세무 Q&A
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Q.
사실혼 관계의 취득세 중과 문의
[상황]
1. A와 B는 사실혼 관계
2. A는 1주택자, B는 무주택자
3. 현재 A, B는 월세로 함께 거주, B가 세대주, A가 동거인 (주민등록등본 기재)
4. 25.10.15 부동산 정책 발표 후, B가 투기과열지구 지역에 주택 매수 계약을 한 상황
[질문]
1. B가 무주택에서 1주택 매수 상황에서 취득세 중과 대상이 되나요? 세법 28조3 기준 아니라고 알고있으나, 일부 세무/법무사님께 잔금일 기준 과세 대상 혹 세대 분리가 필요하다는 답변 받았습니다.
2. 지역/담당자별 차이가 있는건지.. 이런 경우에 어떻게 조치해야 될까요?
이*순 님
조회 : 1852건
답변 : 5건
25.10.21
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이성윤 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.21
1. 지방세법에서 사실혼은 배우자로 인정하지 않고(다만, 양도소득세법 정의에서는 배우자로 인정) 있어, 중과되지 않을 것으로 생각되며(세법은 조정대상지역을 주의해야합니다)
2. 지자체마다 과세권자(구청장, 시장, 군청장)가 다르므로 불복을 하셔야 하나, 위의 사례로는 법령상 당연 중과 제외된다고 판단 됩니다.
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.23
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
지방세법에서 1세대를 정의할 때 사실혼의 배우자는 포함하지 않습니다.
따라서 취득세 중과가 되지 않을 것으로 보입니다.
만약 이혼을 했지만 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에는 포함됩니다.
지역마다의 차이는 있을 수 있지만 그 상황에 따라 판단되야 할 것으로 보입니다.
감사합니다.
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
귀하의 사례에서 B가 무주택 상태에서 사실혼 관계인 A와 함께 주택을 매수하는 경우, 일반적으로 취득세법상 사실혼은 배우자로 간주되지 않기 때문에 취득세 중과 대상에 해당하지 않을 가능성이 높습니다. 또한, 지방세법상 사실혼 관계는 배우자로 인정되지 않기 때문에, 과세권자나 과세 기준에서 차이가 발생하지 않습니다.
그러나 세법과 지방세법은 개별 사례와 지방자치단체 정책에 따라 다소 차이가 있을 수 있으므로, 구체적인 지역의 담당 부서(구청 또는 시청 세무과 등)와 상담하거나, 필요 시 관련 서류(주민등록등본, 혼인관계증명서 등)를 제출하여 확인하는 것이 바람직합니다.
방법론적으로, 본 사례에서는 사실혼임을 명확히 하면서, 세무 당국에 관련 증빙서류를 제출하고, 과세 기준에 대한 공식 답변을 받는 절차를 권장드립니다. 이렇게 하는 것이 불필요한 세금 부담이나 이의제기를 위한 준비에 도움이 될 것입니다.
감사합니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.25
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
질문하신 사실혼 관계에서 B가 무주택 상태에서 주택을 매수하는 경우, 일반적으로 취득세법상 사실혼은 배우자로 간주되지 않기 때문에 취득세 중과 대상에 해당하지 않을 가능성이 높습니다.
지방세법에서 사실혼은 배우자로 인정하지 않으며, 이에 따라 조세 법률상 중과 대상에서 제외됩니다. 단, 지역마다 정책이나 관행이 다를 수 있으므로, 해당 지역의 담당 부서(구청 또는 시청 세무과 등)와 상담하거나 관련 서류(주민등록등본, 혼인관계증명서 등)를 통해 확인하는 과정을 추천드립니다.
특히, B가 세대주이고 A는 동거인인 경우, 세대 분리 여부에 따라 과세 기준이 달라질 수 있으므로, 관련 서류를 준비하여 담당 기관에 문의하는 것이 바람직합니다.
이러한 절차를 통해 정확한 과세 여부를 확인받고, 필요시 이의제기를 할 수 있도록 준비하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.11.19
혼인신고가 안되어 있으므로 취득세 중과대상은 아닐것으로 보입니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
질문 요지 정리
- 사실혼 관계(A 1주택, B 무주택)에서 B가 투기과열지구 주택을 매수할 때 취득세 중과 대상인지
- 지역/담당자별로 해석 차이가 있는지, 실무 대응 방법
핵심 결론
1) B가 단독으로 주택을 취득하면 취득세 중과대상이 아닙니다.
- 취득세의 다주택 중과는 원칙적으로 “취득자 개인(인별) 기준”으로 주택 수를 판단합니다. 동일세대 합산이나 배우자 합산 규정이 없습니다.
- 사실혼 배우자는 지방세(취득세)에서 ‘배우자’로 보지 않습니다(법률혼만 해당). 따라서 A가 가진 1주택은 B의 주택 수에 합산되지 않습니다.
- 즉, B는 “무주택 → 1주택” 취득에 해당하므로 일반세율(1~3% 구간) 적용 대상입니다. 투기과열·조정대상지역 여부와 무관하게 “첫 주택 취득” 자체에는 중과가 붙지 않습니다.
- 주택 수 판정 기준시점은 취득시기(통상 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)이며, 이때도 “B 본인 소유분”만 봅니다.
2) “세대분리”는 취득세 중과 회피를 위해 필요하지 않습니다.
- 다만, 생애최초 취득세 감면 등 “세대 기준” 요건을 보는 감면을 신청하려는 경우에는 얘기가 달라집니다. 생애최초는 “세대원 전원 무주택” 요건을 보므로, 현재 B 세대에 1주택자인 A가 포함되어 있으면 감면이 불가할 수 있어 세대분리를 검토하는 사례가 있습니다.
- 질문은 “중과 여부”이므로, 중과 회피를 위해 세대분리가 필요한 것은 아닙니다.
현장에서 다른 답을 들은 이유(오해 포인트)
- 잔금일 기준으로 주택 수를 본다는 설명은 맞지만, 그 주택 수는 “취득자 개인 기준”입니다. 세대합산이 아닙니다.
- 감면(생애최초 등)과 중과 규정을 혼동하는 경우가 잦습니다. 감면은 세대 기준, 중과는 인별 기준입니다.
- 공동취득이면 달라집니다. 만약 A와 B가 공동명의로 취득하면, A 지분은 A가 2주택자가 되어 A 지분분 취득세에 중과세율(2주택 8% 등)이 적용될 수 있습니다. B 지분은 일반세율. 따라서 중과를 피하려면 B 단독 취득이 깔끔합니다.
실무 조치 제안
- 계약 구조: B 단독 취득 권고(공동명의 지양).
- 기준시점 관리: 잔금(등기)일까지 B 본인이 분양권/입주권/지분 등 주택 수에 포함되는 다른 자산을 취득하지 않도록 유의.
- 증빙 준비: 혼인관계증명서(배우자 없음), 주민등록등본(동거인 표기), A 소유주택 등기사항증명서 사본 등.
- 사전 확인: 관할 지자체 세무과에 서면(이메일·공문)으로 “주택 수 산정은 인별 기준, 사실혼 배우자 보유분 미합산” 여부를 질의해 답변을 받아 두세요. 위택스(정부24 연계) ‘지방세 상담/질의회신’ 또는 구청 세무과에 공문 질의로 가능하며, 서면 회신을 보관하면 신고·납부 시 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
- 만약 현장에서 세대합산을 전제로 중과를 고지한다면, 관련 법령 근거 제시를 요청하고, 필요 시 이의신청/심사청구로 다툴 수 있습니다(과세통지 수령 후 법정기한 유의).
유의사항
- 2025.10.15 정책 발표 내용은 제 지식(2024.10 기준) 이후 사항이어서 구체 변경이 반영되지 않았을 수 있습니다. 다만 “취득세 중과의 인별주의, 사실혼 미포함”이라는 큰 원칙은 최근까지 일관됩니다. 실제 적용에 앞서 최신 개정 여부를 관할 지자체 또는 행안부 지방세 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
- 생애최초 등 감면을 함께 고려 중이면 말씀해 주세요. 그 경우 세대분리 요건·시기, 전입 시점 등 별도 체크리스트를 드리겠습니다.
- 자금 출처: A가 B의 취득자금에 실질적으로 기여하면 증여세 이슈가 생길 수 있으니, 자금계획도 함께 점검하는 것이 안전합니다.
요약
- B 단독 1주택 취득 = 취득세 중과 아님(사실혼 배우자 보유주택 미합산).
- 세대분리는 중과 회피 목적으론 불필요. 다만 생애최초 감면을 노린다면 별도 검토.
- 지역·담당자별 실무 차이가 있을 수 있어 서면 사전회신을 받아 두는 것이 가장 안전합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.