참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 상황을 정리해 보면
- 매수금액 9.4억 = 주담대 4억 + 전세보증금 3.5억 + 현금 1.9억
- 3.5억은 현재 거주 중 전세보증금 반환 예정(과거 출처: 남편 8,600 / 아내 8,900 / 전세대출 1.75억, 현재 전세대출은 상환 완료)
- 부부 간 이체를 합산하면 아내→남편 순증 7,500만 원
이를 전제로 답변드립니다.
1) 자금조달계획서 작성(예금·차입 분류)
- 전세보증금 3.5억이 무엇인지에 따라 칸이 달라집니다.
- 현재 살고 있는 집에서 돌려받는 돈이라면: “자기자금 > 임대차보증금 반환금(전세금 반환)” 3.5억
- 매수하는 아파트에 기존 세입자가 있고 그 보증금을 승계하는 거래라면: “부채승계(임대보증금 승계)” 3.5억
- 주택담보대출 4억: “차입금 > 금융기관 대출” 4억
- 현금 1.9억: “자기자금 > 예금·적금/현금”으로 쓰되, 여기 안에 ‘아내에게서 빌린 돈(7,500만 원)’이 섞여 있다면 이 부분은 예금이 아니라 “차입금 > 개인(배우자·지인 등) 차입”으로 분리해야 합니다.
즉 선택지는 두 가지입니다.
- 선택 A(차입으로 정리):
- 예금·적금/현금 1.15억(= 1.9억 − 0.75억)
- 개인차입 0.75억(채권자: 아내)
- 전세보증금 반환 3.5억
- 금융기관 대출 4억
- 선택 B(차입 아님으로 정리):
- 예금·적금/현금 1.9억
- 전세보증금 반환 3.5억
- 금융기관 대출 4억
- 다만 이 경우, 남편 계좌의 자금 형성 과정에서 아내 자금 유입이 확인되면 증여 의심을 받기 쉽습니다. 사실혼은 세법상 배우자 공제(6억)가 적용되지 않아 증여세 리스크가 큽니다.
참고
- 이미 상환된 과거 전세대출 1.75억은 “현재 차입금”이 아니므로 자금조달계획서 차입금에 적지 않습니다.
- 규제지역(투기과열지구·조정대상지역 등)에서는 항목별 증빙을 요구합니다. 전세보증금 반환은 임대차계약서·확정일자, 반환 예정 확인(이사·정산 내역), 예금은 잔고증명/거래내역, 금융기관 대출은 약정서/승인서, 개인차입은 차용증·이자지급내역 등이 필요합니다.
2) 차용증은 언제, 무엇을 써야 하나요?
- 금융기관 대출: 은행 약정서로 충분, 별도 차용증 불필요.
- 개인 간 차입(아내→남편 등)을 “차입금”으로 기재할 경우 사실상 필수입니다.
- 내용: 원금, 이자율, 이자지급일, 상환기한, 담보/보증 여부, 연체 시 조치 등
- 시기: 잔금일 이전에 체결하는 것이 가장 안전합니다. 과거에 여러 번 송금한 금액은 합산해 특정 기준일에 원금으로 확정해 차용증 1장으로 정리할 수 있습니다. 합계가 송금내역과 맞아야 하며, 이후 이자·상환을 실제로 지급/이체해 증빙을 남기세요.
- 이자율: 국세청 인정이자율(연 4.6% 등, 연도별 고시)을 참고하세요. 무이자·저리로 운용할 경우 이자상당액이 일정 수준을 넘으면 증여로 의제될 수 있습니다.
- 날짜와 무관하게 “모든 과거 자금 이동”에 차용증이 필요한 것은 아닙니다. 자금조달계획서에 ‘개인 차입’으로 기재하는 금액만 차용증과 이자지급 증빙을 준비하면 됩니다. 이미 상환이 끝난 과거 전세대출은 대상 아님입니다.
사실혼 유의사항
- 사실혼은 배우자 증여재산공제 대상이 아닙니다. 따라서 아내→남편 순증 7,500만 원을 차입이 아닌 단순 이전으로 두면 증여로 볼 위험이 큽니다. 안전하게 하려면
- 개인차입으로 기재하고 차용증·이자지급·상환을 실제로 수행하거나,
- 아예 공동명의로 취득해 지분과 자금출처를 일치시키는 방안을 검토하세요(이미 단독명의 계약이라면 변경 가능 여부는 중개사/등기대리인과 상담).
마지막 체크리스트
- 3.5억이 ‘반환받을 전세금’인지 ‘승계할 보증금’인지부터 확정
- 규제지역 여부 확인(증빙 제출 요건 달라짐)
- 개인차입으로 정리할 금액 확정 → 차용증 작성 → 이자·상환 계획 실행
- 중개사와 관할 지자체(부동산거래신고 담당)에도 서류형식/증빙범위 확인
필요하시면 지역과 거래 형태(전세금 반환 vs 보증금 승계)를 알려주시면 항목별로 구체적인 기재 예시와 제출서류 목록을 맞춤으로 드리겠습니다.