참조만 부탁드립니다.
요약: “부모님이 대출 9천만 원을 승계하는 것만을 대가로 매수”하는 구조 자체는 가능합니다. 다만 특수관계자(직계존비속) 간 저가양수로 보아 증여세·양도소득세·취득세 측면에서 몇 가지 체크포인트가 있습니다.
1) 증여세(저가양수에 따른 증여의제)
- 원칙: 거래가액이 시가의 80% 미만이면 저가양수에 따른 증여로 보며, 증여가액은 (시가 − 대가)에서 안전장치 금액[시가×30%와 3억 중 작은 금액]을 뺀 금액입니다.
- 질문의 숫자로 단순 가정: 현재 시가가 1억4천만 원, 대가가 9천만 원(부모님이 떠안는 대출)이라면
- 시가−대가 = 5천만 원
- 안전장치: 시가 30% = 4천2백만 원(3억보다 작음)
- 증여의제 금액 = 5천만 − 4천2백만 = 8백만 원
- 증여세 공제: 부모님이 자녀로부터 받는 증여는 10년 합산 5천만 원 기본공제가 있어, 최근 10년 내 다른 증여가 없다면 과세될 증여세는 사실상 없을 가능성이 큽니다.
- 단, 핵심은 “시가”입니다. 시가는 양도 시점의 시세·감정가 등으로 판단하며, 과거 취득가(1억4천)가 곧바로 시가가 아닐 수 있습니다. 실제 시가가 더 높다면 증여의제 금액이 커질 수 있고, 더 낮으면 아예 증여의제가 안 생길 수도 있습니다. 가능하면 감정평가 등 객관적 시가 입증자료를 확보하세요.
2) 양도소득세(자녀 입장)
- 특수관계자에게 시가보다 싸게 팔아 양도차손이 발생하는 경우, 부당행위계산부인으로 세법상 양도가액을 시가로 보정할 수 있습니다. 즉 9천만 원에 팔아 생기는 5천만 원 손실을 다른 소득과 상계하는 등의 절세는 사실상 불가능하다고 보시면 됩니다.
- 결과적으로 시가가 1억4천만 원 정도라면 과세상 양도차익은 거의 없게 정리될 가능성이 큽니다.
3) 취득세(부모님 입장)
- 원칙적으로 실거래가 과세이나, 특수관계자 거래에서 거래가액이 시가와 현저히 다른 경우 지자체가 시가(시가인정액)로 과세표준을 보정할 수 있습니다. 즉 9천만 원으로 신고해도 시가로 보정해 취득세가 나올 수 있습니다.
- 세율은 주택/비주택, 가액 구간 등에 따라 다르니 별도 확인이 필요합니다.
4) 반드시 유의할 점
- 대출 “면책 인수”가 되도록 처리: 부모님이 진짜로 채무를 승계해야 대가로 인정됩니다. 은행 승계승인(채무자 변경)이나 부모님 명의로 갈아타는 대환이 이상적입니다. 형식만 승계하고 실제 채무자가 자녀로 남아 있으면 대가로 인정 안 될 수 있고, 자칫 무상증여로 볼 위험이 큽니다.
- 상환자 확인: 이전 후 이자·원금을 자녀가 대신 내면, 그 납부분만큼은 부모님에게 추가 증여로 볼 수 있습니다. 이전 후에는 부모님 자금으로 상환하세요.
- 서류 보전: 감정평가서(또는 시가 입증자료), 은행의 채무승계/대환 서류, 정산서, 잔금흐름증빙 등을 꼭 보관하세요.
- 지분 배분: 부모님 두 분 공동취득이면 증여의제 금액도 지분대로 나뉩니다. 각자 10년 합산 5천만 원 공제 범위를 따로 봅니다.
- 신고기한: 부동산 실거래 신고(통상 30일), 양도소득세(양도월 말일부터 2개월 내), 증여세(증여월 말일부터 3개월 내, 실제 과세표준이 있으면) 등을 준수하세요.
결론
- 시가가 1억4천만 원 부근이라는 가정하에, 9천만 원(대출 인수만 대가)으로 부모님께 넘기면 저가양수에 따른 증여의제 금액이 약 8백만 원 수준으로 추정되어, 10년간 다른 증여가 없다면 증여세 부담은 없을 가능성이 큽니다. 다만 시가 산정과 채무의 “면책 인수”가 관건입니다.
- 절차를 정확히 밟고 시가를 객관화하면 세무상 큰 문제 없이 진행 가능하니, 거래 전 감정평가 및 은행 채무승계 여부를 확정하시고, 최근 10년 증여이력까지 포함해 세무사와 수치 재점검을 권합니다.