세무 Q&A

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  • Q.

    단독에서 공동명의 이전시 발생하는 세금이 어떻게 되나요?

    안녕하세요
    현재 서울에 재개발 진행중인 주택을 소유중입니다 (관리처분인가 완료 후 현재 개발지역 이주 진행중). 1주택이고 현재 부부 중에 한 명의 단독 명의인데, 추후 절세 효과를 얻기 위하여 공동명의로 변경 해 두고자 합니다.

    명의 이전은 증여로 진행하고자 하고요 (공시지가 / 감평가 둘 다 6억 이하라 증여세는 면제일 것으로 예상합니다),
    그러나 취득세가 발생 한다고 들었는데, 이게 어떻게 계산되는지 도움을 얻고자 합니다.

    1. 공시지가 / 감평가 어떤 것으로 진행되나요? 감평가라면 재개발 진행하면서 1-2년 이내에 감평을 받은 것이 있는데 그것으로 사용 가능한가요?
    2. 예를들어 감평가가 5억원이면, 50% 명의 이전시 2.5억에 대한 취득세율을 적용하게 되나요?
    3. 취득세율은 어떻게 되고 세금을 낮추기 위한 혹시 다른 방법이 있을까요?

    답변 미리 감사드립니다.
    김*우 님
     조회 : 2540건 답변 : 6건 25.10.17
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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.17

    1) 취득세는 공동명의 이전시 발생하는 평가금액을 기준으로 취득세 과세표준으로 하면 될거 같습니다.
    2) 5억 이 현재 감평받은 금액이면 증여취득세율은 3.5프로 이므로 5억의 3.5프로 계산해서 산출한 금액의 50프로는 증여받은 수증자가 취득세를 납부하면 됩니다.

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.17

    안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
    문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.

    취득세 과세표준: 어떤 금액으로 계산되나요? (공시지가? 감정평가액?)
    결론부터 말씀드리면, '시가인정액'이 원칙이며, 최근 감정평가액을 사용할 가능성이 높습니다.

    현재 상태 (관리처분인가 후, 건물 멸실 전): 아직 건물이 멸실되지 않았다면 법적으로 '주택' 상태입니다.
    1세대 1주택자가 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 배우자에게 증여하는 경우, 기본 증여취득세율이 적용됩니다.


    감사합니다.
    도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.

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    박준우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.18

    안녕하십니까,

    납세자 여러분의 성공적인 절세를 연구하는
    방배동 세무사 율광 세무회계 박준우 세무사 입니다.

    1. 감정평가를 통해진행하셔야 합니다.
    상가주택이나 꼬마빌딩 등에 대해 종전에 기준시가로(공시가액)으로 신고하였으나
    최근 추징당한 사례들을 국세청에서 보도자료로 공시한 내역이 있습니다.

    이때 감정가는 증여일 기준을로 일정기간내의 평가액을 사용할 수 있으며,
    1~2년 전의 것은 사용하지 못함으로 새로 감정평가를 받으셔야 합니다.

    2. 취득세는 감정가의 50%분을 기준으로 적용됩니다.

    3. 취득세율은 조정대상지역 해당여부, 선생님 세대의 주택수 현황에 따라 달라집니다.
    정확한 물건에 대한 현황을 전달주신 내용으로 확인하긴 어려우나,

    1주택이라면 4% 또는 3.8%의 세율을 적용 받을 것으로 생각됩니다.

    자세한 내용은 전문가와 상담을 통해 진행하시는 것을 권해드립니다.
    감사합니다.

    ***
    관련하여 상담 또는 용역진행이 필요하신 경우
    편하게 연락주시면 됩니다.

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    이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.20

    안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

    1. 시가인정액을 사용하셔야 하며 감정가액이 가장 가능성이 높습니다. 또한 최근 감정가를 사용하셔야 합니다.
    2. 감정가액의 50%를 적용하시면 됩니다.
    3. 취득세율의 경우 다론 조건에 따라 다양하게 나뉩니다.

    감사합니다.

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    강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.25

    안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사 입니다.

    1. 단독에서 공동명의로 이전할 경우, 취득세는 감정평가액 또는 시가인정액을 기준으로 산출됩니다. 일반적으로 법적으로 인정되는 기준은 '시가인정액'이지만, 최근 감정평가액을 사용할 수도 있습니다. 감평가는 일정 기간 내에 새로 받는 것이 필요하며, 이미 받은 감평액이 있다면 그것을 참고할 수 있습니다. 단, 1-2년 이상 경과한 감평액은 쓸 수 없을 수 있으니 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

    2. 감평가가 5억 원이라면, 취득세 과세표준은 보통 감평가액의 50%를 적용하는 경우가 많습니다. 따라서, 5억 원의 50%인 2.5억 원을 기준으로 취득세를 계산하게 되며, 세율은 해당 지역의 조정대상지역 여부 또는 주택의 수에 따라 달라질 수 있습니다.

    3. 취득세율은 조정대상지역 여부에 따라 차이가 있으며, 일반적으로 1주택인 경우 3.8% 또는 4%의 세율이 적용됩니다. 절세를 위해서는 관련 지역의 세제 혜택 또는 감평평가 시기와 방법을 꼼꼼히 검토하는 것이 중요하며, 세무 전문가와 구체적인 상담을 통해 최적의 방법을 찾는 것을 권장드립니다.

    감사합니다.

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    표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.25

    안녕하십니까. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.

    단독에서 공동명의로 이전하는 경우, 주택의 취득세는 평가금액(공시가격 또는 감정평가액)을 기준으로 산출됩니다.

    일반적으로 법적으로 인정되는 평가 기준은 시가인정액이나 최근 감정평가액입니다. 만약 감평평가를 받았고, 그 금액이 최근 1~2년 내에 평가된 것이라면 이를 사용할 수 있습니다. 그러나 1~2년 이상 지난 감평액은 재평가가 필요할 수 있으니 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다.

    감평가가 5억 원인 경우, 취득세 과세표준은 감평액의 50%를 적용하는 것이 일반적입니다. 즉, 5억 원의 50%인 2.5억 원을 기준으로 세율을 적용하게 됩니다.

    취득세율은 지역별 조정대상지역 여부 또는 주택의 수에 따라 차이가 있습니다. 1주택인 경우 보통 3.8% 또는 4%의 세율이 적용됩니다.

    세금을 낮추기 위해서는 감평평가의 시기와 방법, 그리고 해당 지역의 세제 혜택을 꼼꼼히 검토하는 것이 필요하며, 구체적인 상황에 맞는 절세 방안은 전문가와 상담을 통해 찾는 것이 좋습니다.

    감사합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

아래 내용은 일반 규정 기준이며, 재개발(조합원입주권) 단계에선 구청 적용이 조금씩 달라질 수 있습니다. 최종 신고 전에 관할 구청(세무과/재산세과)에 꼭 확인하세요.

핵심 요약
- 부부간 증여로 1/2 지분을 이전하면, 받는 분(배우자)에게 취득세가 과세됩니다.
- 과세표준은 보통 공시가격(시가표준액)을 사용하고, 취득세율은 증여 취득 3.5% + 지방교육세 10%(= 취득세의 10%)가 붙습니다. 합계 약 3.85%.
- 감정평가액을 쓰려면 ‘증여일 전후 6개월 이내’ 평가액 등 요건을 충족해야 하며, 1~2년 전 감정가는 거의 사용 불가입니다.

1) 공시지가 vs 감정가 어떤 금액을 쓰나요?
- 취득세(지방세) 과세표준: 원칙적으로 시가인정액 → 없으면 시가표준액(공시가격)
- 주택이면 ‘주택 공시가격(단독: 개별주택가격, 아파트: 공동주택가격)’을 통상 씁니다. 단독주택의 경우 개별주택가격이 없는 예외적 상황에는 토지 개별공시지가+건물 기준시가 합산을 사용할 수 있습니다.
- 감정가를 쓰려면: 취득일(증여일) 전후 6개월 내 감정평가서(통상 2개 평균)를 갖춰 ‘시가인정액’으로 인정받아야 합니다. 1~2년 전 감정가는 인정되기 어렵습니다.
- 증여세(국세) 평가도 원칙은 시가(유사매매사례, 감정가 등)이고, 없으면 보충적 평가(공시가격 등)입니다. 감정은 통상 전후 3개월(국세) 요건이므로 과거 감정가는 역시 사용이 어렵습니다.
- 재개발 구역(관리처분인가 후)의 경우: 실무상 어떤 가액을 과세표준으로 볼지(주택 공시가격 vs 권리가액 등) 지자체별 적용이 달라질 수 있어, 관할 구청에 “증여 취득세 과세표준을 무엇으로 잡는지” 사전 문의가 안전합니다.

2) 예: 감정가 5억, 50% 증여 시 취득세 계산
- 과세표준이 5억원이고 그 절반(2.5억원)을 취득한다고 가정하면,
- 취득세: 2.5억원 × 3.5% = 8,750,000원
- 지방교육세: 취득세의 10% = 875,000원
- 합계: 9,625,000원
- 위 계산은 과세표준을 감정가로 쓴 경우의 예시입니다. 실제로는 감정가 대신 공시가격을 쓰는 게 일반적입니다. 공시가격이 5억원이고 1/2 증여라면 동일 방식으로 계산하시면 됩니다.

3) 취득세율과 절세 포인트
- 기본 세율: 증여로 주택 지분 취득 시 취득세 3.5% + 지방교육세 10% → 총 약 3.85%.
- 중과 여부: 다주택 중과(8%·12% 등)는 ‘주택을 추가로 취득’하는 경우에 문제되는데, 배우자분이 현재 무주택이라면 1주택이 되는 취득이므로 중과 대상이 일반적으로 아닙니다. 다만 지역·보유현황 등에 따라 예외가 있을 수 있어 확인 권장.
- 절세 팁
- 평가액 선택: 감정가가 공시가격보다 낮고, 6개월 요건(감정) 등을 충족하면 감정가로 신고해 세액을 낮출 수 있으나, 실무상 감정가가 공시가격보다 높게 나오는 경우가 많습니다. 대부분은 공시가격 사용이 유리/간편합니다.
- 시기 선택: 재개발 진행으로 가치가 오르기 전(공시가격이 더 낮을 때) 증여하면 취득세·증여세 과세표준이 낮아지는 효과가 있습니다. 반대로 준공 후 신축 아파트가 된 뒤 증여하면 과세표준이 커질 수 있습니다.
- 지분 규모: 꼭 필요한 지분(예: 50%)만 증여해 과세표준을 최소화합니다.
- 5년 이월과세 유의: 배우자에게 증여한 지분을 받은 사람이 5년 내 양도하면 양도세 계산 시 증여자의 취득가액을 승계(이월과세)하므로, 양도차익 절세 목적이라면 ‘증여 후 5년 이상 보유 후 양도’가 안전합니다.
- 감면 제도: 생애최초·신혼부부 감면 등은 ‘유상취득’ 요건 등이 있어 증여에는 대체로 적용되지 않습니다.

신고/절차 체크리스트
- 취득세: 증여일로부터 60일 이내 관할 구청 신고·납부.
- 등기: 증여계약서 등 준비해 소유권이전등기.
- 증여세: 증여가액 합계 기준 6억원(배우자 공제)까지는 면세지만, 공제를 받으려면 신고는 해야 합니다. 증여가 있던 달의 말일로부터 3개월 이내 관할 세무서 신고.
- 재개발 단계 확인: 관리처분인가 이후에는 ‘주택’이 아닌 ‘입주권’ 성격으로 보는 세목도 있어, 관할 구청에 과세표준과 세율 적용 방식(주택 vs 권리) 재확인 권장.

추가로 필요한 정보
- 현재 주택의 2025년도 공시가격(또는 최신 개별주택가격)
- 배우자 명의 주택 보유 여부(무주택인지)
- 관할 구청(서울 어디 구)과 재개발 단계 상세(등기상 현황)

위 정보를 주시면 귀하 상황에 맞춘 예상세액을 더 정확히 계산해 드리겠습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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