세무 Q&A
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Q.
자금조달계획서의 증여처리금액
안녕하세요
부부가 공동명의 (5:5)로 아파트 매수 계약 후 자금조달계획서를 작성중인데요. 증여처리를 얼만큼 해야할지 모르겠습니다.
아파트 금액은 17.6억이며 조달계획은 아래와 같습니다.
(1) 임차인 전세금 : 8.6억
--> 5:5로 하면 되고
(2) 대출 2.8억 (남편 명의)
--> 같이 갚을거니까 5:5로 하면 되고
(3) 현재 살고있는 전세집(남편 명의)에서 받을 전세금 : 3.8억
(4) 예금 2.4억 (남편 명의)
--> 저희가 전세집 얻을때나 예금을 남편 명의로 모아서 했습니다. 그런데 양쪽 소득은 비슷해서 실제 자금형성은 5:5에 가깝습니다. 이 경우 합친 6.2억의 절반인 3.1억을 남편->아내 증여처리 해서 자금조달계획서로 적어야할까요?
감사합니다
주*위 님
조회 : 759건
답변 : 4건
25.10.16
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.17
3.1억 을 증여세 신고하고 증여처리 하면 됩니다.
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김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.17
자금조달 계획서는
부동산 매수시 그 자금의 원천을 서술하는 방식이므로
되도록 있는 그대로 작성하셔야 추후 소명하실때 편하십니다
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사 입니다.
자금조달계획서에 기재하는 증여금액은 실제 자금의 형성 경로와 원천을 명확히 증빙할 수 있는 범위 내에서 작성하는 것이 바람직합니다.
현재 남편과 아내의 소득이 비슷하고, 양쪽 모두 증여세 과세 대상이 될 가능성을 고려할 때, 공동 자금의 형성 과정에서 발생한 차액 부분인 3.1억에 대해 증여세 신고를 하는 것이 적절할 수 있습니다.
하지만, 자금 조달 과정이 복잡하거나, 세무상 문제 소지가 우려될 경우에는 자세하게 각 자금원천을 서류로 입증하는 것도 필요합니다.
이와 관련하여, 자금의 원천 및 성격을 꼼꼼히 확인하고, 필요시 세무 전문가와 상담하셔서 적절한 증여처리 방법을 결정하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.
자금조달계획서에 기재하는 증여금액은 사실상 자금의 원천과 형성 과정을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 질문에 제시하신 내용을 종합해보면, 남편과 아내의 소득이 비슷하고, 양쪽 모두 증여세 과세 대상이 될 가능성이 있기 때문에, 공동 자금 형성 과정에서 생긴 차액인 3.1억에 대해 증여세 신고와 증여처리하는 것이 타당하다고 판단됩니다.
이때, 증여액은 실제 자금의 출처와 이동경로를 명확히 증빙할 수 있도록 관련 자료를 준비하시는 것이 필요하며, 필요시 세무 전문가와 상담하셔서 적절한 증여처리 방법과 신고 절차를 진행하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
핵심만 정리해 드릴게요.
원칙
- 공동명의(5:5)로 취득하면, 각자 8.8억(=17.6억의 절반)을 자신의 자금·채무로 소명해야 합니다.
- 배우자 명의 예금·전세보증금·남편 단독 대출 등은 원칙적으로 “남편 자금”으로 보며, 아내 지분에 쓰이면 증여로 봅니다.
- 아내가 대출의 공동차주(연대채무자) 등 법적 상환의무를 지면 그 몫은 아내 자금으로 인정됩니다.
계산
1) 대출이 남편 단독인 상태 그대로일 때
- 아내가 소명할 8.8억 =
임차인 전세금 4.3억 + 남편→아내 증여 4.5억
- 즉, 필요한 증여액: 4.5억
2) 대출을 공동차주(연대채무) 5:5로 변경할 때
- 아내 8.8억 = 임차인 전세금 4.3억 + 공동대출 1.4억 + 남편→아내 증여 3.1억
- 필요한 증여액: 3.1억
질문하신 “6.2억(남편 보유자금) 절반 3.1억 증여로 기재”는, 대출을 공동차주로 바꾸는 전제에서 맞습니다. 대출이 남편 단독이면 증여 4.5억이 맞습니다.
자금조달계획서 작성 팁
- 공동명의면 보통 각자 자신의 지분(8.8억) 기준으로 제출·소명합니다.
- 아내 서류
• 시가표준 임차보증금 승계 4.3억
• 금융기관 대출 1.4억(공동차주로 변경한 경우에만)
• 증여 3.1억(또는 공동차주 미변경 시 4.5억) – 남편으로부터, 이체내역·증여계약서 준비
- 남편 서류는 위와 상호대응하도록 배분해 기재
증여세 유의사항
- 배우자 간 증여재산공제 6억(10년 합산) 범위 내라 세액은 0원입니다.
• 3.1억 증여 시 공제 잔여 2.9억
• 4.5억 증여 시 공제 잔여 1.5억
- 일반적으로 공제내라면 증여세 신고·납부는 없지만, 자금출처 소명 대비해
증여계약서 작성과 계좌이체 증빙을 꼭 남겨 두세요.
- 향후 10년 내 추가 증여 시 이번 금액과 합산됩니다.
대안
- 대출을 공동차주로 변경하는 것이 가장 깔끔합니다.
- 또는 지분비율을 실제 자금부담대로 조정(예: 아내 자금이 전세금 4.3억뿐이면 약 24.4% 지분)하면 증여가 발생하지 않습니다.
- 남편→아내 ‘차용’으로 처리하는 방법도 있으나, 적정이자율 적용, 이자·원금 실제 지급 등 요건을 충족해야 하고 관리가 번거롭습니다.
마무리
- 현재처럼 5:5 지분을 유지하려면
• 대출을 공동으로 바꾸면 증여 3.1억,
• 그대로면 증여 4.5억으로 생각하시면 됩니다.
- 구체 서류 요구는 관할 지자체·금융기관마다 다를 수 있으니, 계약 전에 대출창구와 관할 부동산거래 신고기관, 국세청 126 또는 세무사와 최종 확인을 권합니다.
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