세무 Q&A

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  • Q.

    일시적 1가구 2주택인데 주택 추가 매수시

    일시적 1가구 2주택입니다
    지금 1번 집을 팔면 비과세 되어요
    2번 집으로 이사갈 수가 없는데 3번 집을 매수해서 이사해도 될까요?
    2번 집을 소유한 상태에서 1번 집을 팔고 잔금날 동시에 3번 집을 잔금 치루고 이사해도 비과세 되나요?
    아니면 1번 집을 매매하고 전세로 가고 나중에 다른 집을 매수 해야 할까요?
    혹시 비과세 가능하다면 주의할 점이 있나요?
    최*진 님
     조회 : 2041건 답변 : 6건 25.11.04
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    김정환 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.05
    채택답변

    안녕하세요. 부산 사상구에 있는 김정환 세무사입니다.

    일정 요건을 충족한 일시적 2주택인 경우 종전 주택 양도 시 비과세 적용됩니다.

    취득일, 취득 당시 조정 지역 여부 등 구체적 사실관계가 서술 되지 아니하여
    단정적으로 답변 드릴 수 없으나,

    종전의 주택(1번 주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택(2번 주택)을 취득하고
    신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는
    1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. (취득 당시 조정 지역인 경우 거주 요건 있음)

    1번 주택 양도하는 날(잔금 날) 3번 주택을 취득(잔금 지급) 하는 경우
    기존 주택을 먼저 양도한 것으로 간주하여 주택 수를 계산합니다.

    <국세청 해석 사례>
    (사전-2024-법규재산-0141, 2024.3.27.)
    소득령§156의2⑤에 따른 대체주택을 취득한 날과 같은 날 다른 기존 일반주택을 양도하는 경우,
    일반주택을 먼저 양도하고 대체주택을 취득한 것으로 보아 대체주택 취득일 현재 1주택 판정합니다.

    감사합니다.

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    강봉대 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.04

    안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

    일시적 1가구 2주택 비과세 혜택은 일반적으로 1주택을 양도하는 경우에 적용되며, 비과세를 받기 위해서는 일정 조건을 충족해야 합니다.

    현재 1번 집을 양도하는 시점에 2번 집이 보유 중인 상태에서 새로 3번 집을 매수하려면, 이로 인해 2주택자가 되기 때문에 비과세 혜택이 제한됩니다. 즉, 1번 집을 팔고 3번 집을 바로 구입하는 시점에 2주택이 되어 비과세 대상이 아니게 될 우려가 크니 주의하셔야 합니다.

    만약 1번 집을 팔 때, 2번 집 소유를 유지하고, 이후 3번 집을 매수하는 계획을 세운다면, 양도 시점과 취득 시점의 조건을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 특히, 1번 집을 팔 때와 3번 집을 매수할 때의 날짜, 주택 수, 그리고 주거용 집인지 여부를 상세히 검토해야 합니다.

    또한, 1번 집을 팔고 나서 전세를 얻거나, 2번 집에 거주하며 3번 집을 매수하는 경우 각각의 조건에 맞는 전략이 필요합니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 세법상 일정 기간 동안 거주 요건을 충족하는 등의 조건도 고려해야 하니, 구체적인 계획 수립 시 전문가 상담을 권장합니다.

    요약하자면, 즉시 3번 집을 매수하고 1번 집을 양도하는 경우 비과세 혜택이 어려울 가능성이 높으며, 각각의 거래 시점과 조건을 정밀하게 검토하는 것이 중요합니다. 추가적으로 주의하실 점은, 양도세 면제 조건 충족 여부와, 시기별 세법 변경을 꼼꼼히 확인하는 것입니다.

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.05

    안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
    문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.

    1. 지금1번집을 팔면 비과세가 되는지는 1번주택, 2번 주택을 언제 취득했는지 언급이 없어서 답변이 어렵습니다.

    2. 확실한 일시적 2주택이 되기 위해서는 1번 주택을 매도한 상태에서 일시적 2주택이 가장 안전합니다.


    감사합니다.
    도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.

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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.05

    가능합니다. 같은날이면 순서를 임의로 정할수 있으므로 매도 하고 매수했다고 하면 됩니다.

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    하승우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.05

    안녕하세요 하승우 세무사입니다.

    우선 1번 주택을 판매하시는 경우에 1주택자가 되고 잔금날에 3번집을 구매하시는 경우

    주택의 양도가 우선되기 때문에 일시적 1세대 2주택의 적용을 받으실 수 있게 됩니다.

    그렇게 되면 3번 집을 취득한 날로부터 3년 이내에 2번 집을 양도하신다면 비과세 혜택을 보실 수 있습니다.

    3년의 기간을 주의하시면 됩니다^^

    감사합니다^^

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    이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.11.05

    3주택이 되면 일시적 2주택 혜택을 받지 못할 위험성이 있으니 3주택은 1번 주택 매도 후 매수를 추천드립니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

핵심만 먼저
- 1번 집을 비과세로 팔려면, 양도 시점에 “일시적 2주택(1번+2번)”이어야 합니다. 그 시점에 3번까지 보유(1가구 3주택)하면 비과세가 깨집니다.
- 따라서 3번 집 취득(잔금/등기)은 반드시 1번 집 양도(잔금/등기) 이후로 하세요. 같은 날 진행도 가능하지만, 시간상 “1번 매도 → 그 다음 3번 매수”가 명확히 증빙되어야 합니다. 가장 안전한 것은 날짜를 하루라도 띄우는 것입니다.
- 1번 비과세의 다른 요건(보유·거주, 2번 취득일로부터 3년 내 1번 양도 등)도 충족해야 합니다.

질문별 답변
1) 2번으로 이사 못 하고 3번을 매수해 이사해도 되나요?
- “가능”합니다. 다만 1번 비과세를 지키려면 1번을 파는 순간 3채가 되지 않게 순서를 지켜야 합니다.
- 권장 순서: 1번 매도 잔금/등기 완료 → 그 후 3번 매수 잔금/등기 및 입주.

2) 2번을 보유한 상태에서 1번을 팔고, 같은 날 3번 잔금 치러 이사하면 비과세?
- “가능은 함”이 원칙이나, 같은 날이면 시간 선후가 불명확해 분쟁·리스크가 큽니다.
- 반드시 1번 잔금 수령·등기가 먼저, 3번 잔금·등기가 나중이라는 사실을 시간으로 증빙(계약서 특약, 자금이체 내역, 등기 접수시각 등)해야 합니다. 실무상 하루라도 날짜를 분리하는 것을 강력 권장합니다.

3) 1번을 팔고 전세로 갔다가 나중에 집을 사야 하나요?
- 비과세만 놓고 보면 필수는 아닙니다. 다만 동시 진행 리스크(3주택 순간 발생)를 없애고 자금·이사 일정을 유연하게 하려면 “전세 → 3번 매수”가 더 안전합니다.

비과세 요건 체크리스트(1번 주택 기준)
- 보유요건: 2년 이상 보유.
- 거주요건: 1번을 취득할 당시 해당 지역이 조정대상지역이었다면 통상 2년 거주 필요.
- 일시적 2주택 요건: 2번 취득일로부터 3년 이내에 1번을 양도.
- 양도 시점: 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날 기준(통상 잔금일). 이 시점에 3주택 상태가 되지 않도록 할 것.

추가로 꼭 유의할 점
- 같은 날 처리 시각: 1번 매도 잔금·등기 “완료 후” 3번 매수 잔금·등기를 진행. 은행 이체내역, 등기 접수시각 등 시간 증빙을 남기세요. 가능하면 날짜를 분리.
- 3번 취득 시 취득세: 2번을 보유한 상태에서 3번을 사면 다주택 중과(통상 8% 등)가 될 수 있습니다. 다만 “일시적 2주택(2번→3번 갈아타기)” 요건(통상 3년 내 종전주택 처분 등)을 충족하면 중과 배제가 가능합니다. 계약 전 관할 지자체·세무사에 정확히 확인하세요.
- 이후 처분 전략: 3번으로 이사하고 2번을 계속 보유하면, 2번 매도 시 1세대1주택 비과세 요건(특히 2년 거주)이 충족되지 않아 과세될 수 있습니다. 비과세를 중시하면
- 2번을 3번 취득 후 3년 이내 처분하고,
- 3번에 실제 거주(조정대상지역 취득이면 2년 거주)해 추후 3번 매도 시 비과세를 노리는 전략이 일반적입니다.
- 세대 판정: 동일 세대원(배우자·미혼자녀 포함)이 보유한 주택까지 합산됩니다. 세대분리·전입일자에 유의하세요.
- 증빙 보관: 각 주택의 계약서, 잔금이체 내역, 전입세대열람원, 등기접수증 등은 반드시 보관.

정확한 판단을 위해 필요한 정보
- 2번 취득일(→ 1번을 언제까지 팔아야 하는지 판단)
- 1번 취득 시 조정대상지역 여부·거주기간
- 3번 예정지의 취득세 중과 배제 적용 가능성(갈아타기 요건 충족 계획)
- 각 잔금 예정일

일정을 잡으셨다면, 계약서 특약과 잔금 시간표를 세무사와 함께 점검하시길 권합니다. 필요하시면 일정표를 주시면 비과세 리스크가 없는 순서로 재정렬해 드리겠습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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