세무 Q&A
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Q.
현재 소유하고 거주중인 집 자녀 증여 후 전세살이
안씨는 현재 송파구 소재 아파트 A와 B 소유 중.
- 아파트A: 직접 거주중
- 아파트B: 자녀가 전세 거주 중(보증금 7억)
이 중 아파트 A를 자녀에게 증여하고자 합니다. 다만, 안씨는 증여후에도 계속 거주를 희망하여 증여와 동시에 자녀와 전세계약을 체결하며 세입자로써 지속 거주를 하고자 하는데요.
이런 경우에, 증여세를 절감할 수 있게끔 부담부증여 형태로도 증여가 가능한건지 궁금합니다.
모든 자금은 각자의 돈으로 직접 이체하며 증빙 예정입니다.
감사합니다.
안*태 님
조회 : 2223건
답변 : 3건
25.10.30
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강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.30
안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.
자녀에게 아파트 A를 증여하면서 증여와 동시에 기존의 전세 계약을 계속 유지하고자 하는 경우, 부담부증여를 고려하실 수 있습니다.
부담부증여는 증여와 함께 채무(이 경우, 전세보증금 인수 또는 전세권 양도)를 부담시키는 방식으로, 증여세 과세 가액을 조정할 수 있는 방법입니다. 즉, 자녀가 아파트 A를 증여받으면서 전세보증금 7억 원을 부담하는 부담부증여 계약을 체결하면, 증여재산가액은 아파트 가액에서 전세보증금액을 차감한 금액이 되어, 증여세 부담이 경감될 수 있습니다.
다만, 부담부증여의 경우에는 채무를 인수하는 내용이 명확해야 하며, 채무인수의 사실관계와 계약 내용이 증여세 신고서에 상세히 기재되어야 합니다. 또한, 증여 후 계속 거주하는 것에 비해 세무상 특례가 있는 것은 아니며, 부담부증여를 통해 증여세 계산상의 부담경감을 기대할 수 있습니다.
모든 자금이 각자의 돈으로 이체되었고 증빙이 가능하다면, 해당 증여 및 부담부증여 계약은 적법하게 진행될 수 있으며, 세금 신고 시 증빙자료를 꼼꼼히 준비하시는 것이 중요하겠습니다.
감사합니다.
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표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.30
안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.
아파트 A를 자녀에게 증여하면서, 증여 후에도 계속 거주를 희망하시는 경우, 부담부증여 방식을 고려하실 수 있습니다. 부담부증여는 증여와 함께 전세보증금 또는 전세권 인수를 부담시키는 형태로, 증여 재산의 가액에서 해당 채무(전세보증금)를 차감하여 증여세 과세가액을 조정하는 방법입니다.
이 경우, 자녀가 아파트 A를 증여받으면서 보유 중인 전세보증금 7억 원을 부담하는 계약을 체결하면, 증여재산 가액은 아파트 가액에서 전세보증금을 차감한 금액으로 산정됩니다. 이에 따라 증여세 부담이 경감될 수 있습니다.
단, 부담부증여는 채무 인수의 내용이 명확하게 계약서에 기재되어야 하고, 계약 내용과 채무인수 사실을 증빙할 수 있어야 합니다. 또한, 세무 신고 시 증여와 부담부증여 계약에 관한 증빙자료를 꼼꼼히 준비하는 것이 중요합니다.
모든 자금이 각자 부담으로 이체되고, 관련 증빙이 가능하다면 적법하게 증여와 부담부증여를 진행하실 수 있으며, 세금 절감을 기대하실 수 있습니다. 추가 상담이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.
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김정환 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.10.31
안녕하세요. 김정환 세무사입니다.
세법상 부담부증여는 자산을 증여하면서 해당 증여 재산에 담보된 증여자의 채무를
수증자가 인수하는 경우를 말하는 것으로,
증여하기 전 담보된 증여자의 채무가 있다면 부담부증여가 가능하겠지만
그렇지 않고 증여하면서 부모가 세입자로서 지급하는 전세금은 담보된 채무로 보기는 어렵다고 판단됩니다.
증여하기 전 담보된 채무가 있어 부담부증여를 고려하신다면 증여세 뿐만 아니라 양도소득세도 검토하셔야 됩니다.
자녀가 인수하는 채무는 양도로 보기 때문이며, 부모는 양도소득세, 자녀는 증여세를 신고하셔야 됩니다.
부담부 증여가 유리한 지 , 단순 양도가 유리한지는 양도 물건의 시세, 취득가액, 일시적2주택 비과세 대상 여부 등을
종합적으로 검토할 사항으로 판단됩니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
요약
- 질문하신 방식(아파트 A를 자녀에게 증여하면서 동시에 부모(증여자)가 전세 세입자로 들어가 보증금을 받는 형태)은 일반적으로 부담부증여로 인정되지 않습니다.
- 부담부증여로 인정되려면 “증여일 현재 이미 존재하던, 증여자가 부담하던 채무”를 수증자가 승계해야 합니다. 증여와 동시에 새로 성립하는 전세보증금(또도 그 채권·채무의 상대방이 증여자 본인인 경우)은 여기에 해당하지 않는다는 것이 과세실무의 입장입니다.
왜 부담부증여로 보기 어려운가
- 증여자가 거주 중이던 A에는 증여 전 보증금 반환채무가 존재하지 않았습니다(세입자 없음).
- 증여와 동시에 체결하는 전세계약으로 생기는 채무는 “증여자가 지고 있던 기존 채무의 승계”가 아니라 “수증자에게 새로 생기는 채무”입니다.
- 더구나 그 채무의 채권자(전세보증금의 임차인)가 증여자 본인인 구조여서, 조세회피 목적의 인위적 채무 설정으로 보아 부담부증여 채무로 부인되는 사례가 다수입니다.
부담부증여가 가능한 경우(참고)
- 증여일 현재 이미 존재하는 채무가 있어야 합니다. 예:
- 해당 주택에 설정된 금융기관 담보대출을 수증자가 인수
- 제3자 임차인의 전세보증금 반환채무를 수증자가 승계(증여 전부터 임차인이 있던 경우)
- 이 경우 채무 상당액은 증여세 과세가액에서 차감되지만, 그 부분은 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 현재 두 주택 보유 상태라 1세대1주택 비과세 적용이 어려울 수 있어(요건 충족 시 제외) 세부 시뮬레이션이 필요합니다.
질문하신 케이스에서의 권장 진행
- A는 일반증여로 진행하고, 증여 완료 후 자녀와 정상가액의 전세계약을 체결해 계속 거주하세요.
- 유의사항
- 전세보증금·임대료는 시세 범위여야 합니다(특수관계인 간 저가·무상 사용 시 무상사용이익에 대한 증여세 이슈 가능).
- 실제 보증금 이체, 확정일자/전입신고, 표준임대차계약서 등 객관적 증빙을 갖추세요.
- 자녀의 보증금 자금출처를 분명히 하세요(본인 자금·대출 등). 순환자금이나 부모자금 유입은 증여로 의심받을 수 있습니다.
- 자녀에게 임대소득세 이슈: 순수 전세 1주택 임대만이라면 간주임대료 과세는 보통 없으나, 보유주택 수·규모에 따라 달라질 수 있어 사전 확인이 필요합니다.
추가로 자주 묻는 오해 정리
- “증여 당일 전세를 맞추면 보증금만큼 부담부증여 될까요?” → 아니오. 사전존재 채무가 아니므로 일반적으로 부인됩니다.
- “그렇다면 B를 자녀에게 증여하면, 자녀의 보증금 7억을 채무로 빼줄 수 있나요?” → 아니오. 채권자=수증자(자녀)라서 증여와 함께 채권·채무가 혼동으로 소멸하여 승계채무로 보지 않습니다. 오히려 과세상 쟁점이 생길 수 있습니다.
신고/절차 메모
- 증여세: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내 수증자(자녀)가 신고·납부. 직계비속 증여재산공제(성년/미성년 한도)가 있으니 적용하세요.
- 취득세: 자녀가 증여 취득 시 취득세가 부과됩니다(세율과 중과 여부는 가격·보유주택 수·지역 등에 따라 상이).
- 임대차: 확정일자, 전입, 보증금 계좌이체 등 실질거래 증빙 필수.
결론
- 질문하신 “증여와 동시에 부모가 임차인이 되는 전세보증금을 이용한 부담부증여”는 일반적으로 인정되지 않습니다. A에 기존 담보대출이나 제3자 임차보증금이 있는 경우가 아니라면, 일반증여로 보고 전세는 정상시세로 별개 체결하는 것이 안전합니다.
- 보유주택 수, 양도소득세(부담부증여 선택 시), 취득세, 향후 5년 내 매도 시 이월과세 등까지 함께 시뮬레이션해야 하니, 구체 금액과 요건을 가지고 세무사와 사전 설계를 권합니다.
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