참조만 부탁드립니다.
요약 먼저
- 형제자매 간 증여재산공제: 10년 합산 1,000만원까지 공제.
- 금전거래는 “진짜 대여(차용)”라는 걸 입증 못 하면 증여로 의심받기 쉽습니다.
- 무·저리 대여나 무상거주는 각각 “이자상당액” 또는 “사용이익”을 증여로 의제할 수 있어 주의가 필요합니다.
1) 형이 대출받아 동생에게 건네고, 동생이 매달 상환하는 경우
- 원칙: 형→동생에 대한 “대여”가 사실이면 증여가 아닙니다.
- 이렇게 준비/집행하면 안전합니다
- 차용증(원금, 이자율, 상환기간·방법 명시), 이자율은 국세청 고시 이자율(예: 최근 연 4%대) 이상으로 설정
- 이자 지급 및 원금 상환을 계좌이체로 실제 실행(내역 보관)
- 동생이 은행에 직접 상환하더라도, “형 채무를 대신 갚는 동시에 형에게 진 빚을 갚는 것”임이 서류와 자금흐름으로 드러나도록 정리
- 주의점
- 무이자/저이자라면: 원금이 1억원을 넘고 1년 이상 사용 시, 이자상당액이 매년 증여로 의제될 수 있습니다.
- 차용증·이자지급 증빙이 없고 실질 상환도 불분명하면, 애초 형이 준 돈을 증여로 볼 수 있습니다(형제 간 공제 1,000만원 초과분 과세 가능).
2) 집은 형 명의, 동생이 거주. 동생이 형 계좌로 돈을 넣고 그날 바로 대출이자/원금이 빠져나가는 경우
- 현재 형태(무상거주라 해두었지만 동생이 형 채무를 대신 상환) 그대로면 두 가지 리스크가 엇갈립니다.
1) 동생 입장: 무상거주가 사실이면 “주택 무상사용 이익”을 증여로 의제할 수 있음(재산가액·기간 등 요건 충족 시). 이 경우 증여세 납세의무자는 동생입니다.
2) 형 입장: 동생이 형의 주택담보대출을 대신 갚아주고 있으므로, 이는 형 채무의 면제·인수로 보아 “형이 증여를 받는 것”으로 문제될 수 있습니다. 단순히 같은 날 입출금이 맞춰진다고 자동으로 안전하지 않습니다. 내용상 무상거주라면 오히려 형이 이익을 받은 것으로 해석될 여지가 있습니다.
- 안전한 정리 방법(택일)
- 임대차로 정식 전환: 형–동생 간 임대차계약 체결, 시세에 부합하는 월세를 동생→형 계좌로 지급, 대출은 형이 납부. 이 경우 형은 임대소득으로 종합소득세 신고 대상이 되며, 증여 이슈는 해소됩니다.
- 금전대차로 정식 전환: 동생이 형에게 “대출상환자금을 빌려주는 것”으로 차용증 작성(고시이자율 이상, 상환계획 포함), 현재의 입출금은 그 대여·상환 흐름으로 정리. 무·저리라면 1억원 초과 시 이자상당액 증여의제 위험이 생깁니다.
- 반대로 “진짜 무상거주”로 두고 동생이 아무 대가도 안 낸다면, 동생의 무상사용이익에 대한 증여의제 가능성이 남습니다(규모·기간에 따라). 실무상 가족 간 거주에 대해 전부 과세되는 것은 아니지만, 형제 간은 공제가 10년 1,000만원으로 매우 작아 장기·고가 주택이면 위험합니다.
추가 팁
- 증여세는 원칙적으로 “받은 사람(수증자)”이 냅니다. 다만 미신고/미납 시 증여자에게도 2차 납세의무가 갈 수 있습니다.
- 증여로 볼 여지(무·저리 자금, 무상사용)가 있으면, 최소한의 서면계약과 고시이자율 수준의 대가 지급, 계좌이체 증빙을 갖추는 것이 최우선입니다.
- 증여 발생 시 신고기한: 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내.
정리 답변
- 1번: 제대로 된 금전대차(차용증, 고시이자율 수준의 이자, 실제 상환)가 갖춰지면 증여 아님. 무이자·저이자이고 원금이 1억원을 넘으면 매년 이자상당액이 증여로 의제될 수 있음. 차용증·상환증빙이 없으면 원금 자체가 증여로 볼 위험 큼.
- 2번: “무상거주 + 동생이 형 대출을 대신 납부” 형태는 형이 증여받는 것으로 문제될 수 있어 안전하지 않습니다. 임대차 또는 금전대차 중 하나로 명확히 구조를 잡고 서류·증빙을 구비하세요.
금액·기간·주택가액에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 현재 자금흐름 내역과 주택 공시가격/시세, 대출규모를 가지고 세무사와 구체적으로 점검받기를 권합니다.