참조만 부탁드립니다.
요약부터 드리면, 질문자님처럼 주택을 재고자산으로 보유하는 주택 매매사업자가 주택을 양도하는 경우에는 “비교과세” 대상입니다. 즉,
- 사업소득(종합소득세)으로 계산한 세액과
- 양도소득세로 계산한 세액을
각각 산출한 뒤, 더 큰 세액으로 납부하게 됩니다. 재고자산으로 회계처리했더라도 비교과세가 적용됩니다.
질문 주신 사례에의 적용
- 취득: 2025.2
- 양도: 잔금일(등기일)인 2025.11이 양도시기
- 보유기간: 1년 미만
- 양도차익: 1억원(비용 반영 후 순이익으로 이해)
1) 양도소득세 측면
- 1년 미만 보유 주택 양도는 단기양도 중과세율(1년 이하 70%, 지방세 별도)이 적용됩니다.
- 간단 추정: 1억원 – 기본공제 250만원 = 과세표준 9,750만원 × 70% = 산출세액 약 6,825만원
- 지방소득세(10%) 포함 총세액 약 7,507만 원 수준
※ 다주택 중과는 ‘조정대상지역’ 여부와 보유주택 수에 따라 달라지며, ‘투기과열지구’ 지정 자체는 양도세 중과의 직접 기준이 아닙니다. 다만 조정대상지역 지정 여부는 양도일 현재 기준으로 판단합니다.
2) 사업소득(종합소득세) 측면
- 주택판매업의 사업소득으로 보아 종합소득세율(6~45%)을 적용합니다.
- 양도차익 1억원이 순사업소득이라고 가정하면, 대략 국세 약 1,950만원 + 지방소득세 약 195만원 = 총 약 2,145만원 수준(다른 소득·공제 유무에 따라 변동)
결론
- 비교과세 결과, 보유기간 1년 미만인 이번 건은 통상 양도소득세(단기양도 70%)가 사업소득세보다 훨씬 커지므로, 양도소득세 방식으로 납부하게 될 가능성이 매우 높습니다.
- 10.15 대책으로 강서구가 투기과열지구로 지정된 점은 이번 건의 “과세방식(사업소득 vs 양도소득)” 자체에는 영향을 주지 않습니다. 다만 다주택 중과 등은 ‘조정대상지역’ 여부와 주택 수를 양도일 기준으로 따지므로, 해당 사항이 있으면 별도 검토가 필요합니다.
신고·실무 팁
- 비교과세는 절차상 보통
1) 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내(예: 2025.11 양도 → 2026.1 말) 양도소득세 예정신고·납부를 하고,
2) 다음 해 5월 종합소득세 확정신고 시 해당 거래를 사업소득에도 반영합니다.
3) 세무서에서 두 세액을 비교하여 큰 금액으로 확정하며, 이중납부되지 않도록 정산됩니다.
- 실제 세액은 기타 소득, 필요경비, 공제, 다주택 여부·지역 지정, 지자체 세율 등에 따라 달라질 수 있으니, 계약서(잔금일), 장부, 취득·양도 비용 내역, 보유주택 현황을 갖고 세무사와 정확히 시뮬레이션 하시길 권합니다.
필요하시면 보유주택 수·지역, 기타 소득(근로·사업 등), 비용 내역을 알려주시면 보다 정밀한 추정세액을 계산해 드리겠습니다.