세무 Q&A
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Q.
특수관계인(부모와 자녀)간 상가 매매관련 문의드립니다.
안녕하세요?
특수관계인(부모와 자녀)간 아파트 구분상가 매매관련 궁금한점 문의드리겠습니다.
1).부모와 자녀간 상가 매매거래시 시가와 거래 가격의 차이가 시가의 30% 또는 3억원중 적은 금액을 초과하지 않으면
문제가 없는것으로 알고 있는데 맞는지요?
2).Q1이 맞다면 시가의 30%의 의미를 정확히 알고 싶습니다?
- 예를들어 시가 1억인 경우 7천만원 이상 매매거래를 하면 문제 없다는 의미인가요?
3).시가를 입증하려면 감정평가를 받으면 된다고 알고 있는데 감정평가서의 유효기간은 원칙적으로 정해진 유효기간이
없지만, 특수관계인간 거래의 경우 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내인 것으로 알고 있는데 맞는지요?
4).Q3이 맞다면 양도일과 취득일의 정확한 의미를 알고 싶습니다?
이*희 님
조회 : 2432건
답변 : 11건
25.10.14
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장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
안녕하세요.
부동산 양도시(저가양도) 부당행위 계산을 적용할때는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당됩니다.
즉 부모의 명의로 되어 있다면 시가의 95%수준에서 양도가액이 정해져야합니다.
구분상가에 대한 시가가 없다면 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간에 해당하는 감정가액을 활용하게 됩니다.
대금청산일이 분명하다면 양도 또는 취득시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하므로 즉 잔금일을 기준으로 하게 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
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은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
답변드립니다.
1) 맞습니다.
2) 맞습니다. 7천만원이상 ~ 1억3천만원 이하로 거래하면 됩니다.
단 문제가 없다는 것은 증여세가 없다는 것입니다. 양도소득세는 거래가액이 시세의 5%를 초과하면 신고가액은 감정가액이나 시세로 신고해야 합니다.
3) 부당행위계산에 적용되는 감정평가는 소득세법에서는 전후 3개월로 봅니다.
4) 양도일 및 취득일은 잔금청산일과 등기접수일중에 빠른날입니다.
추가로 감정평가는 특관자거래는 1개만 받아도 됩니다.
좋은하루되십시요.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
1) 증여세 문제에서는 저가 양수에 따른 매수자에게 증여세가 부과되지 않는 것입니다.
2) 시가는 제3자와의 거래시 매매가를 의미합니다.
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김재은 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.14
특수관계인과의 부동산 거래일 경우 양도세와 증여세를 모두 고려하셔야 합니다.
1) 양도세 부당행위계산 부인 규정은 시가와 거래가액의 차이가 3억 혹은 시가의 5% 중 작은 금액 미만이어야 하며,
증여세 적용에 있어서는 말씀하신대로 30%와 3억 중 작은 금액이 기준이 되므로 기준이 상이합니다.
2) 예시대로 시가가 1억일 경우 30% 범위 계산시 7000만원~1.3억이 됩니다.
3) 감정평가는 상증세와 양도세 모두 부합하기 위해서는 양도일 전후 3개월의 기간동안 이루어져야 합니다.
4) 양도일은 대금청산일, 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른날로 보시면 됩니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.15
안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.
안녕하세요. 부모와 자녀 간 상가 매매와 같이 특수관계인 간의 부동산 거래는 세무적으로 꼼꼼히 살펴보아야 할 점이 많습니다. 문의주신 내용에 대해 순서대로 명확하게 답변해 드리겠습니다.
1. 시가와 거래가의 차이 허용 범위 (30% 또는 3억 원)
---> 맞습니다. 그러나 부당행위계산부인은 5%, 5억원 입니다.
특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮거나 높은 가격으로 거래할 때, 세법에서는 그 차액이 일정 기준을 넘으면 증여세를 과세합니다.
그 기준이 바로 **'시가와 거래가액의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액'**입니다.
이 기준을 초과하지 않으면, 원칙적으로 증여세 문제는 발생하지 않습니다.
2. '시가의 30%'의 정확한 의미
---> 7천만 원 이상으로 거래하면 된다는 의미가 맞습니다.
하지만 여기서 매우 중요한 두 가지 세금, 즉 자녀(매수자)의 증여세와 부모(양도자)의 양도소득세를 나누어 보셔야 합니다.
기준이 서로 다르기 때문입니다.
자녀 (매수자)의 증여세 문제 (30% 또는 3억 원 기준)
1억 원짜리 상가를 7천만 원에 매매했다고 가정해 보겠습니다.
시가(1억)와 거래가(7천만)의 차액은 3천만 원입니다.
증여세와 별개로, 부모님은 양도소득세를 내야 합니다. 이때 세법은 특수관계인 간의 거래가 시가와 5% 또는 3
억 원 이상 차이 나면, 실제 거래한 가격(7천만 원)이 아닌 시가(1억 원)를 기준으로 양도소득세를 계산합니다.
이를 '부당행위계산부인' 규정이라고 합니다.
시가(1억)의 5%는 500만 원입니다.
3.감정평가서의 유효기간 (3개월)
---> 맞습니다.
4. 양도일과 취득일은 세법상 같은 날을 의미하며, 원칙적으로 '잔금청산일'을 기준으로 합니다.
감사합니다.
도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.15
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
1. 시가와 거래가액의 차이가 30% 또는 3억원 이내인 경우 증여세는 문제가 없을 것으로 보입니다.
시가와 거래가액의 차이가 5% 또는 3억원의 이내가 아니라면 양도소득세에 다른 부당행위계산부인이 적용됩니다.
2. 작성하신 것이 맞습니다.
3. 작성하신 것이 맞습니다.
4. 대금청산일, 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른날 입니다.
자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
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하승우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.15
안녕하세요 하승우 세무사입니다.
1. 말씀주신 경우에 증여세 문제는 없습니다.
다만, 양도소득세는 5% 이상 차이가 나면 시가로 거래한 것으로 봅니다.
2. 맞습니다.
3. 전후 3개월로 보시면 됩니다.
4. 양도일과 취득일을 동일하게 보시면 되고 잔금청산일과 등기접수을 중 빠른 날로 보시면 됩니다.
감사합니다.
채택해주시면 감사하겠습니다^^
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문기욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.16
안녕하세요, 답변 드리겠습니다.
1) 네 맞습니다.
2) 네, 맞습니다. 1억원 가액에 +30%, -30% 범위 가액은 인정입니다.
3) 네 맞습니다.
다만 매매사례가액이 있다면 그 가액으로 계산하며,
감정평가액은 양도일 전후 3개월 내 금액인 경우에 인정됩니다.'
4) 양도일은 잔금 지급일을 기준으로 합니다.
다만 등기접수를 먼저 한 경우 등기접수일을 양도일로 봅니다.
좋은 하루 되세요^^
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
먼저, 특수관계인 간 거래 시 시가와 거래 가격의 차이에 대한 세법 규정을 이해하는 것이 중요합니다.
1) 부모와 자녀 간 상가 거래에서 시가와 거래가액 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않으면 문제없이 인정됩니다. 즉, 시가가 1억 원인 경우, 7천만 원 이상 거래하면 이 범위 내에 들어오며, 별도 세무상 문제가 발생하지 않습니다.
2) “시가의 30%”라는 의미는 시가의 30% 범위 이내로 거래하는 것을 의미하며, 이는 거래가액이 시가보다 30% 이상 차이나지 않음을 의미합니다. 예를 들어, 시가가 1억 원인 경우, 7천만 원부터 1억 3천만 원까지의 거래가 가능하다는 의미입니다.
3) 시가를 입증하기 위해 감정평가를 받는 경우, 감정평가서의 유효기간은 일반적으로 3개월 이내로 간주하며, 이는 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내의 감정평가액을 활용하는 것이 원칙입니다.
4) 양도일과 취득일의 구체적 의미는, 세법상 각각의 거래 시점을 나타내며, 일반적으로 양도일은 잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 의미하고, 취득일도 동일하게 잔금 지급 또는 등기접수일로 보는 경우가 많습니다. 이는 거래의 실질적 시점을 기준으로 하며, 세무 신고에 참고하시기 바랍니다.
추가로, 시가와 거래가액 차이를 감안할 때 증여세 또는 양도소득세의 과세 기준이 적용될 수 있으니, 거래 전에 전문가 상담을 통해 정확한 세무 검토를 권장드립니다.
감사합니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
부모와 자녀 간의 상가 매매 거래 시, 시가와 거래가액의 차이 허용 범위는 세법상 '시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액' 이내인 경우에 문제가 없는 것으로 판단됩니다.
즉, 시가가 1억 원인 경우, 거래금액이 7천만 원 이상 1억 3천만 원 이하일 때 문제가 없습니다. 여기서 '시가의 30%'라는 의미는 시가 대비 거래가액이 30% 이내 차이나는 범위를 드리며, 예를 들어 시가가 1억인 경우, 7천만 원부터 1억 3천만 원 범위 내 거래가 가능하다는 의미입니다.
시가를 입증하려면 감정평가서를 받는 것이 일반적이며, 감정평가서의 유효기간은 원칙적으로 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내로 보는 것이 적합합니다. 이는 시가 증빙이 필요할 경우 참고하는 기간이며, 양도일과 취득일은 대개 잔금청산일이나 등기접수일 중 빠른 날로 판단하는 것이 일반적입니다.
추가로, 이러한 거래는 세법상 증여세 또는 양도소득세 관련 규정에 영향을 받을 수 있으니 거래 전에 전문가의 상담을 꼭 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.12
1.증여세를 고려할 경우 시가의 30%또는 3억원 기준으로 하며 양도세를 고려할 경우 시가의 5% 또는 3억기준입니다
2.네 맞습니다
3.감정평가의 경우 취득일 전 6개월에서 취득일 후 3개월을 기준으로 봅니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
아래 내용은 우리나라(국세) 기준입니다.
1) 시가 대비 30% 또는 3억원(둘 중 작은 금액) 이내면 증여의제 여부
- 맞습니다. 특수관계인 간 거래가 시가보다 낮거나 높게 이루어진 경우, 시가와 거래가액의 차이가 “시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액”을 초과하지 않으면 증여로 보아 과세하지 않습니다.
- 초과하는 경우에는 그 초과분만큼을 증여로 보아(저가 매수자는 증여받은 것으로, 고가 매수자는 역증여한 것으로) 증여세 과세 대상이 됩니다.
- 다만 소득세(양도소득세) 측면의 “부당행위계산 부인”은 별도 기준이 있으므로 아래 1-보충을 참고하세요.
1-보충) 양도소득세 측면의 유의사항
- 특수관계인과 현저히 낮거나 높게 거래하여 세 부담을 부당하게 줄인 경우, 양도세는 시가로 다시 계산될 수 있습니다.
- 일반적으로 소득세에서는 “시가 대비 5% 이상이면서 동시에 차액이 3억원 이상”인 경우가 문제되는 구간입니다. 즉 두 조건을 모두 충족해야 시가로 재계산될 수 있습니다.
- 예) 시가 1억원 → 차액 3천만원(30%)이더라도 3억원 요건을 충족하지 못하므로 통상 부당행위계산 적용대상은 아닙니다. 반면 시가 10억에서 3억 차이(30%)는 5% 이상이면서 3억원 이상이므로 적용 가능성이 있습니다.
2) “시가의 30%”의 의미(예시)
- 시가 1억원이면 30%는 3천만원입니다. 3억원과 비교해 더 작은 금액은 3천만원이므로, 시가와 거래가액의 차이가 3천만원 이내라면 증여의제는 없습니다.
- 즉 시가 1억원인 자산을 7천만원(또는 1억3천만원)에 거래하면 증여의제는 발생하지 않습니다. 다만 위 1-보충의 양도세 규정도 함께 유의하세요.
3) 감정평가와 “유효기간” 개념
- 증여세(증여의제 포함)에서의 시가 인정 기간: 거래일(평가기준일) 전후 6개월 내의 감정가액·경매가 등은 시가로 인정될 수 있습니다. 보통 감정평가는 2개 감정법인의 평균을 권장합니다.
- 양도소득세에서 시가로 사용할 감정가액: 양도일 전후 3개월 내 감정가액이 시가로 인정되는 것이 일반적입니다.
- 따라서 “전후 3개월”은 양도소득세 쪽 기준에 가깝고, 증여세(증여의제 판단)에서는 전후 6개월이 통상 기준입니다.
4) 양도일과 취득일의 의미
- 양도일(판매자 기준): 대금 청산일이 원칙입니다. 대금 청산일을 확인할 수 없으면 소유권 이전등기일, 인도일 등을 순차적으로 봅니다.
- 취득일(구매자 기준): 대금 청산일이 원칙이며, 불명확하면 소유권 이전등기일 등을 봅니다.
- 일반적인 매매에서는 매도자 양도일과 매수자 취득일이 동일한 날(대금 완제일)이 됩니다. 증여세 측면의 평가기준일도 통상 그 거래일을 기준으로 보게 됩니다.
추가 팁
- 관련 서류(감정평가서, 자금이체 증빙, 거래계약서, 비교사례 등)를 철저히 보관하세요.
- 금액이 크거나 기준선(30%/3억, 5%/3억)에 근접하면, 사전에 세무사와 시뮬레이션(증여세 + 양도세 동시검토)을 해보시는 것을 권합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.