세무 Q&A
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Q.
부부 공동명의 주택에 대한 주담대 상환 증여
5:5 공동명의로 아파트 매수를 하려고합니다.
아내 3억 + 남편 주담대 5.5억으로 하려는데
주담대를 받은 금액을 일부 아내에게 증여처리하여 5:5 공동명의로 가능한가요?
만약 가능하다면 등여재산명세 입력에는
증여재산 구분과 종류 평가방법을 어떻게 입력해야되나요?
금*훈 님
조회 : 2959건
답변 : 6건
25.10.28
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한동진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.28
증여세는 배우자간 10년동안 6억이 공제되며, 대출과 무관하게 공동명의 가능합니다. (6억이 넘지 않으면 증여세 발생 하지 않습니다.)
주택담보대출은 실무상 각각 절반의 명의로 옮기는 것은 쉽지는 않아, 보통 절반의 이자를 배우자계좌로 입금하는등 그것이 입증되기만 하면 세법상 대출은 각각 절반씩 보유한 것으로 봅니다.
금액마저 절반으로 맞추고 싶다면 아내 3억+대출 일정금액, 남편은 대출금액 나머지로 맞추시고, 아내가 가져간 대출의 이자만큼은 반드시 아내가 지불하셔야합니다.
보통 남편계좌로 아내의 대출지분이자 이체하고 남편이 전액 금융기관에 이자를 지급합니다.
감사합니다
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.28
1) 대출받은금액을 일부 증여하면 배우자간 10년간 6억한도내에서 증여재산공제는 소진하게 됩니다.
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이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.28
안녕하세요,
각자 절반씩의 대출을 상환한다면 대출 5:5로 기재할 수도 있습니다.
한사람이 대출을 전액 상환하면, 배우자증여로 처리할 수도 있습니다.
감사합니다.
<참고자료> [전자책] 부부가 함께 쓰는 대출의 절세 기술; 이렇게 하면 증여가 아니다
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.28
안녕하세요, 예송세무회계 강봉대 세무사 입니다.
부부 공동명의 주택 구입 시, 아내에게 주택구매 자금 3억과 남편이 보유한 주택담보대출 5.5억을 증여하여 공동명의로 하는 것은 가능합니다.
다만, 이 과정에서 중요한 것은 증여세 과세 여부와 방법입니다. 배우자 간 10년간 증여공제 한도인 6억 이내라면 증여세는 부과되지 않습니다. 즉, 아내에게 주택 구매 자금 3억을 증여하는 경우 별도 증여세 걱정이 없으며, 대출금 5.5억 역시 증여로 간주할 수 있습니다.
등기재산명세서 입력 시에는 증여재산 구분을 ‘증여 재산’으로 하고, 종류는 ‘금전’ 또는 ‘대출금’으로 구분하며, 평가방법은 현실취득가액 또는 공시가격 등을 사용하여 명확히 기재해야 합니다. 대출금의 경우, 대출잔액을 기준으로 평가하며, 증여일 시점의 대출 잔액 또는 명시된 금액을 입력하는 것이 적절합니다.
또한, 대출금 일부를 증여 처리하는 방식은, 증여 후 부부 공동명의로 등기하고, 각자가 부담하는 부채 비율을 명확히 하며, 이를 입증할 수 있는 기록과 증빙서류를 준비하는 것이 필요합니다.
이와 같이 절차와 증빙이 갖추어진다면, 법적 문제없이 부부 공동명의 등기와 증여를 진행하실 수 있습니다. 자세한 상담은 관련 전문가와 상담하시기를 권장드립니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.28
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사 입니다.
부부 공동명의 주택에 대해 주담대 상환과 관련된 질문에 대해 답변 드리겠습니다.
먼저, 부부 간에 주택 명의를 공동으로 하는 것은 가능합니다. 다만, 주담대 금액을 일부 증여처리하는 경우, 증여세 과세 여부와 증여 방식에 유의하셔야 합니다.
아내에게 3억의 주택 구입 자금과 남편의 5.5억 주담대 일부를 증여하는 방식은, 10년간 증여공제 한도인 6억 이내라면 증여세 부담이 없을 가능성이 높습니다.
이때 증여세 과세 여부를 명확히 하려면, 증여 재산 구분을 ‘증여 재산’으로 지정하고, 종류는 ‘금전’과 ‘대출금’으로 구분하며, 평가방법은 당시 시가 또는 공시가격 등 현실 취득가액으로 기재하는 것이 바람직합니다.
등기재산명세 입력 시에는, 증여 재산으로서의 금액을 각각 ‘증여 재산’ 항목으로 입력하되, 대상 재산의 종류와 평가 방법, 증여일 기준 잔액 등을 상세히 기입해야 합니다.
또한, 대출금 일부를 증여처리하는 경우, 해당 금액을 부부 공동명 등기의 근거로 활용할 수 있으며, 증여 사실을 입증할 수 있는 기록과 증빙 서류를 반드시 마련하시기 바랍니다.
이와 같이 정리하고 절차를 충실히 따르면, 법적 문제 없이 공동명의 및 부부 간 증여가 가능합니다. 자세한 내용은 관련 전문가와 상담하시기를 권장드립니다.
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.31
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
부부간 10년 내 6억원의 증여공제가 가능합니다.
이를 활용하면 될 것으로 보입니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- 가능: 남편 명의로 받은 주담대의 일부를 아내에게 “현금 증여”로 처리하면 5:5 공동명의가 가능합니다.
- 전제: 아내가 자기 자금(3억) + 남편에게서 증여받은 금전으로 자신의 50% 지분가액을 납부한 형태가 되어야 합니다.
- 대안: 증여 없이도, 아내가 해당 대출의 공동차주(연대채무자)로 실제 상환의무를 부담하고 상환하면 증여로 보지 않을 수 있습니다.
얼마를 증여해야 하나
- 필요 증여액 = (주택 총 취득가액 × 50%) - 아내 자기자금
- 질문 사례(아내 3억, 남편 대출 5.5억 → 총 8.5억으로 가정): 아내 50% 지분가액 4.25억이므로 부족분 1.25억을 남편이 아내에게 증여(현금 이체)하면 됩니다.
증여세 기본사항
- 배우자 공제: 10년 합산 6억원까지 공제(종전·기증여가 있으면 합산).
- 위 예시 1.25억은 공제 범위 내라 증여세는 ‘없음’이지만, 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 내 증여세 신고를 권장합니다(향후 자금출처 소명에 유리).
증여세 신고서(홈택스) 입력 팁
- 증여재산명세의 “증여재산 구분/종류”: 금전 증여이므로 “현금” 또는 “예금 등(계좌이체라면 예금 선택)”으로 입력
- 평가방법: 금전은 “액면가액”(예금은 “잔액가액”)이 자동 적용됩니다.
- 증여일: 실제로 남편 계좌에서 아내 계좌로 이체된 날짜(여러 번이면 건별로 입력)
- 관계: 배우자
- 비고/첨부: 대출약정서, 이체내역, 잔고증명(필요시), 매매계약서, 가족관계증명서 등 첨부
자주 생기는 쟁점
- 남편 단독채무인데 아내가 50% 소유만 하면? 아내의 자기자금 초과분은 사실상 증여로 보게 됩니다. 신고·공제를 통해 정리하시거나, 애초에 아내를 공동차주로 설정해 실질 상환(아내 계좌에서 이자·원금 납부) 증빙을 남기세요.
- 가족 간 ‘차용증’으로 해결? 이자 약정(적정이자율 적용), 정기 상환, 실제 이체 등 실질이 뒷받침되지 않으면 증여로 판단될 위험이 큽니다.
실무 진행 순서 예시
1) 잔금 전 남편 계좌 → 아내 계좌로 부족분(예: 1.25억) 이체
2) 아내가 본인 몫 잔금에 해당 금액 사용
3) 등기 5:5
4) 증여세 신고(3개월 내): 금전 증여로 입력, 관계 배우자, 금액·일자 기재, 증빙 첨부
참고
- 향후 주담대 이자/원금 상환 공제는 실제 채무자에게만 적용됩니다. 세제 혜택 관점에서도 공동차주 여부를 고려하세요.
- 금액·사정에 따라 달라질 수 있으니, 최종 서류 제출 전 세무사와 1회 점검을 권합니다.
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