세무 Q&A

자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.

  • Q.

    10.15 부동산 대책 이후 1주택자 양도세는 어떻게 되는건가요?

    무주택자였다가 올해 8월에 법원경매로 서울 강북구 쪽 빌라를 취득했는데요

    경매이후 잔금을 경락잔금 신탁대출을 받아서 등기상 신탁등기로 되어있습니다.

    이 경우도 1주택자로 포함 되는지요?

    원래 계획은 부동산 매매사업자를 이용해 빌라를 매도 할 생각이였습니다.

    10.15 이후 서울 전역이 토허제 지역이 되서 부동산매매사업자도 사업소득세가 아닌

    일반 양도소득세로 된다고 하는데..저 같은 경우도 2년보유+2년거주를 해야 되는건지요.

    조금 혼란 스럽네요.
    후* 님
     조회 : 911건 답변 : 8건 25.10.16
  • 세무사 프로필 이미지

    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.17

    20일 이후 계약건부터는 실거주 의무가 부여됩니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    김정환 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.17

    안녕하세요 김정환 세무사입니다.

    대출자가 부동산을 취득하면서 담보로 제공해야 할 때
    신탁회사로 등기해 두면 추후 담보 실행(매각)이 간편해집니다.

    이는 신탁을 이용한 간접 담보제공 방식으로
    근저당권 등기 대신 소유권 자체를 신탁회사에 이전(신탁등기)하여 담보효과를 갖게 됩니다.

    신탁자는 수익자를 대출자로 설정하고,
    대출자가 원리금을 정상적으로 상환하면 다시 명의를 돌려주게 됩니다.

    따라서 명의자는 신탁회사이나 실질 소유권은 수익자(대출자)이므로 1주택자에 포함된다고 판단됩니다.

    감사합니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.17

    안녕하세요.

    신탁등기라 하더라도 위탁자인 질문자님은 해당 주택의 소유자로 간주되어 주택 수에 포함되므로 1주택자에 해당됩니다.

    도움이 되셨길 바랍니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.17

    네 신탁등기도 유주택으로 취급될수 있으며 , 이번 부동산 정책은 10,16일 이후 취득 물건에 대해적용됩니다

  • 세무사 프로필 이미지

    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.17

    안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
    문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.


    [ 부동산매매사업자도 사업소득세가 아닌
    일반 양도소득세로 된다고 하는데]
    이부분은 그렇지 않습니다.


    감사합니다.
    도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.25

    안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

    먼저, 질문자님께서 경매로 빌라를 취득하신 경우, 법적 소유권이 신탁등기되어 있더라도 실질 소유권자가 질문자님이라면 1주택자에 포함될 수 있습니다.

    현재 부동산 정책은 10.15 이후 취득한 부동산에 대해 신규 규정이 적용되며, 신탁등기된 경우에도 실질적인 소유권이 질문자님에게 있다고 판단될 경우 1주택자 요건을 충족할 수 있습니다. 특히, 신탁등기된 부동산이라 하더라도 질문자님께서 실질적으로 소유권을 갖고 있고, 잔금대출을 이용하며 일정 기간 동안 계속 소유하고 거주하였다면, 2년 이상 보유 및 거주 요건을 맞추는 데 유리할 수 있습니다.

    그러나, 최종적인 판단은 구체적인 계약서 내용과 등기 양상, 실질 사용상황 등을 종합적으로 검토해야 하므로, 전문가와 상담하셔서 세부적인 사항을 점검받는 것이 좋습니다. 결론적으로, 신탁등기 여부와는 별개로 실질 소유권이 질문자님께 있음을 입증할 수 있다면 1주택자로 인정받을 가능성이 높습니다.

    감사합니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.25

    안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.

    질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.

    경매로 부동산을 취득하신 경우, 신탁등기 여부와 관계없이 실질 소유권이 질문자님께 있다고 판단된다면 1주택자 요건에 포함될 수 있습니다.

    현재 발표된 부동산 대책은 10월 15일 이후에 취득하는 부동산에만 적용되며, 신탁등기된 경우라고 하더라도 실질적으로 소유권을 갖고 있고 일정 기간(보통 2년 이상)을 보유하며 거주하였다면, 2년 보유와 2년 거주 조건을 충족시켜 1주택자로 인정받을 가능성이 높습니다.

    다만, 신탁등기 방식은 내부 구조와 실질 소유권 관계를 꼼꼼히 검토해야 하며, 특히 잔금대출과 관련해서도 실질적 소유권 유지 여부가 중요합니다.

    또한, 부동산 매매 사업자로 인한 양도소득세와 관련해서는, 현재 법률 개정에 따라 부동산 매매업자가 매도하는 경우에도 일반 양도소득세가 적용될 수 있으나, 구체적 상황에 따라 다를 수 있으니 전문가와 상세 상담을 권장드립니다.

    요약하자면, 신탁등기된 부동산도 실질 소유권이 질문자님께 있거나 충분히 인정받는 경우라면 1주택자로 적용받을 수 있으며, 최신 부동산 정책은 취득 시점을 기준으로 적용되니 참고하시기 바랍니다.

    감사합니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    구남주 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.07

    안녕하세요 세무회계남주 구남주세무사입니다.

    다주택자의 경우 조정대상지역 물건 양도시 비교과세대상이 됩니다.
    무주택자가 재고자산 1채를 매도하는 경우, 비교과세 적용을 받지 않으실 수 있습니다(소득세 기본세율).

    도움이되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다!

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

요약부터 답 드립니다
- 신탁등기(담보신탁) 상태라도, 세법상 주택의 실질 소유자는 위탁자/수익자(질문자님)로 봅니다. 주택 수 산정에 포함되어 1주택자로 계산됩니다.
- 서울에서 1세대 1주택 비과세를 받으려면 일반적으로 2년 보유 + 2년 거주 요건을 충족해야 합니다(경매 취득도 동일). 취득일은 보통 경락대금 완납일입니다.
- 부동산매매사업자로 등록했다고 해서 자동으로 ‘사업소득’ 과세가 되는 것도, 또는 최근 지정(허가구역·투기과열지구 등) 때문에 ‘무조건 양도소득세’로 바뀌는 것도 아닙니다. 실제 과세형태는 거래의 계속·반복성 등 실질에 따라 판정합니다. 한 건의 일시적 처분이면 보통 양도소득세로 봅니다.
- 2년 미만 보유 후 매도 시 단기양도세율이 매우 높습니다(1년 미만 70%, 2년 미만 60%).

조금 더 풀어서
1) 1주택자 해당 여부
- 담보신탁으로 수탁자 명의로 등기가 되어 있어도, 위탁자/수익자인 질문자님이 세법상 소유자로 봅니다. 따라서 주택 수에 포함되어 1주택자가 맞습니다.

2) 1세대 1주택 비과세(서울)
- 서울은 조정대상지역이므로, 취득 시점이 해당 규정 적용기간에 해당한다면 2년 보유 + 2년 거주 요건을 모두 채워야 비과세가 가능합니다.
- 경매로 취득한 경우도 동일 규정이 적용되고, 취득일은 통상 “경락대금 완납일”입니다.
- 비과세 적용 시에도 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다.
- 장기보유특별공제(비과세 한도 초과분 등 과세되는 부분에 적용)는 보유·거주 각각의 기간에 따라 적용(각 연 4%, 최대 합계 80%)됩니다.

3) “부동산매매사업자 = 사업소득”이냐는 오해
- 과세는 사업자 등록 유무나 지역 지정(허가구역·투기과열지구 등)으로 기계적으로 갈리지 않습니다.
- 계속적·반복적 매매로 재고자산을 파는 실질이면 사업소득(부가세 면세 품목인 주택은 부가세는 없지만 소득은 사업소득)으로 과세될 수 있고,
- 일시적·우발적 1건 처분이면 양도소득세로 보는 것이 일반적입니다.
- 재고자산(사업)으로 처리하면 1세대1주택 비과세는 적용받지 못합니다. 1주택 비과세를 목표로 하신다면 개인 자산으로 보유·거주 요건을 충족하는 쪽이 안전합니다.

4) 단기 양도 주의
- 1년 미만 보유: 70%, 2년 미만: 60%의 중과세율이 적용됩니다(기본공제 등 소액 조정은 별도).
- 거주가 어려워 조기매도 시 세부담이 클 수 있습니다.

확인·준비하실 것
- 경락대금 완납일: 보유기간 기산점이 됩니다.
- 전입 및 실거주 계획: 2년 거주 충족 여부에 결정적입니다.
- 현재 신탁(담보) 구조: 매도 시 신탁해지/말소 절차와 세무상 귀속(위탁자 과세)을 미리 점검하세요.

주의
- 질문에 언급하신 “10.15 대책”의 구체 내용과 시행시점은 제 지식기준(2024-10) 이후 변경이 있을 수 있습니다. 정확한 적용을 위해 최근 공고/보도자료 또는 관할 세무서·세무사에게 최신 규정을 확인하시길 권합니다.

원하시면
- 취득·보유·거주 일정과 예상 매도가를 알려주시면, 1) 비과세 가능 시나리오, 2) 단기양도 시 세액 대략치, 3) 사업소득 vs 양도소득 선택에 따른 차이를 간단 계산해 드리겠습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

이전페이지
세무 Q&A 작성하기