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  • Q.

    부부공동명의 주택 매도시 담보대출상환

    부부 공동명의 아파트 매도예정입니다. (부부가 50:50)
    잔금일에 남아있는 주택담보대출을 아파트 매도금액으로 상환계획입니다.

    대출은 제 이름으로 받았고 아직까지 제가 매월 원리금 상환했습니다. 2025년 1월에 3억 7천만원 대출. 현재 대출 잔액 3억 6백만원)

    아파트 매도일에 대출상환 시, 배우자로부터 총 대출원리금의 50% ( 1억8천5백만원) 만큼을 계좌이체 등으로 받아서 증빙을 남겨야할까요?
    배우자는 현재 소득 없습니다.

    부동산 매각자금확인서를 배우자와 각각 작성하던 중에 문득 증여세 관련 이슈가 생길까 싶어서 문의드립니다.
    장*영 님
     조회 : 1462건 답변 : 3건 25.11.01
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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.02
    채택답변

    안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
    문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.


    남편 명의 대출로 전액 상환했는데 배우자가 실제로는 상환 부담을 안 했다면,
    → 국세청은 “남편이 배우자에게 자기 돈으로 지분 절반을 증여했다”고 볼 수 있습니다.

    특히 배우자 무소득자일 경우, 자금 출처 설명이 어려워 증여로 볼 수 있습니다.

    가능하다면, 잔금 입금 시 매도대금이 각각의 계좌로 50% 입금되게 중개인에게 요청하여
    남편 계좌에서 본인 명의 대출을 전액 상환하더라도,
    그 중 배우자 몫 50%는 배우자가 미리 송금한 자금으로 입증되면 좋겠습니다.

    감사합니다.
    도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.

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    표세현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.01

    안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.

    부부 공동명의의 아파트를 매도하여 대출을 상환하는 경우, 대출 상환액에 대한 증빙과 세무 처리가 중요한 포인트입니다.

    먼저, 대출이 본인 명의로 되어 있으므로 매도일에 대출 일부를 배우자에게서 받아 상환하는 방식은 세무상 증빙이 필요합니다. 배우자로부터 계좌이체 등을 통해 받은 금액이 대출 상환금의 일부임을 명확히 하기 위해, 증빙 자료(이체 내역, 계좌증명서, 금전의 출처를 보여주는 문서 등)를 남겨두는 것이 좋습니다.

    하지만, 배우자에게서 받은 금액이 대출상환금으로 인정받기 위해서는, 이 금액이 증여로 간주되지 않도록 주의해야 합니다. 일반적으로 배우자가 소득이 없는 경우, 일정금액 이하(2023년 기준, 1인당 1억 원)를 초과하는 금액을 무상으로 받으면 증여세 부과 대상이 될 수 있습니다. 따라서, 1억 8천5백만 원을 계좌이체로 받은 경우, 이 금액이 증여로 간주될 수 있으므로, 세무상 문제가 발생할 수 있습니다.

    이와 관련하여, 배우자로부터 받은 금액이 증여세 과세 대상이 되지 않도록, 적절한 시기와 방법을 고려해 신고하거나, 혹시 증여로 간주되지 않도록 법적 자문을 받는 것이 좋습니다. 특히, 지금처럼 대출 원리금 일부를 배우자로부터 받으며, 이 금액이 함께 증빙될 경우, 향후 세무조사 시 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.

    추가로, 부동산 매각자금 확인서 작성 시에는 배우자와의 자금출처 및 거래 내용을 명확히 기록하는 것이 중요하며, 필요 시 세무서와 상담하는 것도 권장드립니다.

    요약하자면, 배우자로부터 받은 금액에 대해서는 적절한 증빙을 마련하고, 증여세 문제가 발생하지 않도록 주의하며, 경우에 따라 세무사와 상담 후 적법한 신고 절차를 진행하는 것이 바람직합니다.

    감사합니다.

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    강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.01

    안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

    부부 공동명의 아파트를 매도하여 대출을 상환하는 경우, 대출 상환액에 대한 증빙과 세무처리가 중요한 포인트입니다.

    먼저, 대출이 본인 명의로 되어 있으므로 매도일에 대출 일부를 배우자로부터 받아 상환하는 방식은 세무상 증빙이 필요합니다.

    배우자로부터 계좌이체 등을 통해 받은 금액이 대출 상환금의 일부임을 명확히 하기 위해, 이체 내역, 계좌증명서, 금전의 출처를 보여주는 관련 증빙 자료를 남겨두는 것이 권장됩니다.

    다만, 배우자가 현재 소득이 없는 경우, 일정 금액 이상을 무상으로 받으면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 2023년 기준으로 1인당 1억 원 이하의 증여는 비과세이지만, 1억 8천5백만 원을 계좌이체받는 경우에는 증여로 간주될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

    이 금액이 증여로 간주되지 않도록 하려면, 증여가 아닌 대출 또는 차용증서 등을 통해 출처를 명확히 하고, 적절한 서류를 마련하는 것이 중요합니다. 또한, 이와 관련된 신고나 문서 작성 시 세무 전문가와 상담하는 것도 바람직합니다.

    부동산 매각자금확인서 작성 시에는 자금의 출처, 자금 흐름 및 관련 거래 내역을 명확하게 기재하는 것이 필요하며, 세무조사 대비 차원에서도 증빙 자료를 잘 갖추는 것이 좋습니다.

    요약하자면, 배우자로부터 받은 금액이 증여세 과세 대상이 되지 않도록 증빙자료를 철저히 준비하고, 필요 시 세무사와 상담하여 적법한 절차를 따르는 것이 바람직합니다.

    감사합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

요점만 먼저
- 배우자로부터 50%를 현금 이체받아 대출을 상환하는 방식은 권하지 않습니다. 오히려 “배우자가 채무자인 귀하의 채무를 대신 갚은 것”으로 보여 증여로 볼 소지가 있습니다.
- 가장 안전한 방법은 잔금 정산에서 귀하 몫의 매각대금으로 대출 전액을 부담(차감)하도록 배분하는 것입니다. 귀하 몫이 부족해 배우자 지분 일부가 대출상환에 쓰였다면, 그 부족분을 귀하가 즉시 배우자에게 이체해 정산하거나 차용증을 작성해 두세요.

권장 정산 방법(실무)
1) 잔금 배분 지시
- 법무사/중개사에게 “대출 상환액 전부를 남편(채무자) 지분에서 우선 차감, 배우자 지분은 전액 수령”으로 배분표를 작성해 달라고 요청합니다.
예) 매매가 S, 대출잔액 L, 지분 50:50이면
- 남편 수령액 = S/2 − L
- 아내 수령액 = S/2
- 남편 수령액이 음수(=남편 지분만으로 L을 못 갚는 경우)라면, 잔금 자리에서 그 부족분을 남편이 추가로 납부하거나, 부득이하게 아내 지분 일부를 사용하되, 사용한 만큼을 남편이 즉시 아내에게 이체(메모: “대출상환분 정산”)하고 이체내역을 보관합니다. 당일 이체가 어렵다면 차용증(원금, 이자, 상환기한 명시)을 작성하세요.

2) 증빙으로 남길 것
- 매매계약서, 등기부등본(공동명의), 대출약정서(채무자: 남편), 상환영수증
- 잔금정산서/배분표(대출 전액을 남편 지분에서 차감한 구조)
- 남편→아내 정산 이체내역(필요 시), 또는 차용증

자주 묻는 부분 정리
- “배우자가 50%를 제 계좌로 보내면 안전한가요?”
→ 아니요. 형식상 ‘배우자가 귀하의 개인채무를 대신 갚은 것’이 되어 오히려 귀하가 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.
- 과거 매월 상환분은?
→ 공동명의 자산의 원금상환을 한 쪽이 전부 부담했다면 그로 인해 상대방 지분가치가 늘어난 부분(원금 상환분의 상대 지분)은 이론상 증여로 볼 여지가 있습니다. 다만 부부 간 증여공제 6억원(10년 합산) 범위 내이면 과세는 없습니다. 질문의 규모로는 대개 공제 한도 내일 가능성이 큽니다. 이를 이유로 매도일에 새로 50% 이체를 맞출 필요는 없습니다.
- 배우자 소득 유무는?
→ 증여세는 ‘소득원’보다 ‘누가 누구에게 무상으로 재산 이익이 이전됐는지’가 핵심입니다. 위와 같이 배분·정산 구조를 명확히 하면 소득이 없어도 문제 없습니다.
- 부동산 매각자금확인서와의 관계
→ 주로 매수자 측 자금조달 확인용입니다. 매도자 입장에서는 증여세 판단과 직접 연동되지 않으며, 실제로는 잔금정산서/배분표와 이체내역이 더 중요합니다.

추가 팁
- 잔금 전에 은행과 협의해 채무자를 공동으로 변경/추가하는 방법도 있으나, 절차·심사상 현실적으로 어렵거나 시간이 촉박하면 위 정산·증빙으로 처리하는 것이 일반적입니다.
- 향후 10년 내 부부 간 다른 증여와 합산되니, 괜히 증여로 해석될 거래(배우자가 귀하 채무를 대신 갚는 형태)는 피하고, 정산 또는 금전소비대차(차용증)로 남기세요.
- 가족 간 차용증을 쓰는 경우에는 원금, 상환기한, 이자율(시중합리수준)과 실제 이자지급 내역을 남기면 안전합니다.

결론
- 배우자가 50%를 이체해 주는 방식은 피하고, 잔금 배분에서 귀하 지분에서 대출 전액을 차감하도록 하세요. 부족분이 배우자 지분에서 나갔다면, 그 금액을 귀하가 즉시 배우자에게 이체(또는 차용증)하여 증빙을 남기면 증여 이슈를 최소화할 수 있습니다.

필요하시면 구체 금액(매매가, 잔금일 대출잔액)을 알려주시면 어떤 금액을 어떻게 배분·이체하면 되는지 숫자로 예시를 드리겠습니다. 세무 리스크가 걱정되면 잔금 전 법무사·세무사와 배분표 초안을 함께 점검하세요.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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