일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 질문드립니다.

Question

표세현 · Answer

안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 적용 여부는 용도변경과 실거주 기간 산정이 관건입니다.

먼저, A주택의 경우 2018년 11월 20일 취득 후 2022년 5월 2일 용도변경 시 근린생활시설에서 주거용으로 변경됩니다. 이후 2024년 7월 8일까지 실거주 기간이 2년 이상 충족되어, 이 기간이 중요합니다.

실거주 기간은 최초 취득일부터의 전체 기간이 아닌, 용도변경 이후부터의 실거주 기간(2022.5.2~2024.7.8)도 고려되어야 하며, 양도 시점인 2025년 12월 19일까지 2년 이상 실거주한 상태여야 합니다.

B주택은 조정대상지역에 위치하며, 매입 후 3년 이내 A주택을 처분한다면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 부합할 수 있습니다.

장기보유특별공제는 용도변경 시점과 보유기간에 따라 차등 적용되므로, 2025년 재개정 내용을 상세히 검토해야 합니다.

양도세 예상액은 부동산 시세, 공제 가능 금액, 각종 감면 등을 고려하여 구체 상담이 필요합니다.

강봉대 · Answer

안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 여부와 관련하여, 먼저 중요한 점은 용도변경 시점과 실거주 기간 산정입니다.

A주택의 경우 2018년 11월 20일에 매입하였으며, 2022년 5월 2일에 용도변경(근린생활시설에서 주거용)하였고, 이후 2024년 7월 8일까지 실거주 기간이 2년 이상 충족되었습니다. 이때부터 양도 시점인 2025년 12월 19일까지 실거주기간이 2년 이상 유지되었다면, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 부합할 가능성이 높습니다.

B주택은 조정대상지역에 위치하여 조정지역 내에 새로 취득한 두번째 주택이고, 매입 후 3년 이내에 A주택을 팔면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족할 수 있으나, 반드시 A주택을 먼저 양도하여 두 주택 간의 기간 기준 충족 여부를 확인해야 합니다.

또한, 용도변경일로부터의 실거주기간 산정뿐만 아니라, 취득 전체 기간(2018년 11월 20일 이후 전체 보유 기간)도 고려해야 하며, 특히 양도세 계산 시 2025년 장기보유특별공제 개정 내용도 반드시 검토하시기 바랍니다.

양도세 예상액은 시세와 공제 사항에 따라 다르므로, 구체적인 계산은 상세한 부동산 시세와 각종 공제 한도 등을 참고하여 따로 계산하는 것이 적합합니다.

추가 문의나 상세 상담이 필요하시면 언제든 연락 주십시오.

강태훈 · Answer

보유는 매입시점부터 기산하고
실거주는 전입일로부터 기산합니다.

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