참조만 부탁드립니다.
아래 전제(1세대 1주택 유지, 분양권·입주권·다른 주택 없음, 필요경비 0.2억만 인정, 특례 없음)를 두고 계산했습니다.
질문1) 1세대 1주택 12억원 비과세 적용 여부
- 취득(등기) 당시 조정대상지역이 아니고, 보유 2년 1일을 충족하셨으므로 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 한도) 적용 대상입니다.
- 다만 1세대1주택 장기보유특별공제(보유·거주합산 공제)는 보유 3년 이상 및 거주 2년 이상 요건이 필요합니다. 현재 보유 2년 1일이라 장특공제는 적용되지 않습니다(따라서 과세분에 장특공제 0%).
질문2) 지분자별 양도소득세(추정)
- 기본 자료
- 양도가액: 23.0억
- 취득가액: 15.5억
- 필요경비: 0.2억
- 총 양도차익: 23.0 − (15.5 + 0.2) = 7.3억
- 12억 비과세 안분비율: (23 − 12) / 23 = 11/23 ≈ 0.4782609
- 과세대상 총 양도차익: 7.3 × 11/23 ≈ 3.491304억
- 지분 안분(장특공제 0% 가정, 1인당 기본공제 250만원 적용)
- A(66%) 과세대상 양도차익: 3.491304억 × 0.66 ≈ 2.304261억
- 기본공제 250만원 차감 후 과세표준 ≈ 227,926,087원
- 세율: 일반 누진세율(6%~45%) 적용
- 산출세액(국세) ≈ 67,211,913원
- 지방소득세(10%) ≈ 6,721,191원
- 합계 납부세액 ≈ 73,933,104원
- B(34%) 과세대상 양도차익: 3.491304억 × 0.34 ≈ 1.187043억
- 기본공제 250만원 차감 후 과세표준 ≈ 116,204,348원
- 산출세액(국세) ≈ 25,771,522원
- 지방소득세(10%) ≈ 2,577,152원
- 합계 납부세액 ≈ 28,348,674원
- 두 사람 합계(참고): 약 102,281,778원
유의사항
- 실제 장기보유특별공제는 보유 3년·거주 2년 이상 충족 시에만 1세대1주택 공제(보유연수+거주연수 합산 방식)가 적용됩니다. 현재 보유기간으로는 공제 없음(일반 장특공제도 3년 미만 보유는 0%).
- 필요경비(취득세, 중개보수, 등기비용, 리모델링 등 증빙 가능한 자본적지출·양도비용)를 추가로 인정받으면 세액이 줄어듭니다.
- 12억원 비과세는 주택 단위로 적용되며, 공동명의자 각각에게 매매가액 비율로 안분되어 계산됩니다(위 계산은 안분 반영).
- 신고·납부기한: 2026.3.17 양도 → 그 달의 말일 다음달부터 2개월 이내이므로 2026.5.31까지.
- 다른 주택·분양권·입주권 보유, 일시적 2주택 특례 적용여부, 일세일주 고가주택 판정 등 세부 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 실제 신고 전 자료(등기부, 취득·양도 정산서, 경비 영수증 등)로 세무사 검토를 권합니다.