참조만 부탁드립니다.
핵심 요약
- 아들이 지분 30%를 어머니께 “증여”하면: 아들(증여자)은 양도세 없음(부담부증여 제외), 어머니가 증여세 + 증여취득세(약 3.85%) 부담.
- 어머니가 지분 30%를 아들에게 “매매”하면: 아들(매수자)은 일반 취득세(1~3%), 어머니(양도자)는 양도세. 다만 어머니가 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 0원이 될 수 있음.
상황 정리(전제)
- 현재: 어머니 70%, 아들 30% 공동소유.
- 선택지 1) 아들이 30%를 어머니에게 넘김(통상 증여로 이해)
- 선택지 2) 어머니가 30%를 아들에게 매매(시가 거래 권장)
선택지 1) 아들이 어머니에게 30% 증여
- 증여세(수증자=어머니)
- 과세표준 = (주택의 시가 × 30%) − 10년 합산 공제 5,000만원
- 세율(누진): 1억 이하 10%, 1~5억 20%(누진공제 1,000만원), …
- 예: 주택 시가 10억이면 지분 30% = 3억 → 과표 3억 − 5천만 = 2.5억
→ 증여세 약 4,000만원(대략치, 가산/공제·기여분 등 별도 반영 전)
- 취득세(증여취득세, 납세자=어머니)
- 세율: 약 3.5% + 지방교육세 0.35% = 합계 약 3.85%
- 과세표준: 증여세 평가가액(시가 인정액이 원칙)
- 예: 3억 × 3.85% ≈ 1,155만원
- 아들(증여자) 양도세: 없음
- 단, 부담부증여(담보대출 등 채무를 어머니가 승계) 시 채무승계분은 ‘양도’로 보아 아들이 그 부분에 대해 양도세가 과세될 수 있음. 이 경우 취득세도 증여분과 양도분으로 나누어 계산.
- 유의
- 증여 후 어머니가 5년 내에 집을 팔면 ‘이월과세’ 적용으로 어머니의 양도세 계산 시 아들의 취득가·보유기간을 승계해 과세(절세 목적 증여 방지 규정).
선택지 2) 어머니가 아들에게 30% 매매
- 아들(매수자) 취득세
- 일반 주택 취득세율(시가 6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%) + 지방교육세(취득세의 10%)
- 지분 취득 시 세율 판정은 ‘주택 전체가액’으로, 과세표준은 ‘취득 지분가액’으로 적용하는 것이 일반적.
- 같은 주택의 지분을 늘리는 것이므로 다주택 중과(조정대상지역 8%/12% 등)는 보통 적용되지 않습니다.
- 예: 주택 시가 10억(→ 세율 3%), 지분 30% = 3억 → 취득세 900만원 + 지방교육세 90만원 ≈ 990만원
- 어머니(매도자) 양도세
- 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년 이상, 조정대상지역이면 거주 2년 포함)을 충족하면, 지분 일부 양도라도 전액 비과세 가능.
- 요건 미충족 시: 30% 지분에 해당하는 양도차익에 대해 기본세율(6~45%) 과세, 보유 2년 미만이면 단기 양도 중과세율 적용 가능.
- 가족 간 저가양도 주의: 시가보다 현저히 낮게 거래하면 아들에게 저가취득 이익에 대한 증여세가 추가될 수 있음
- 기준: 시가와 거래가의 차이가 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액을 초과하면 그 초과분이 증여로 봄.
- 실무 팁
- 가능하면 ‘시가’(감정가, 인근 실거래 등 시가인정가액)에 근접한 가격으로 계약
- 어머니가 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는지(보유·거주기간, 다른 주택 보유 여부) 확인
예시 비교(간단 가정)
- 가정: 아파트 시가 10억원, 담보대출 없음, 어머니 1세대1주택 요건 충족
- 증여(아들→어머니): 어머니 증여세 약 4,000만원 + 증여취득세 약 1,155만원 ≈ 5,155만원
- 매매(어머니→아들): 아들 취득세 약 990만원, 어머니 양도세 0원(비과세)
→ 보통 매매(시가거래) 쪽이 전체 세부담이 크게 낮습니다.
신고·납부 기한
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내(증여·매매 동일)
- 증여세: 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내
- 양도소득세: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부
정확한 계산을 위해 필요한 정보
- 아파트 주소(조정대상지역 여부), 시가(최근 실거래가, 감정가, KB시세 등)
- 어머니의 1세대1주택 해당 여부 및 보유/거주기간
- 기존 담보대출 유무 및 승계 계획(부담부증여 여부 판단)
- 과거 10년 내 직계존·비속 간 증여 내역(증여세 공제 합산)
- 실제 거래가 계획(시가 대비)
원하시면 위 항목을 알려주시면, 두 시나리오의 예상세액을 보다 구체적으로 계산해 드리겠습니다.