참조만 부탁드립니다.
전제
- 시가 2억5천만원(250,000,000원) 아파트, 은행대출 1억4천만원(140,000,000원).
- 남편이 증여자, 수증자는 부모님(직계존속, 1인당 증여재산공제 5천만원/10년).
- 직계존속에게 채무를 함께 넘기는 방식의 부담부증여가 가능(은행 동의 필요).
1) 증여세 대략 얼마나?
- 부담부증여로 부모님이 대출 1억4천만원을 승계하는 경우
- 순증여가액 = 시가 2.5억 − 채무 1.4억 = 1.1억
- 부모님 두 분께 1/2씩 증여(각 5,500만원)하면
- 각 과세표준 = 5,500만 − 5,000만 = 500만원
- 각 증여세 = 500만 × 10% = 50만원 → 합계 약 100만원
- 한 분께 전부 증여(1억1천만원)하면
- 과세표준 = 1.1억 − 5,000만 = 6,000만원
- 증여세 = 6,000만 × 10% = 600만원
- 대출을 모두 상환하고 증여(무부담 증여)하는 경우
- 두 분께 1/2씩 증여(각 1억2,500만원)
- 과세표준 = 1억2,500만 − 5,000만 = 7,500만원
- 각 증여세 = 7,500만 × 10% = 750만원 → 합계 약 1,500만원
- 한 분께 전부 증여(2억5천만원)
- 과세표준 = 2.5억 − 5,000만 = 2억원
- 증여세 = 2억 × 20% − 누진공제 1,000만 = 3,000만원
참고
- 위 계산은 10년 내 동일 증여자→동일 수증자 간 종전 증여가 없다고 가정한 단순 추정치입니다.
- 증여세 세율: 1억원 이하 10%, 1~5억원 20%(누진공제 1,000만) 등.
2) 대출을 갚고 증여해야 하나요?
- 꼭 그럴 필요는 없습니다. 오히려 부담부증여(채무 승계)로 하면 순증여가액이 줄어 증여세가 크게 줄 수 있습니다.
- 다만 부담부증여 시 증여자(남편)에게는 ‘채무 승계분(1.4억원)’이 유상양도로 보아 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
- 1세대1주택 비과세 요건(보유·거주 등)을 충족하면 이 부분도 비과세 가능.
- 비과세가 안 되면 취득가액, 보유기간 등에 따라 양도세가 발생할 수 있어 세액 비교가 필요합니다.
3) 대출까지 같이 증여가 되나요?
- 가능합니다. 이것이 부담부증여입니다.
- 유의사항
- 은행의 채무인수(명의변경) 승인이 있어야 ‘실질적 채무 승계’로 인정됩니다. 승인 없이 소유권만 넘기고 대출은 그대로 두면 채무 승계로 인정받기 어렵고, 이후 증여자가 갚아주는 대출상환액이 추가 증여로 볼 수 있습니다.
- 등기 이전, 채무인수 계약, 은행동의 등 절차를 정확히 진행해야 합니다.
추가로 꼭 확인할 것
- 취득세: 부모님이 증여로 주택을 취득하면 취득세가 별도 부과됩니다. 기본 3.5%가 일반적이나, 부모님 보유주택 수(다주택)·지역 등에 따라 8%/12% 중과 가능.
- 10년 합산: 수증자별로 최근 10년 내 동일 증여자로부터 받은 증여는 합산해 공제·세율을 적용합니다.
- 신고기한: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내 증여세 신고·납부.
- 평가: 실제 과세가액은 법정 ‘시가’(감정가, 인근 거래사례가 등)로 결정될 수 있습니다.
권장 진행 순서
1) 남편의 1세대1주택 비과세 가능성 점검(보유·거주, 조정대상지역 요건 등).
2) 부모님 주택 보유 현황 확인해 취득세 중과 여부 검토.
3) 은행과 채무인수 가능 여부(공동인수/단독인수, 금리·중도상환수수료) 협의.
4) 부담부증여 시나리오(부모님 두 분에게 1/2씩)로 가계산해 증여세+양도세+취득세 총세부담을 비교.
5) 필요시 세무사·법무사 통해 계약·등기·신고 진행.
원하시면 취득가액·보유기간·거주여부·부모님 보유주택 수를 알려주시면 부담부증여 vs 대출상환 후 증여의 총세 부담을 보다 정확히 비교 계산해 드리겠습니다.