세무 Q&A
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Q.
다주택자의 일시적 1가구 2주택 문의
현재 2주택자이고,
주택#1 매도와 동시에 (실거주 목적) 주택#3을 매수하고, 이후 주택#2를 매도할때
#1) 2016년 매수(인천.거주), 2026.1.15 매도
#2) 2006년 매수(성남 수정구.보유.비거주) 2026.1.20 매도
#3) 2026.1.15 매수(인천)
질문1) 주택#2를 일시적 1가구 2주택으로 보아 비과세 혜택을 받을수 있는지
질문2) 주택#2 를 1주택 양도세 비과세를 위해서는 주택#3의 매수는 언제이어야 하는지
김*숙 님
조회 : 1430건
답변 : 9건
25.10.18
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.19
채택답변
안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.
질문1) 주택#2를 일시적 1가구 2주택으로 보아 비과세 혜택을 받을수 있는지
--> 현재 계획대로라면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
'일시적 1가구 2주택' 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)는 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에
새로운 주택(신규주택)을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 적용됩니다.
질문2) 주택#2를 1주택 양도세 비과세를 위해서는 주택#3의 매수는 언제이어야 하는지
---> 답변: 주택#2가 비과세 혜택을 받으려면, 주택#3의 매수일(잔금일)이 주택#1의 매도일(잔금일)보다 늦어야 합니다.
즉, 주택#3을 매수하는 시점에 주택#2만 소유한 1주택자 상태여야 합니다.
감사합니다.
도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.
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은봉수 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.18
답변드립니다.
주택#2는 일시적2주택으로 비과세 될것으로 판단됩니다.
일시적2주택은 주택의 매도시점에서 판단함으로 주택1보다 주택2를 나중에 매도한다면
주택#3의 매수시점은 주택2의 매수후 1년 이후의 어느기간에도 허용될것으로 보임으로
주택3의 매수시점이 별도의 특정한 기간이 아니어도 주택2의 비과세 받는데는 지장이 없을거 같습니다.
좋은하루되십시요.
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박준우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.18
안녕하십니까,
납세자 여러분의 성공적인 절세를 연구하는
방배동 세무사 율광 세무회계 박준우 세무사 입니다.
[ 주택 #1 ]과 [ 주택#3 ]을 동일자에 매도/매수하여도
[ 주택#2 ] 양도시 일시적 2주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
일시적 2주택의 비과세는
종전주택이 비과세 요건을 충족한 상태에서
종전주택 취득 1년이 지난 상태에서 신규주택을 취득하고
신규주택 취득 3년내에 종전주택을 매도하는 경우에 해당 합니다.
2006년의 경우 분당이 조정대상지역이 아니었기 때문에
보유 2년이 넘어가는 [ 주택 #2 ]의 비과세 요건은 보유기간 2년만 충족하면 됩니다.
자세한 사항은 전문가와 상담을 통해 진행하시는 것을 권해드립니다.
감사합니다.
*** 관련하여 상담 및 신고 진행이 필요하신 경우
편하게 연락주시면 됩니다.
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이동재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.19
1) #2 주택을 종전 주택으로 보아 #1 주택 매도 이후 #3 주택을 취득한다면 일시적 1세대 2주택 특례 규정 적용이 가능한 것으로 보이며,
2) #3 주택 매수시점은 이미 #2 주택의 비과세 요건이 충족된 이상, 상관이 없는 것으로 보입니다.
자세한 상담은 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.19
주택 2는 일시적 2주택 비과세 적용 못받습니다.
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하승우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.19
안녕하세요 하승우 세무사입니다.
주택 2는 비과세 주택이 됩니다.
주택 3의 매수 시점은 주택2를 취득한지 1년 이후에 취득을 하시면 됩니다.
따라서 주택3의 매수시점은 크게 고려하지 않으셔도 되는 상황이십니다.
감사합니다.
채택해주시면 감사하겠습니다^^
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.21
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
주택#2를 일시적 2주택으로 비과세를 받기 위해서는
주택#3을 매수하는 시점 작성자님이 주택#2만 소유하고 계셔야 합니다.
따라서 주택#1의 매도시점보다 주택#3의 매수시점이 늦어야 합니다.
감사합니다.
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사 입니다.
질문1) 주택#2는 일시적 1가구 2주택으로 보기 어렵습니다. 현재 상황에서는 주택#2를 종전주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 가능성이 낮습니다.
질문2) 주택#2를 1주택 양도세 비과세 받기 위해서는 주택#3의 매수 시점이 주택#2를 매도한 후, 즉 주택#2 매도일 이후이어야 합니다. 주택#3 매수는 주택#2의 비과세 조건 충족에 영향을 주지 않으며, 주택#2를 매도하기 전에는 매수하지 않는 것이 안전합니다.
감사합니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.
우선, 주택#2를 일시적 1가구 2주택으로 보고 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정한 조건이 충족되어야 합니다.
현재 상황에서는, 주택#2를 종전주택으로 보고 두 주택이 일시적 2주택으로 인정받아 비과세 받을 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 중요한 점은 주택#3 매수 시점입니다.
주택#2를 비과세 받기 위해서는, 주택#3의 매수 시점이 주택#2를 매도한 이후이어야 하며, 이 때 주택#3의 매수일은 주택#2의 매도일(잔금일)보다 늦어야 합니다. 따라서, 주택#3의 매수 시점은 주택#2를 매도한 후 1일 이내라도 가능하며, 전체적으로 주택#2 매도 후에 주택#3의 매수 시기를 맞추는 것이 바람직합니다.
즉, 주택#3의 매수는 주택#2를 매도한 후, 가능하면 즉시 이뤄지는 것이 비과세 혜택 실현에 유리하며, 시기를 너무 늦추지 않는 것이 좋습니다.
이와 관련하여 구체적인 상황에 따라 다소 차이가 있을 수 있으니, 상세한 검토와 전략 수립을 위해 전문가와 상담하시기를 권장드립니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요지
- 일시적 1가구 2주택 비과세는 “신규주택을 취득하면서 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 기한 내 처분하면 종전주택을 비과세”하는 특례입니다. 신규주택을 취득할 때 종전주택 1채만 보유하고 있어야 합니다.
- 양도·취득 시점은 계약일이 아니라 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날(세법상 기준)입니다. 같은 날이면 잔금/등기 순서로 선후관계가 갈립니다.
- 1세대1주택 비과세는 양도 시점에 1주택이어야 하며(일시적 특례는 예외), 보유 2년 요건(조정대상지역 취득시 거주 2년 포함)이 기본입니다. 주택#2는 2006년 취득분이므로 거주 2년 요건은 적용되지 않습니다(보유 2년만 충족하면 됨). 단, 비과세 한도 12억 초과분은 과세.
질문1) 주택#2를 일시적 1가구 2주택으로 비과세 가능?
- 가능하려면, 주택#3을 취득하는 “그 순간”에 귀 세대가 주택#2 한 채만 보유하고 있어야 합니다.
- 즉 2026-01-15에 주택#1 양도의 잔금/등기 접수가 “먼저” 완료되고, 그 다음에 주택#3 취득의 잔금/등기가 진행되면, 그 시점엔 주택#2만 보유 → 주택#3 취득으로 일시적 2주택 성립 → 2026-01-20에 주택#2를 양도하면 일시적 2주택 특례로 주택#2 비과세 가능(기한 3년 이내 처분 요건 충족).
- 반대로, 주택#3 취득이 주택#1 양도보다 앞서거나 동시에 처리되어 “신규주택 취득 시점”에 주택#1과 #2를 모두 보유한 상태라면, 일시적 2주택 특례 자체가 성립하지 않아 주택#2 비과세가 불가합니다.
- 기타 기본요건: 주택#2 보유 2년 이상(충족), 종전주택 취득 후 1년 경과 후 신규주택 취득 요건(충족), 처분기한 3년 이내(충족). 거주 2년 요건은 2006년 취득이라 적용 없음.
질문2) 주택#2를 “1주택” 비과세로 만들려면 주택#3은 언제 매수?
- 1주택 비과세(특례 미사용)로 주택#2를 양도하려면, 주택#2 양도 시점에 1주택이어야 합니다. 따라서 주택#3의 잔금/등기는 반드시 주택#2 양도(잔금/등기) “후”에 하셔야 합니다.
- 귀 일정이라면 주택#3 취득을 2026-01-20 주택#2 양도 완료 이후로 미루셔야 주택#2를 1주택 비과세로 처리 가능합니다.
중요한 부가 설명(전략 선택 시 유의)
- 주택#2를 비과세로 만들기 위해 주택#3 취득 시점을 조정하면, 주택#1의 비과세 여부가 달라질 수 있습니다.
- 주택#2를 일시적 2주택 특례로 비과세하려고 “주택#1을 먼저 양도 → 그 후 주택#3 취득” 순서를 택하면, 주택#1은 양도 시 다주택 상태였으므로 1주택 비과세가 되지 않습니다.
- 반대로 주택#1을 일시적 2주택으로 비과세하려고 “주택#3을 먼저 취득 → 주택#1 양도”로 처리하면, 주택#2는 특례 대상이 아니게 됩니다.
- 결국 어느 주택의 비과세를 우선할지, 각 주택의 양도차익·보유기간·장특공제 등을 종합해 시나리오를 설계해야 합니다.
- 비과세 한도 12억원 초과분은 과세되며, 조정대상지역 지정 변동, 요건 변동 가능성이 있어 실제 잔금/등기 일정 확정 전 세무사와 잔금·등기 “순서”까지 포함해 사전 검토를 권합니다.
요약 조치
- 주택#2를 일시적 2주택으로 비과세: 2026-01-15에 주택#1 양도 잔금/등기 먼저 → 같은 날 또는 이후에 주택#3 취득 잔금/등기 → 2026-01-20 주택#2 양도.
- 주택#2를 1주택 비과세: 2026-01-20 주택#2 양도 완료 후에 주택#3 취득 잔금/등기 진행.
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