세무 Q&A
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Q.
연말정산 장기주택저당차입금 관련 문의드립니다
안녕하세요
연말정산 주택자금(월세액 포함) 과다공제 대상으로 잡혀서 문의드립니다.
24년 3월에 서울집으로 갈아타기를 했는데 1~3월 동안 이전 집에 대한 대출 이자 상환액이 과다 공제 대상으로 잡혔습니다.
"주택 취득 또는 차입 당시 해당 주택의 기준시가가 요건을 초과함에도 불구하고 해당 주택에 대한 장기주택저당차입금(주택담보대출)의 이자 상환액을 공제 받음" 이라는데 취득한 집과 차입한 집이 다른데 오류요건이 맞는지 문의드립니다.
- 공제오류유형 : 19.1.1. 이후 23.12.31.이전 차입하는 분 기준시가 5억 초과
- 2021.01.11 : 경기도 집 구매(공시지가 : 5억 미만)
- 2023.08.29(최초차입일자) : 경기도 집에 대한 대출을 변경(시중은행-> 주택금융공사)
- 2024.03.29(취득일자) : 서울 집 구매(공시지가 : 5억 초과) ,
해당 일에 시중 은행으로 대출 변경, 기존 대출 일시 상환
한*재 님
조회 : 4892건
답변 : 4건
25.10.29
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.29
채택답변
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
귀하의 상황에 대해 설명드리면, 연말정산 시 장기주택저당차입금 이자공제는 차입 당시 주택의 기준시가가 5억 원 이하였을 때만 공제가 인정됩니다.
2021년 1월 11일에 경기도 집을 구매하셨으며, 그 이후 대출 조건이 변경된 것으로 보입니다. 특히, 2024년 3월 29일 서울 집을 취득하시고, 기존 대출은 상환 후 새로운 대출을 받았는데, 이때 서울집의 기준시가가 5억 초과였다면 해당 차입금의 이자 공제는 원칙적으로 인정되지 않습니다.
즉, 차입 당시 기준시가가 5억 원 이하였던 집과, 이후 고가의 집(기준시가 5억 초과)에 대한 차입금을 혼합하여 공제하였기 때문에, 과다 공제액이 발생할 가능성이 높습니다. 이러한 경우, 과다공제액은 세무서에 수정 신고를 통해 정정하는 것이 필요하며, 관련 서류를 잘 준비하셔서 빠른 시일 내에 조치하시기 바랍니다.
보다 자세한 상담과 구체적인 절차 안내를 원하시면 언제든 문의해 주세요. 감사합니다.
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.29
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
귀하의 질문에 대해 설명드리면, 연말정산 시 장기주택저당차입금 이자 공제는 주택 취득 또는 차입 당시의 기준시가와 관련하여 규정을 준수해야 합니다. 특히, 2021년 1월 11일 이후의 차입금에 대해서는 차입 당시 주택의 기준시가가 5억 원을 초과하지 않아야 공제가 가능합니다.
귀하의 경우, 2021년 1월 11일 경기도 집을 구매하였으며, 그 이후 2023년 8월 29일에 대출을 변경하면서 기존 대출을 상환하고 새로운 주택 거래에 따른 대출을 받았습니다. 취득 당시 서울 집의 기준시가는 5억 초과였기 때문에, 이후 대출 변경의 이자 상환액이 과다공제 대상이 될 가능성이 높습니다.
이 경우, 2021년 1월 11일 이후 차입금에 대해 기준시가 5억 초과인 주택에 대한 차입금 이자는 원칙적으로 공제 대상이 아니기 때문에, 과다공제액은 환수 대상이 될 수 있습니다. 따라서, 관련 서류를 잘 정리하여 세무서에 수정신고를 하는 것이 안전하며, 필요 시 세무사와 상담하여 구체적 절차를 진행하시길 권장드립니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.29
23년 12월 까지는 기준시가 요건은 5억 초과여부를 가지고 판단합니다.
해당 내역은 공무원에게 물어보시면 어떤 원인에서 과다공제인지 알 수 있으므로 문의를 해보는것이 빠를거 같습니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.30
안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.
2023년 차입 당시 담보가 된 집이 ‘경기도 5억 미만 주택’이라면
공제요건을 충족하므로 과다공제가 아닙니다.
단지, 2024년 주택 교체 과정에서 전산이 자동 매칭 오류로 오인했을 가능성이 높으니
등기부등본과 공시가격 자료로 소명 제출하시면 정정됩니다.
감사합니다.
도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요점 먼저
- 이번 과다공제 안내는 “집을 갈아탄 것” 때문이 아니라, 2023.8.29에 대환(변경)한 ‘경기도 집 담보대출’이 장기주택저당차입금 요건을 충족했는지(특히 기준시가 5억원 이하였는지)를 점검하라는 의미입니다.
- 즉, 2024년에 취득한 서울 집의 가격이 5억을 넘는다는 사실은 2023년 차입분의 공제 요건 판정과는 무관합니다.
- 2023.8.29 당시 경기도 집의 “기준시가”가 5억원을 초과했다면, 2024년 1~3월에 납부한 해당 대출 이자는 공제 대상이 아닙니다. 반대로 5억원 이하였다면 공제 가능합니다(안내문은 ‘점검 필요’ 경고일 수 있음).
핵심 확인 포인트
1) 기준시가의 의미
- 공동주택(아파트 등): 주택 “공시가격”
- 단독/다가구: “개별주택가격”(시가표준액)
- 공시지가(토지 공시지가)가 아니라 주택의 공시가격/개별주택가격을 봅니다.
- 보통 “차입 당시”의 기준시가로 판정(해당 연도 1월 1일 기준 공시가격을 사용).
2) 적용 규정(차입시기별 요건)
- 2019.1.1 ~ 2023.12.31 사이 최초차입(또는 대환)한 장기주택저당차입금은 “해당 주택의 기준시가 5억원 이하” 요건을 충족해야 이자공제가 가능합니다.
- 귀하의 케이스는 2023.8.29가 최초차입일(대환일)로 잡혀 있어 이 구간에 해당합니다.
3) 갈아타기(대환) 특이사항
- 같은 집 담보로 기존 대출을 상환하기 위한 대환이라도, 2023.8.29에 새로 차입한 것으로 분류되면 그 시점의 기준시가 요건(5억 이하)을 다시 봅니다.
- 만약 2023년 당시 경기도 집의 공시가격이 5억을 넘었다면 과다공제 안내가 맞습니다.
확인 및 대응 방법
- 해야 할 일
1) 부동산공시가격알리미 사이트에서 “해당 경기도 주택의 2023년 공시가격(또는 개별주택가격)”을 조회.
2) 2023.8.29 기준 5억원 이하인지 판단.
- 5억원 이하라면
- 다음 자료를 준비해 회사(원천징수의무자) 또는 홈택스 소명에 제출하세요.
• 2023년 주택 공시가격 확인서(캡처/발급본)
• 2023.8.29 대출약정서(대환 사실, 담보주택 주소, 상환기간·방식)
• 근저당 설정내역 등(해당 주택 담보임을 증빙)
- 과다공제 “안내”는 단순 점검 알림일 수 있어, 증빙으로 정상 반영 가능합니다.
- 5억원 초과라면
- 2024년 1~3월 해당 대출 이자는 장기주택저당차입금 공제에서 제외해야 합니다.
- 대신 2024.3.29에 새로 받은 서울 집 담보대출 이자는, 2024년 차입분 요건을 충족하면 2024년분 연말정산에서 공제 가능(2024년 차입분은 규정이 일부 완화되었으므로 해당 연도 요건을 별도 확인).
추가로 자주 묻는 점
- “서울 집(5억 초과)을 2024년에 샀는데, 이 때문에 2023년 대출 이자가 불가한가요?”
• 아닙니다. 2023년 차입분의 판단은 ‘그 대출이 담보한 집(경기도 집)’의 기준시가로 합니다.
- “집을 바꾸는 해에, 종전주택 대출 이자와 신규주택 대출 이자를 둘 다 공제할 수 있나요?”
• 원칙적으로 같은 해에 서로 다른 집에 대한 장기주택저당 이자를 동시에 공제하는 것은 제한이 있습니다. 다만 종전주택 대출을 상환하고 신규주택 대출로 갈아탄 경우, 요건을 충족하면 해당 연도에 납부한 이자를 합산해 공제하는 실무도 있습니다. 케이스별로 달라질 수 있으니 회사 담당자나 국세청 126에 상황(상환일, 중복기간 여부 등)을 설명하고 확인하세요.
정리
- 이번 과다공제 유형은 “2023.8.29 대환 당시 경기도 집의 기준시가가 5억을 넘었는지”가 관건입니다.
- 그 값이 5억 이하이면 증빙 제출로 정상 공제 가능, 5억 초과이면 1~3월분 이자를 공제에서 빼셔야 합니다.
- 2024년 서울 집 대출 이자 공제 가능 여부는 2024년 차입분 요건을 따로 확인하세요.
필요시 자료 확인을 도와드릴 수 있으니, 경기도 집의 정확한 주택 종류(아파트/단독 등), 2023년 공시가격, 2023.8.29 대출약정서 주요 조건(상환기간·방식, 대환 여부)을 알려주시면 추가로 판단해 드리겠습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.