세무 Q&A

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  • Q.

    주택 구매 관련 차용증 작성 문의드립니다.

    안녕하세요, 주택 구매를 위해 부모님께 10/22에 8천만원을 빌린 상태입니다.
    추후에 있을 자금 출처 소명을 위해 차용증을 작성해야 하는데요, 궁금한 점이 있어 질문드립니다.

    차용증에 명시된 원금에 대해서 최종 입주일(2/28 예상)에 주택담보대출을 받아 해당하는 금액으로 일부 상환,
    전세 만료일(3/5 예상)에 묶어둔 금액으로 최종 상환을 하려고 하는데요,
    --> 1)번 내용에서 증여세가 발생될 여지가 있는지에 대해 문의드립니다.

    또한, 현재 저와 예비 아내는 혼인 신고 전인데, 장모님에게도 잔금일 (12월 중순) 5천만원을 빌리려고 합니다. 이는 그 전에 혼인 신고를 통해 증여 받는 식으로 하여, 앞서 말씀드린 상환 방식으로
    주담대로 일부 상환, 전세금으로 최종 상환하는 방식이 가능한지 문의드립니다.



    신*연 님
     조회 : 1017건 답변 : 8건 25.10.23
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    이성윤 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.23

    써주신 내용 대로라면, 일시적으로 돈을 빌린 상태이며, 상환하는 거래로 증여세가 발생하지 않을 것으로 생각됩니다. 다만, 이에 해당하는 증빙(자금이체 등)을 잘 구비하셔야 할 것 같습니다.

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    이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.23

    안녕하세요,
    주담대를 받아 기존 부모님 차용증상 금액을 상환하는 것은 증여에 해당하지 않을 것으로 보입니다.
    주담대에 대해서는 본인 소득으로 갚아나가야 하고요.
    감사합니다.

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    하승우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.24

    안녕하세요 하승우 세무사입니다.

    실제로 대금을 빌려서 상환을 한다면 증여세 문제는 되지 않습니다.

    그리고 결혼자금증여공제의 경우에는 증여일로부터 2년 이내에 혼인신고를 하시면 문제되지 않습니다.

    채택해주시면 감사하겠습니다

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    강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.24

    안녕하세요, 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

    질문하신 내용을 보면, 우선 부모님께서 주택 구입 자금 일부를 차용증을 통해 빌려주신 상황이며, 이후에 주택담보대출과 전세금 만료 시점에 일부 상환하실 계획이신 것으로 이해됩니다.

    먼저, 차용증에 명시된 원금에 대해 최종 입주일 이후 주택담보대출로 일부 상환하는 경우, 그 상환은 기존 빌린 금액이 대출로 전환된 것이기 때문에 증여세는 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 단, 이 과정에서 부모님께서 빌려주신 금액과 그 증빙 자료를 명확히 해두는 것이 중요합니다.

    두 번째로, 혼인 신고 전 예비 아내와 장모님으로부터 각각 자금을 차용하는 경우, 이는 증여에 해당하지 않기 위해서는 법률상 일정 요건을 충족해야 합니다. 혼인신고 전에 장모님에게서 돈을 빌리고, 이후 혼인 신고와 함께 증여로 간주되지 않도록 적법하게 계약서와 증빙을 갖추는 것이 필요합니다. 특히, 증여세 부담을 최소화하려면 차용 계약서와 상환 계획을 명확히 작성하고, 적법한 절차를 따르도록 하셔야 합니다.

    마지막으로, 이러한 거래들이 증여로 간주되지 않도록 하려면, 거래의 실질과 증빙 자료 확보가 매우 중요하며, 세무상의 이해관계에 따라 달라질 수 있으니 관련 사항을 세무 전문가와 상세 상담하시는 것을 권장드립니다.

    감사합니다.

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    표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.24

    안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.

    먼저, 질문하신 내용에 따라 부모님께서 주택 구입 자금을 차용증을 통해 빌려주신 후, 입주일 이후 주택담보대출과 전세금 만료 시점에 일부 상환하는 경우, 일반적으로 증여세가 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 이는 차용금이 정당한 차용증에 따른 채무로서, 상환 과정에서 법적 절차와 증빙자료를 명확히 갖추는 경우입니다.

    또한, 혼인 신고 전에 예비 아내와 장모님으로부터 자금을 차용하는 상황 역시, 차용 계약서와 증빙이 구체적이고 명확하게 마련된다면 증여로 간주되지 않고 적법하게 거래를 진행하실 수 있습니다. 다만, 연도 내 증여로 인한 세금 부담 방지를 위해선, 차용 계약서에 명확한 내용과 상환 계획을 명시하고, 해당 금액이 무상증여로 오인받지 않도록 하는 것이 중요합니다.

    특히, 혼인 전 증여를 방지하려면, 거래의 실질과 증빙자료 확보에 신경 쓰는 것이 관건입니다. 이러한 사례들은 세무상 세부적인 규정과 해석이 크게 달라질 수 있으니, 구체적인 거래 조건과 증빙자료를 구비하여 전문가와 상세 상담하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.27

    안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
    문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.

    1. 차용증이 인정된다면 증여세가 발생할 여지가 없습니다,. 다만, 차용은 여러가지 상황을 종합적으로 판단하여 차용인지 증여인지 판단하게 될 겁니다.

    2. 직계존속으로부터 증여받은 이후 2년이내에 혼인신고를 하게되면 혼인에 따른 공제 1억원과 증여재산공제 0.5억원 합쳐서
    1.5억원 공제가 가능합니다.

    감사합니다.
    도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.

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    이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.27

    안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

    1. 차용증을 작성 후 대금을 상환한다면 증여에 대한 문제는 없을 것으로 판단 됩니다.

    2. 혼인 전 이라면 아내 분이 10년 내 증여 받은 것이 없다면 증여공제로 처리 가능할 것으로 보이며, 작성해주신 혼인공제의 경우에도 문제 없을 것으로 보입니다.

    감사합니다.

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    신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.21

    8천만원에 대해서 주택담보대출과 전세금으로 상환예정이므로 증여로 보진 않을 것 같으나 차용에 대한 이자를 매달 지급하는것이 좋습니다
    혼인증여공제는 1억까지 가능하므로 증여를 받아 주담대나 전세금으로 상환가능합니다

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

아래는 질문 주신 두 건(부모님 8천만원, 장모님 5천만원)에 대한 증여세 리스크와 실무 처리 방법입니다. 핵심은 “진짜 대여”로 보이도록 차용증·이자·상환 흐름을 명확히 남기는 것입니다.

1) 부모님께 빌린 8천만원(10/22 차입) – 증여세 리스크와 상환 계획
- 원칙: 차용이 실제로 존재하고(차용증, 이자 약정), 약정대로 이자 및 원금을 계좌이체로 상환하면 원금에 대해 증여세는 나오지 않습니다.
- 이자 문제: 가족 간 무이자 또는 과도한 저이자 대여는 ‘이자절감 이익’을 증여로 볼 수 있습니다. 다만, 현행 규정에는 일정 규모 이하/단기간의 무이자 대여는 과세 제외되는 예외가 있고, 또한 실제로 이자를 약정·지급하면 리스크가 사실상 없어집니다. 가장 안전한 방법은 국세청 고시 ‘적정이자율’(해마다 공시됨, NTS 자료 확인) 이상으로 이자를 약정하고, 실제로 이자를 송금하는 것입니다.
- 상환 방법: 말씀하신 대로
- 2/28(예상) 주담대 실행금으로 일부 상환,
- 3/5(예상) 전세보증금 반환금으로 최종 상환
→ 가능하며, 각 상환 및 이자 지급을 계좌이체로 남기면 됩니다(이체 메모: ‘원금상환’, ‘이자’ 등).

2) 장모님 5천만원(잔금일 전후) – 빌릴지(차용) vs 증여로 받을지(혼인신고 시점 중요)
- 선택 A: ‘차용’으로 진행
- 혼인신고 전/후 어느 때든 가능합니다.
- 부모님 건과 동일하게 차용증 작성, 적정이자율로 이자 약정·지급, 상환(주담대 일부/전세금 최종) 흐름을 남기면 증여세 이슈는 사실상 없습니다.
- 선택 B: ‘증여’로 진행(혼인신고 후, 장모님→배우자에게)
- 혼인신고 후라면 장모님은 배우자(장모님의 ‘직계비속’)에게 10년 합산 5천만원까지 기본공제가 적용되어 증여세가 없습니다.
- 단, 증여는 ‘돌려주는 것(상환)’이 전제되지 않습니다. 증여로 받았다면 상환이나 이자 지급 없이 사용해야 하며, 추후 상환하면 사실상 ‘차용’에 가깝게 보여 일관성이 깨집니다.
- 실무 팁:
- 자금은 장모님→배우자 명의 계좌로 이체(이체 메모에 ‘증여’ 기재).
- 매매대금 납부 시 배우자 계좌에서 출금.
- 등기 지분은 실제 부담액에 맞춰 배분(배우자 자금이 귀하 명의 지분 취득에 쓰이면 ‘배우자→귀하’ 증여로 볼 수 있음). 지분을 한 명으로만 등기할 경우, 다른 한쪽의 자금이 들어갔다면 별도 차용증 등으로 정리하는 편이 안전합니다.
- 신고: 공제 범위 내면 보통 신고 의무는 없으나, 자금출처 소명 관점에서 증여계약서·이체내역을 갖춰두는 것이 좋습니다. 필요시 무(無)납부 신고를 검토하세요.

차용증 작성 체크리스트(두 건 공통)
- 당사자: 채권자(부모님/장모님), 채무자(귀하 또는 배우자)
- 원금과 실행일: 예) 80,000,000원, 2024-10-22(이미 받은 날짜 기준)
- 이자율: 국세청 고시 ‘적정이자율’ 이상 권장(최신 이율은 국세청/세무사로 확인)
- 이자 지급일: 매월 말일 또는 만기 일괄(실제 지급 필수, 계좌이체 메모 ‘이자’)
- 상환기한/방법: 부분상환 2025-02-28(주담대 실행금), 잔액 2025-03-05(전세보증금) 등 구체적 명시
- 조기상환 가능, 지연이자 조항(선택)
- 담보·보증(선택), 공증(집행력 부여 공증 시 분쟁/소명에 유리)
- 부속서류: 차입·상환·이자 지급 계좌이체 내역, 주담대 실행내역, 전세보증금 반환 영수증 등

실무 팁
- 이미 받은 8천만원은 차용증에 ‘대여 실행일’을 10/22로 기재하고, 이자도 그 날짜부터 계산해 지급하세요.
- 이자 지급은 최소 한 번 이상 실제로 송금해 두면 소명에 매우 유리합니다.
- 가족이 받은 이자는 이자소득으로 과세됩니다(원천징수는 보통 없고, 수취인이 5월 종합소득신고).
- 자금출처 소명 시 핵심은 “서면(차용증/증여계약서) + 금융흐름(계좌이체) + 실제이행(이자/상환)”의 일치입니다.

요약 답변
- 1) 부모님 8천만원: 차용증·적정이자율·실제 이자지급·상환 흐름을 갖추면 원금에 대한 증여세는 발생하지 않습니다. 무이자라면 ‘이자절감 이익’ 이슈가 생길 수 있으므로 이자 약정·지급을 권장합니다.
- 장모님 5천만원: 차용으로 하면 상환 방식(주담대 일부, 전세금 최종) 가능하고 증여세 리스크는 낮습니다. 증여로 할 경우엔 혼인신고 후 배우자에게 증여로 진행하면 공제 내로 세금은 없지만, 증여는 상환하지 않는 것이 원칙이며 등기 지분도 실제 자금부담에 맞춰야 합니다.

원하시면 제공하신 날짜·금액 기준으로 간단한 차용증 문안(문구) 초안을 맞춤으로 작성해 드리겠습니다. 또한 최신 ‘적정이자율’은 해마다 변할 수 있으니, 계약 전 국세청 고시 또는 세무사와 한번만 확인하시는 것을 권합니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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