세무 Q&A

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  • Q.

    양도세 취득세 예상세액

    안녕하세요 아버지가 돌아가시기 직전에 아파트 자가를 어머니와 저(아들)에게 각각 70% 와 30%씩 양도해주셨습니다. 이번에 결혼 준비를 하면서 신혼집 마련하기위해 어머니께 30%를 드리거나 어머니께서 저에게 30%를 매수하신다고 하는데 각각의 경우 취득세 및 양도세는 어떻게 내는건지 궁금합니다. 그리고 아파트 공동주택 공시가격이 266000000원 일때 예상 세액도 궁금합니다
    손*익 님
     조회 : 190건 답변 : 6건 25.10.31
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    이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.31

    안녕하세요,
    안강세무회계 이시열세무사입니다.

    1. 30%를 어머님께 증여하는 경우
    - 취득세 : 증여가액(아파트시세) × 4.6%
    - 증여세 : 기준시가 기준으로는 약 300만원 계산되나 매매사례가액등이 있는 경우 상승할 수 있습니다.

    2. 30%를 어머님께 양도하는 경우
    - 취득세 : 양도가액 × 1~3% (어머님이 다주택자가 아닌 경우)
    - 양도세 : 양도차익 × 소득세세율(자세한내용은 확인해봐야 합니다)

    감사합니다

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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.31

    취득원인이 상속인지 양도 인지를 구분해야 하고
    취득가액과 매매시 시세를 알아야 합니다.

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    이용천 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.31

    안녕하세요 이용천 세무사입니다.

    양도세와 취득세는 주택수에 따라 크게 달라지므로 기재해주신 정보만으로는 정확한 답변이 어렵습니다.
    1주택자를 기준으로 했을때 양도세는 비과세이며 취득세는 해당 주택 시세 * 지분율 * 1.1%로 계산될 것으로 보입니다.(시세가 6억 이하인 경우)

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    강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.31

    안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

    먼저, 아버님께서 돌아가시기 전에 어머니와 고객님께 각각 70%와 30% 지분으로 아파트를 양도하셨다면, 이는 상속이 아닌 증여 또는 계약에 의한 양수/양도 형태로 보는 것이 일반적입니다.

    1. 어머니께 30%를 드리거나, 어머니께서 매수하시는 경우
    - 취득세: 시가(공시가격 266,000,000원)에 따라 각 지분만큼의 취득가액을 계산하고, 이를 기준으로 취득세율(일반적으로 1~3%)를 적용합니다.
    - 예를 들어, 30% 지분의 경우 시가 266,000,000원의 30%인 79,800,000원이 취득가액이 되며, 이에 1.1% 또는 3%의 취득세가 부과됩니다.
    - 만약 어머니께 증여하는 경우에는 증여세와 관련된 세무상 고려가 필요하며, 증여세는 증여가액(시가) 기준으로 적용됩니다.

    2. 양도 또는 매수에 따른 양도세
    - 만약 고객님이 30%를 매수하는 경우, 매수액(실제 계약금액)에 따라 취득세가 부과되고, 추후 양도 시 양도세가 발생할 수 있습니다.
    - 양도세는 양도차익(양도가액 - 취득가액)에 따라 부과되며, 1세대 1주택 비과세 기준 등을 고려하여 계산됩니다.
    - 만약 증여 후 재매수 또는 양도 시, 양도차익이 발생할 경우 양도세가 부과됩니다.

    3. 예상 세액
    - 공시가격이 266,000,000원일 때, 지분별 취득가액은 대략 79,800,000원(30%)이며,
    - 취득세율(예: 1.1%~3%)를 적용하면 약 878,000원에서 2,394,000원 정도의 취득세가 예상됩니다.
    - 양도세는 양도차익과 보유기간, 공제항목 등을 고려하여 별도 계산이 필요하니 참고하시기 바랍니다.

    이와 더 구체적인 계산은 고객님께서 실제 계약서 및 상세 거래 내역을 토대로 전문가 상담을 받으시는 것을 추천드립니다.
    감사합니다.

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    표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.10.31

    안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.

    먼저, 아버지께서 돌아가시기 전에 어머니와 고객님께 각각 70%, 30%의 지분으로 아파트를 양도한 경우는, 일반적으로 이는 상속이 아닌 증여 또는 계약에 의한 양수/양도 형태로 간주될 수 있습니다.

    이 경우, 어머니께 30%를 드리거나 어머니께서 고객님께 30%를 매수하실 때 각각의 세무처리는 다소 차이가 있습니다.

    만약 어머니께 증여하는 경우:
    - 취득세는 시가(공시가격 266,000,000원)를 기준으로 각 지분에 따른 취득가액(약 79,800,000원)에 1.1%에서 3%의 취득세율을 적용하여 계산됩니다.
    - 예를 들어, 30% 지분인 79,800,000원에 대해 취득세는 약 878,000원에서 2,394,000원으로 예상됩니다.
    - 증여세도 별도로 검토되어야 하니 참고하시기 바랍니다.

    만약 고객님께서 30%를 매수하시는 경우:
    - 매수 시 계약금액에 따라 취득세가 부과됩니다.
    - 이후 해당 주택을 양도할 때는 양도차익(양도가액 - 취득가액)에 따라 양도세가 발생하며, 1세대 1주택 비과세 혜택 등을 받으실 수 있습니다.
    - 양도세는 보유 기간, 양도가액, 공제항목 등을 고려하여 별도로 계산해야 합니다.

    공시가격이 266,000,000원일 때 예상 세액은
    - 지분별 취득가액 약 79,800,000원에 대하여 1.1%~3%의 취득세를 적용했을 때 약 878,000원에서 2,394,000원 선이 예상됩니다.
    - 양도세는 실제 양도차익과 상황에 따라 달라지므로, 구체적인 계산은 거래 내역에 따라 별도 검토가 필요합니다.

    추가적으로, 증여 또는 매수에 따른 세금은 상세 거래 내역과 계약 조건에 따라 달라질 수 있으니, 정확한 계산 및 세무상 처리를 위해 전문가 상담을 권장드립니다.

    감사합니다.

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.03

    안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
    문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.

    1. 양도소득세
    구체적으로 정보가 좀 더 있어야 하지만, 가정을 하여 계산해보면

    어머니가 아들의 30%를 ‘매수’(유상거래) 하는 경우
    아들은 증여받은 지 얼마 안 되어 매도하는 것으로 보이므로,
    취득가액 = 증여 당시 기준시가 로 계산.
    매매가가 증여가액(공시가 수준)과 비슷하다면 양도차익 거의 없음 → 양도세 실질적으로 0원
    단, 시세 차익이 발생하면 양도세 부과.

    2. 취득세 (취득자 = 어머니)
    일반 유상거래 주택 취득세율: 1~3% (가액별 차등)

    지분 30%이므로 전체 공시가 2.66억 × 30% = 7,980만 원 → 6억 이하 구간
    → 취득세 1% + 농특세 0.1% = 약 1.1%
    7,980만 × 1.1% = 약 88만 원

    감사합니다.
    도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

안녕하세요. 주신 정보(공동주택 공시가격 266,000,000원, 지분 30%)를 바탕으로 “아들이 어머니께 30% 증여” vs “어머니가 아들에게서 30% 매수” 각각의 취득세·양도세(+증여세) 구조와 대략 예상세액을 정리드립니다. 실제 세액은 보유·취득 경위, 시가 적용 여부 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

가정
- 다른 주택은 없고(중과 없음), 근저당 등 채무 승계(부담부증여)도 없다고 가정
- 취득세 과세표준은 공시가격(시가표준액)을 사용
- 증여세 평가는 단순 추산(실무상은 시가 원칙이라 인근 실거래가 존재 시 과표가 달라질 수 있음)
- 지분 30% 가치 = 266,000,000 × 30% = 79,800,000원

1) 아들이 30%를 어머니께 증여하는 경우
- 양도소득세(아들): 없음(증여는 양도세 과세대상 아님)
- 증여세(어머니, 수증자): 과세표준 = 79,800,000 – 직계존속 기본공제 50,000,000 = 29,800,000원
• 세율(10%) 적용 세액 ≈ 2,980,000원
• 기한 내 자진신고 시 소액의 신고세액공제(현행 3%) 가능(미반영 시 약 298만원, 공제 반영 시 약 289만원 수준)
- 취득세(어머니, 증여 취득): 3.5% 고정
• 취득세 79,800,000 × 3.5% = 2,793,000원
• 지방교육세(취득세의 10%) = 279,300원
• 합계 ≈ 3,072,300원
- 어머니 총 주요 세금(증여세+취득세 등): 약 6,052,300원(신고세액공제 적용 시 약 5.94백만원대)

신고·납부 기한
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내(관할 시·군·구)
- 증여세: 증여일이 속하는 달의 말일 다음 날부터 3개월 이내(국세청)

주의
- 부담부증여(어머니가 채무를 인수)라면 채무승계분은 아들이 양도한 것으로 보아 그 부분에 양도세가 과세될 수 있습니다.
- 증여세는 원칙적으로 “시가” 평가를 적용하므로, 인근 유사매매사례가 있으면 과세표준이 공시가격보다 커질 수 있습니다.

2) 어머니가 아들의 30%를 매수(매매)하는 경우
- 취득세(어머니, 일반 매수): 과세표준 79,800,000원, 1주택 일반세율 구간(600만원/6억원 기준이 아니라 6억원/9억원 구간이며, 지분가액을 기준으로 적용)
• 효과율(취득세+지방교육세 등) 약 1.1% 구간
• 총액 ≈ 79,800,000 × 1.1% ≈ 877,800원
- 양도소득세(아들): 변수 많아 추정 어려움
• 핵심 체크: 아들이 30%를 “증여로 취득”했고, 그 후 5년 내에 양도하면 “증여 후 양도 이월과세”가 적용되어 아들의 취득가액·보유기간을 아버지의 것으로 대체해 계산합니다. 이 경우 아버지의 과거 취득가액이 낮았다면 양도차익이 크게 잡혀 양도세가 상당히 커질 수 있습니다.
• 반대로, 아들이 과거에 “매매로 취득”한 것이라면(아버지가 생전에 실제 양도), 아들의 취득가액은 당시 실거래가가 되고 보유기간도 짧아 장특공제는 거의 없겠지만, 매매가가 비슷하면 양도차익이 작아 세부담이 낮을 수 있습니다.
• 기본 계산 구조: 양도차익(양도가액–취득가액–필요경비) – 기본공제 250만원 – 장기보유특별공제 = 과세표준 → 6~45% 누진세율 + 지방소득세(산출세액의 10%). 1세대1주택 비과세 요건(보유·거주 2년 등)은 대개 충족하지 못하는 상황으로 보입니다.

신고·납부 기한
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내
- 양도소득세(아들): 양도월 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부

간단 비교(가정하 계산)
- 증여 선택 시: 어머니가 내는 세금(증여세+취득세 등) 약 605만원 내외(시가 평가 시 증가 가능). 아들은 양도세 없음(부담부증여 제외).
- 매매 선택 시: 어머니 취득세 약 88만원 수준으로 저렴하나, 아들은 양도세가 발생. 특히 “아버지→아들 증여 후 5년 내 재양도”라면 이월과세로 양도세가 크게 나올 위험이 있음.

정확 계산을 위해 필요한 추가 정보
- 아버지→어머니/아들 지분 이전의 방식과 시기: 증여인지 매매인지, 취득일자
- 아버지의 해당 주택 취득가액·취득시기(이월과세 여부 및 기준가액 판단)
- 현재 주택 수(어머니·아들 각각) 및 규제지역 여부(취득세 중과 여부)
- 채무(담보대출) 존재 및 승계 계획(부담부증여 여부)
- 매매로 진행 시 실제 거래가(양도세는 실거래가 기준)

위 정보 주시면 양도세까지 포함한 보다 정밀한 계산을 도와드리겠습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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