다주택자가 재개발지역에서 아파트분양을 받을지? 보상금받는게 나을지?

Question

강태훈 · Answer

1) 양도세는 중과가 유예되어 있어 26년 5월 9일까지는 중과는 되지 않습니다.
현재 조합원입주권 시세에서 취득한 주택가액을 차감하여 양도세를 계산합니다.

2) 아파트 분양권은 현재 조정대상 지역이 되었으므로 2주택부터는 무조건 중과 취득세가 적용됩니다.

강봉대 · Answer

안녕하십니까, 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

먼저, 현재 보유 중인 4채의 주택 가운데 재개발 지역 조합원으로 선정된 주택을 양도할 경우, 양도소득세는 관련 법령에 따라 계산됩니다. 2023년 8월에 구입한 주택의 양도차익은 구입가와 양도차익에 따라 다르며, 1) 조합 측에 주택을 매도하고 보상금을 받는 경우, 중과세율 적용 여부와 고가 주택 여부에 따라 세금이 달라집니다. 현재 양도세 중과는 2026년 5월까지 유예될 예정이니 참고하시기 바랍니다. 또한, 조합원권 양도 시 발생하는 소득에 대한 종합소득세는 해당 양도차익에 대해 과세되며, 다주택자 중과 대상 여부도 고려되어야 합니다.

다음으로, 아파트 분양권을 받는 경우, 해당 분양권은 취득세와 종합부동산세 대상이 됩니다. 취득세는 분양가액과 조합지역인지 여부에 따라 결정되며, 분양권 부여 시점의 시세와 보유 기간 등을 감안하여 세율이 적용됩니다. 분양권을 바로 양도하는 것도 가능하지만, 양도 시점과 관련 법령에 따라 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 특히, 조정대상지역 내 분양권은 2주택 이상에 대해 중과세율이 적용되며, 양도세 계산시 분양권 시세와 취득가액 등을 고려하여 세금이 부과됩니다.

마지막으로, 어떤 선택이 세금 측면에서 더 유리할지는 구체적인 소유 현황, 시세, 보유 기간 등을 모두 고려하여 결정해야 합니다. 이 점 유의하시고, 보다 상세한 상담이 필요하시면 상담 예약을 권장드립니다.

감사합니다.

표세현 · Answer

안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.

먼저, 현 상황을 고려할 때, 재개발 조합원 분양권과 기존 주택 매각 간 세금 부담 차이를 상세히 분석하는 것이 중요합니다.

1) 조합원 주택을 매도하고 보상금을 받는 경우, 양도소득세는 해당 주택의 구입가와 양도가액 차이에 따라 결정됩니다. 현재 구입가인 4억6천만원과 21년 감정평가액 6억 사이의 차액이 양도차익입니다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 잠정 유예되어 있으나, 2026년 5월까지 연장 여부와 조합원권 양도 시 별도 과세 여부를 검토해야 합니다. 또한, 종합소득세는 연간 총소득에 따라 과세되며, 양도차익이 크다면 세금 부담이 적지 않을 수 있습니다.

2) 아파트 분양권을 취득하는 경우, 취등록세와 재산세, 종합부동산세 부담이 함께 발생합니다. 취등록세는 분양가와 지역별 세율에 따라 다르며, 조합지역 여부와 분양권 양도 시 양도소득세 부담도 고려해야 합니다. 일반적으로 조정대상지역 내에서 두 채 이상 보유 시 양도세 중과가 적용되므로, 즉시 양도 시 세금이 더 높아질 수 있습니다. 또한, 분양권을 바로 양도하는 것도 가능하나, 양도 시 양도소득세와 실거래가 기준의 세금이 부과됩니다.

이 두 가지 방법 중, 세금 부담 측면에서는 분양권 양도보다 보상금 수령이 유리할 수 있으나, 주택 현황, 시세, 보유 기간 등 구체적인 사실관계에 따라 차이가 크기 때문에, 정확한 비교를 위해서는 상세 상담이 필요합니다.

보다 신중하게 선택하시기 위해서는 전문가와의 구체적인 검토와 상담을 권장드립니다.

세무 Q&A

다주택자가 재개발지역에서 아파트분양을 받을지? 보상금받는게 나을지?