매매사업자 월세/전세 줘도 되나요?

Question

표세현 · Answer

안녕하세요

세무회계 현, 표세현 세무사 입니다!

1. 현재 매매사업자를 낸 상태이고 2월 낙찰받은 물건을 7월에 매도하며 매매사업자로 신고했었습니다.
▶ 부동산매매업 예정신고 하시면 됩니다!

2. 이번에 낙찰받은 물건 호가가 조금 떨어져서 월세나 전세 줬다가 매도하려하는데, 이 경우에도 매매사업자 활동으로 인정이 되나요?
▶ 매매업과 임대업의 별도이기 때문에 관련해서는 주거용부동산임대업을 추가 하시면 됩니다

3. 인정이 안되면 2년 보유하고 비과세 받으려하는데, 매사를 낸 상태에서 2년 보유하고 비과세 받는게 가능한가요? 비과세 받는게 실거주 한채만 가능한지, 세 준것도 가능한지...
▶ 이부분에 대해서는 세부적인 검토가 필요할 것 같습니다.

4. 만약 매사로 인정이 된다면 2년 되기 전에 언제든 매도해도 되나요?
▶ 부동산매매업으로 하시면 조정대상지역 부동산물건이 아니라면 종합소득세로 신고하시면 됩니다

5. 재고자산 관련해서 설명 부탁드립니다.
▶ 부동산매매업의 경우 취득한 부동산을 재고자산 기장해야 합니다! (세무기장이 필요합니다!)

6. 입찰은 개인으로 받고 매도는 매매사업자로 했는데 이게 맞나요? 매매사업자를 냈으면 입찰도 매매사업자로 받는건가요? 아니면 세금신고만 매매사업자로 하는건가요? 그리고 세를 주게된다면 개인으로 줘야하는지 사업자 명의로 줘야하는지도 궁금합니다.
▶ 부동산매매업의 경우 개인사업자 이기 때문에 상관 없습니다 (부동산법인의경우는 법인으로 반드시 법인으로 받아야 합니다)
▶ 부동산매매업 물건이라면 사업자로 임대소득 신고 하셔야 합니다

부동산매매업의 경우 상황에 따라 검토할 부분이 많으니 상담시 세부적인 안내 드리겠습니다!

강태훈 · Answer

임대를 주면 매매사업자가 아니게 됩니다

강봉대 · Answer

안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

1. 현재 매매사업자로 신고하셨다면, 그 이후 매도하는 부동산이 임대 목적으로 전환되어 임대를 하게 되더라도, 기본적으로는 매매사업자로서의 활동 범위 안에 있습니다. 즉, 부동산을 매도할 때까지는 매매사업자 활동이 계속 인정될 수 있습니다.

2. 다만, 부동산을 임대 목적으로 사용하는 경우는 임대업 활동으로 분류되기 때문에, 만약 무상 또는 임차인에게 임대를 하면서 부수적으로 수익을 얻는 방식이라면, 이는 별도로 임대업 신고를 하고 관련 세무 처리를 하는 것이 적절할 수 있습니다.

3. 2년 보유 후 비과세 혜택을 받기 위해서는, 해당 부동산이 2년 이상 보유 기간을 충족하고, 실거주 목적으로 사용하거나, 별도 세법에서 정하는 조건을 충족해야 합니다. 일반적으로 거주주택 1채에 대해 비과세 혜택이 적용되며, 임대한 부동산은 이와 별도로 고려될 수 있습니다. 자세한 규정은 세무상 판단이 필요하니 상담을 권장드립니다.

4. 매매사업자로 신고 후, 2년 보유 조건을 충족시킨 상태에서 매도를 원하시면 언제든 매도 가능하나, 매도 시점과 보유 기간에 따라 세무상 처리 방법이 달라질 수 있습니다. 따라서 구체적인 상담이 필요합니다.

5. 재고자산 관리는 매매사업자가 취득한 부동산을 거래목적으로 보유하는 동안 재고자산으로 간주하여 별도 기장을 하고, 매도 시 재고자산 처리를 통해 실현이익 또는 손실을 산출하는 절차를 의미합니다.

6. 입찰은 개인 단위로 하셨고, 매매사업자 신고를 하셨다면, 부동산을 파는 행위는 사업자 명의로 진행하는 것이 원칙입니다. 임대하는 경우도 사업자 명의로 세금 신고 및 사업자 등록이 요구되며, 개인 명의로 임대 시보다 세무상 유리할 수 있습니다. 세금 신고와 관련된 상세 사항은 상황에 따라 달라지므로, 구체적 상담을 권장합니다.

추가 상담이 필요하시면 언제든 문의해 주세요.

박잠득 · Answer

안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.

안녕하세요. 매매사업자 운영과 관련하여 매우 중요하고 시기적절한 질문을 주셨습니다. 개인 투자와 사업자 활동의 경계에 있어 많은 분이 혼란스러워하는 부분이기도 합니다.

1. 월세/전세 후 매도 시 매매사업자 활동 인정 여부 --> 네, 인정됩니다.
매매사업자가 취득한 주택(재고자산)을 매도하기 전까지 일시적으로 임대(월세/전세)를 주는 것은 사업 활동의 일환으로 봅니다.
임대 활동을 하시려면, 기존 매매사업자 등록증에 '부동산 임대업' 업종을 추가하시는 것이 원칙입니다.

2. 매매사업자 상태에서 2년 보유 비과세 가능 여부
---> 원칙: 가능합니다. 매매사업자(개인사업자)라 하더라도, '사업용 자산(재고자산)'과 '개인 거주용 자산(1세대 1주택)'은 구분될 수 있습니다.
실거주 한 채만 가능: 매매사업자가 비과세를 주장하려면, 해당 주택이 '판매 목적의 재고자산'이 아님을 입증해야 합니다.
확실한 방법은 해당 주택에서 본인(세대)이 2년 이상 '실제 거주(실거주)'하는 것입니다.
세를 준 경우 (질문하신 내용): 사실상 비과세가 불가능합니다.

3. 매매사업자로 인정 시 2년 내 매도 가능 여부 ---> 가능합니다.
월세/전세를 주다가 매도하는 것을 '매매사업자 활동'으로 본다면, 해당 주택은 '재고자산'입니다.
'재고자산'은 1세대 1주택 비과세에 적용되는 2년 보유/거주 요건이 필요 없습니다.

4. 입찰/임대 명의 관련 (입찰: 개인 vs 매도: 사업자)
---> 입찰 (개인) vs 매도 (사업자) : 정상적인 절차입니다.
경매 입찰은 대표자 '개인' 명의로 낙찰받는 것이 맞습니다.
이후 이 자산을 '개인'으로 보유하다 양도세로 낼지(개인 투자), '사업자'의 재고자산으로 보아 사업소득으로 낼지(사업 활동)를 선택하여 신고하는 것입니다.

감사합니다.
도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.

구남주 · Answer

안녕하세요 세무회계남주 구남주세무사입니다.

임대차는 안하시거나, 단기로 하시는 편이 좋습니다.
입찰과 매도, 임대차는 개인으로 하시고 사업자로 세금신고를 하시면 되십니다.

도움이되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다!

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