참조만 부탁드립니다.
질문 주신 금액이 합계가 맞지 않습니다. 6,800만원짜리인데 “증여 4,500 + 매매 2,800”이면 7,300만원이 됩니다. 의도하신 게 “증여 4,000 + 매매 2,800 = 6,800”인지 먼저 확인이 필요합니다. 아래 답변은 “일부는 증여, 일부는 매매”로 나눠 진행하려는 일반적인 경우 기준으로 설명드립니다.
Q1. 계약서는 1건? 2건?
- 방법 1) 한 건의 “저가매매”로 처리: 매매계약서만 작성(증여계약서는 없음). 다만 특수관계인 간 저가양수로 보아 부모님에게 증여세가 나올 수 있고, 양도소득세도 시가로 보정될 수 있습니다.
- 방법 2) 지분을 나눠 “증여+매매”로 각각 처리: 증여 지분과 매매 지분을 계산해 증여계약서 1건, 매매계약서 1건을 각각 작성하는 게 깔끔합니다. 예) 시가 6,800, 증여 4,000/매매 2,800이면 증여지분 40/68(=10/17), 매매지분 28/68(=7/17)처럼 지분을 나눕니다.
- 결론: 질문하신 의도대로라면 계약서는 2건(증여계약서, 매매계약서)을 각각 작성하는 방식을 권합니다.
Q2. 등기는 1건? 2건?
- 등기는 원인(매매, 증여)별로 따로 접수하는 것이 원칙이라 보시면 됩니다.
- 따라서 지분증여에 따른 소유권이전 1건 + 지분매매에 따른 소유권이전 1건, 총 2건을 같은 날 연속으로 신청합니다. 수수료·등록면허세 등도 건별 납부입니다.
실무 서류(간단 체크리스트)
- 공통: 등기필증(있으면), 등기사항증명서, 토지·건축물대장, 취득세/등록면허세 납부영수증, 등기신청수수료, 위임장(법무사 이용 시), 신분증 사본 등
- 매매 지분: 매매계약서, 매도인 인감증명서(매매용), 인감도장
- 증여 지분: 증여계약서, 증여자 인감증명서(증여용), 가족관계증명서(직계 확인), 수증자 주민등록등본/초본
- 공동명의로 부모님 두 분께 이전한다면 각자의 지분비율을 계약서와 등기신청서에 명확히 기재
세금 유의사항(핵심만)
- 한 건의 저가매매로 처리하면:
- 부모님(수증자)에게 “저가양수 이익”에 대한 증여세가 과세될 수 있습니다(차액이 일정 범위를 넘으면 과세).
- 특수관계인 간 저가양도는 양도소득세 계산에서 시가로 대체될 수 있어 절세효과가 없거나 불리할 수 있습니다.
- 지분증여+지분매매로 나눠 처리하면:
- 매매 지분에 대해서만 양도세 검토, 증여 지분은 양도세 없음.
- 증여세는 수증자(부모님)에게 과세되며, 10년 합산 기준 기본공제(직계 1인당 5,000만원)가 있어 지분과 수증자를 적절히 나누면 증여세가 없을 수 있습니다.
- 다만 증여로 취득하는 지분의 취득세율이 매매보다 높거나, 주택 수에 따라 중과될 수 있으니 취득세도 함께 시뮬레이션해 보세요.
권장 드리는 절차
1) 시가(실거래사례, 감정평가, 공시가격 등) 확정
2) 증여·매매 금액 확정 후 지분비율 산정
3) 계약서 2건 작성(증여, 매매) 및 세금 시뮬레이션
4) 취득세 신고·납부 후 등기 2건 동시 접수
마지막으로, 현재 기재하신 금액(4,500 + 2,800)이 합계 6,800과 다릅니다. 정확한 증여/매매 금액과 최종 지분을 알려주시면, 지분 계산과 필요한 서류를 더 구체적으로 정리해 드리겠습니다. 실제 접수는 법무사(등기)와 세무사(세금)와 짧게라도 사전 상담하시길 권합니다.