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Q.
10.15 부동산대책 양도소득세 관련 문의드립니다
안녕하세요 이번 10.15 부동산대책 전에 조정대상지정지역에 있는 부동산을 매수하여 계약까지 완료하였고 잔금은 조정대상지역 지정 이후 진행예정입니다
이런경우 추후 해당 부동산을 매도할 시 양도소득세 비과세 요건에 해당하기 위한 실거주2년 여부에 대해서 궁금한점이 있습니다
조정대상지역 지정전에 계약을 한경우 계약당시 무주택자인경우 실거주2년이 없어도 양도세 비과세에 해당되는 것으로 알고 있는데요
만약 신규주택 계약전에 기존주택을 매도하기 위해 계약까지는 하였고 잔금은 조정대상지정 이후에 진행하게 된다면 신규취득하는 주택의 양도세 비과세를 위한 실거주2년요건에서 제외될 수 있을까요?
- 기존주택(1주택자)
25년8월 매도계약
25년11월 잔금
- 신규주택
25년 10월1일 매수계약
25년 12월 잔금
10.15 부동산대책 조정대상지역에 해당됨
이런상황입니다
나중에 신규주택을 양도세 비과세로 팔려면 실거주2년을 해야되는걸까요?
조*규 님
조회 : 1175건
답변 : 7건
25.10.17
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장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.17
안녕하세요.
무주택자에 한해서 조정대상지역 지정전에 계약을 체결하고 주택의 취득시기인 잔금일(통상적으로)에 조정대상지역으로 지정된 경우라면
거주요건은 필요하지 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.17
토지거래허가구역 지정된 후 매수 하면 실거주 2년 의무입니다.
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은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.17
안녕하세요
재인세무회계사무소의 은봉수 회계사라고 합니다.
아래의 규정으로 보았을때 무주택자가 조정지역 공고일 이전에 계약금을 지급하여야만 2년 거주요건을 면제하고 있습니다.
일시적2주택자에 대한 규정이 없어 보이기 때문에, 안타깝지만 2년 거주를 하셔야 하는 것으로 판단됩니다.
소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 제1항 제5호
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
좋은 하루되십시요.
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김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.17
모든 주택은 주택 취득일 기점으로 정책이 반영됩니다
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강은수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.17
안녕하세요)
조정대상지정 공고일 이전 계약을 한 무주택자가 계약금 지급사실이 확인되는 경우 실거주를 하지 않을 수 있지만
현 상황으론 기존주택 매도시기와 신규주택 시기상으론 실거주 2년 요건을 회피하기 어려울 것입니다.
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
현재 상황을 보면, 기존 주택은 25년 8월 매도 계약 후 25년 11월 잔금이 지급되었으며, 이는 조정대상지역 지정 이전에 계약이 체결되고 잔금이 지급된 케이스입니다. 이러한 경우, 조정대상지역 지정일 전에 계약이 성립되고 무주택 상태였으며, 실거주 2년 여부에 따른 비과세 요건에 영향이 없습니다.
반면, 신규 주택은 25년 10월 1일 계약 체결 후 12월 잔금 지급이 이루어진 것으로, 이는 조정대상지역 지정 이후에 해당하는 시점입니다. 이 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 최소 실거주 2년 요건을 충족해야 합니다.
즉, 신규주택을 추후 양도할 때 비과세 요건을 따진다면, 조정대상지역 지정 이후에 신규주택을 취득했기 때문에 실거주 2년 요건을 갖추는 것이 필요합니다. 현재 상황으로 볼 때, 신규주택의 실거주 2년 요건을 충족하지 못하면 양도세 비과세를 적용받기 어렵습니다. 기존 주택의 경우는 조정대상지역 지정 이전에 계약이 체결되고 무주택 상태였으며, 잔금 지급 시점이 지나 조정대상지역 지정 전이므로 비과세에 영향이 없습니다.
이와 같은 사항을 참고로, 앞으로의 양도 계획에 맞춰 신중히 계획하시는 것이 좋겠습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
귀하의 질문에 대해 설명드리면, 조정대상지역 지정 이전에 무주택 상태에서 계약을 체결하고 잔금 지급까지 완료하셨다면, 해당 주택은 조치 이전 계약으로 간주되어 양도소득세 비과세 요건인 실거주 2년 요건을 충족할 수 있습니다.
즉, 조정대상지역 지정일 이전에 계약을 체결하고 무주택 상태였으며, 잔금 지급이 그 이전에 이루어진 경우라면, 이후 조정대상지역 지정이 되었더라도 실거주 2년 요건에 영향을 받지 않으며 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
그러나, 신규 주택의 계약이 조정대상지역 지정 이후인 경우, 해당 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 최소 실거주 2년을 충족해야 하며, 조정대상지역 지정 이후 취득한 경우 이 요건을 갖추지 못하면 비과세를 적용받기 어려울 수 있습니다.
정리하자면, 기존 주택의 경우 조정대상지역 지정 이전에 계약을 체결하고 무주택 상태였으며 잔금 지급이 완료된 경우라면 실거주 2년 요건에 영향 없이 비과세 혜택을 기대할 수 있습니다. 반면, 새로 취득한 주택이 조정대상지역 지정 후라면 양도 시 실거주 2년 요건을 충족하는 것이 중요하니, 앞으로의 양도 계획에 참고하시기 바랍니다.
도움이 되시길 바랍니다.
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참조만 부탁드립니다.
요지
- 실거주 2년 요건은 “조정대상지역에서 취득했는지”와 “취득 시점이 지정 이후인지”로 판단합니다.
- “계약 당시 무주택자였는지”는 실거주 2년 요건의 충족 여부와 직접적 관련이 없습니다.
- 다만 조정대상지역 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했다면(증빙 필요), 잔금·등기가 지정 이후여도 ‘지정 전 취득’으로 보아 실거주 2년 요건을 면제하는 경과규정이 일반적으로 적용됩니다.
질문 주신 일정에 적용
- 기존주택: 2025.8 매도계약, 2025.11 잔금
- 신규주택: 2025.10.1 매수계약, 2025.12 잔금
- 조정대상지역 지정: 10.15 대책으로 지정
판단
- 신규주택 매수계약일(2025.10.1)이 지정일(10.15) 이전이므로, 계약금이 10.15 이전에 실제 지급되었고(계좌이체내역 등 증빙 보관), 계약의 주요 내용(당사자·대금·대금지급일정 등)에 본질적인 변경이 없다면, ‘지정 전 취득’으로 보아 향후 양도 시 실거주 2년 요건은 적용되지 않을 가능성이 높습니다.
- 기존주택을 언제 파느냐(계약/잔금)나 그 시점의 무주택 여부는 ‘실거주 2년 요건 면제’와는 무관합니다. 기존주택 매도계약을 했다고 무주택으로 보는 것도 아닙니다(소유는 보통 잔금/등기 시점 기준).
다만 꼭 지켜야 할 것
- 1세대 1주택 비과세 기본요건은 여전히 필요:
1) 양도 시점에 1세대 1주택일 것
2) 2년 이상 보유(보유기간 기산: 신규주택 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날부터)
3) 양도가액 12억원 이하 전액 비과세(초과 시 초과분에 대해 부분과세)
- 경과규정 적용 요건: 지정 전 계약금 실제 지급, 주요 계약내용의 본질적 변경 없음. 이 요건을 못 맞추면 조정대상지역 ‘지정 후 취득’으로 보아 실거주 2년이 필요해질 수 있습니다.
결론
- 질문 주신 일정대로라면(신규주택 계약 및 계약금 지급이 10.15 이전인 경우), 나중에 신규주택을 팔 때 실거주 2년 요건은 면제될 가능성이 큽니다. 다만 2년 이상 보유 등 다른 비과세 요건은 충족해야 합니다.
권장사항
- 신규주택 계약금의 10.15 이전 지급 증빙(계약서, 이체내역, 영수증)과 계약변경 이력 보관.
- 지역 지정 고시일과 경과규정 문구가 대책별로 조금씩 다를 수 있으므로, 실제 서류 기반으로 관할 세무서나 세무사에게 최종 확인을 받으세요.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.