입·전출, 배우자 분리세대 등은 국세기본법상 세대판정 기준으로 보며, 단순 전입신고만으로 세대 분리가 인정되지 않을 수 있습니다.
참고(만약 종전주택을 먼저 파는 경우)
- 일시적 2주택 비과세 특례를 써야 하며, 일반적으로 신규주택 취득 후 일정 기간 내(통상 2년, 일부 기간·사유는 3년 특례) 종전주택을 처분해야 합니다. 규정과 기한은 취득 시점·지역·세입자 사정 등에 따라 달라져서 최신 기준을 반드시 확인해야 합니다.
- 질문에서는 신규주택을 먼저 매도할 계획이므로 위 기한 제한은 직접 적용되지 않습니다.
권장 사항
- 종전주택 예상 매도가액(12억 초과 여부), 세대 구성원 명의의 권리(분양권·입주권 포함) 보유 여부를 사전에 점검하세요.
- 매도 전 최근 개정사항(고가주택 기준, 장기보유특별공제 산식, 다주택 중과 일시 배제 여부 등)을 세무사와 한번만 체크하면 불확실성을 줄일 수 있습니다.
핵심 결론
- 신규주택을 먼저 처분한 뒤 종전주택만 보유한 상태에서 매도하면, 기본요건을 충족하는 한 비과세 적용이 가능합니다. 다만 12억 초과 고가주택, 매도 시점의 세대 내 다른 주택·입주권·분양권 보유 등은 비과세를 제한하니 이 부분만 주의하시면 됩니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.