취득세 양도세 기준시점

Question

표세현 · Answer

안녕하세요. 세무회계 현 표세현 세무사입니다.

질문하신 내용에 대해 아래와 같이 답변드립니다.

첫째, 취득세는 계약일 기준으로 적용됩니다. 따라서 규제 이전인 8월 말에 체결한 계약에 대해서는 규제 전 기준이 적용되며, 잔금일인 3주 뒤인 9월 초는 규제 후 기준에 따라 과세될 가능성이 높습니다.

둘째, 양도세의 경우, 계약일이 중요한 기준이 아니며, 사실상 실질적으로 소유권이 이전되는 시점(즉, 잔금 지급일과 등기일)이 과세 시점으로 간주됩니다. 2년 실거주의무와 관련해서는, 실거주와 보유 기간이 중요하며, 실거주 여부와 관계없이 소유권이 이전된 날(보통 잔금일 또는 등기일)을 기준으로 2년 이상 보유했는지 판단하게 됩니다. 그러나 세대분리 후에 발생하는 양도라면, 세대기준과 과세 시점이 달라질 수 있으니 구체적 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

셋째, 보유세(재산세 등)와 양도세는 취득 시점이 아니라 과세 시점, 즉 각각의 과세 시점(재산세는 6월 1일 현재, 양도세는 매각일 기준) 주택 수를 기준으로 판단합니다. 즉, 2~3개월 후 세대분리를 하더라도, 과세 시점에 주택 수를 산정하는 기준은 그 시점입니다.

넷째, 잔금 전에 원룸을 임시로 전세 또는 월세로 세대분리를 미리 해두는 것도 전략적 방법입니다. 이를 통해 주택 수 및 과세 기준에 영향을 줄 수 있으며, 친구 집 전입신고 가능 여부는 지방자치단체의 규정에 따라 다를 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다. 또한, 원룸 계약 시 최소 거주 기간에 관한 규정은 별도로 없지만, 실거주 목적과 기간이 세무상 중요한 요소이니, 가능하면 일정 기간 이상 거주하는 것이 바람직합니다.

이상입니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.
세무회계 현 표세현 세무사 올림.

강봉대 · Answer

안녕하세요. 예송세무회계 강봉대 세무사입니다.

질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.

먼저, 취득세는 계약일 기준으로 적용됩니다. 즉, 규제 이전인 8월 말에 체결한 매매계약은 규제 전 취득세 기준이 적용되며, 잔금일인 3주 뒤 상황에서는 이미 규제 후 기준이 적용될 가능성이 높습니다.

둘째, 양도소득세는 계약일이 아닌, 실질적으로 소유권이 이전되는 시점이 과세 시점입니다. 일반적으로 잔금 지급일 또는 등기이전일이 그 기준이 됩니다. 따라서 2년 실거주 의무와 관련해서는, 소유권 이전 시점 기준으로 2년 이상 보유했는지 판단하며, 세대분리 후 양도 시점도 고려해야 합니다.

셋째, 보유세(등록세, 재산세 등)와 양도세는 각각의 과세 시점에서 주택 수를 판단합니다. 즉, 재산세의 경우 과세 기준일인 6월 1일 현재의 주택 수를, 양도세는 매각 시점의 주택 수를 기준으로 삼습니다. 따라서 2~3개월 후 세대분리를 하더라도 과세 시점의 주택 수를 기준으로 판단합니다.

마지막으로, 잔금 이전에 원룸을 임시로 전세 또는 월세로 계약하는 것도 전략적 선택이 될 수 있습니다. 이를 통해 주택 수 조절이 가능하며, 친구 집으로 전입신고를 하는 것 역시 지방자치단체의 규정에 따라 달라질 수 있으니 사전에 확인하는 것이 좋습니다. 최소 거주 기간에 대한 별도 규정은 없으나, 실거주 목적과 일정 기간 거주하는 것이 세무상 유리하니 가능한 한 일정 기간 이상 거주하시는 것을 권장드립니다.

추가로 궁금하신 점 있으시면 언제든 문의해 주세요.

감사합니다.

강태훈 · Answer

계약일 기준으로 조정대상지역 여부 판단하고 있고 실거주의무는 그에 따릅니다. 양도세 주택수는 양도일 기준입니다.

김태현 · Answer

안녕하세요. 김태현 세무사 입니다.

1. 취득세는 계약일 기준(규제 전) 적용되는지, 아니면 잔금일 기준(규제 후) 적용되는지?

-취득세는 계약일 기준으로 적용됩니다. 따라서 계약당시 조정대상지역에 해당되지 않은 경우 중과 되지 않습니다.

2. 양도세는 계약일 기준으로 비조정지역으로 인정되어 2년 실거주의무 없는지?

- 2년 거주 요건은 취득(잔금일)당시를 기준으로 적용됩니다. 따라서 취득당시 조정대상 지역에 해당했다면 양도당시 조정대상지역에서 해제 되었더라도 2년 거주요건이 적용됩니다.

다만, 계약당시 무주택인경우 계약금 완납시 예외는 있지만 계약당시 무주택이 아니기 때문에 적용이 안됩니다.

3. 보유세·양도세는 취득 시점이 아니라 과세 시점(보유세 6월1일, 양도세 매도 시점) 주택 수 기준으로 판단되는지?

-보유세는 과세기준일인 6/1일, 양도세는 양도당시 기준 주택수에 따릅니다.

4. 잔금 전이라도 원룸을 임시로 전세·월세로 구해 세대분리를 미리 해두는 게 유리한지?

- 취득세가 걱정이시라면 계약당시 조정대상지역이 아니라서 중과되지 않기 때문에 세대분리의 실익은 없습니다.
향후 양도시에 2년거주 요건 충족하고 실질적 세대분리 하시면 비과세의 실익이 있겠습니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요. 스머프세무사 박잠득 입니다.
문의주신 내용에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.

1. 취득세 과세표준 및 세율 적용 기준은 주택 취득일(잔금 납부일, 소유권 이전일 기준)입니다.
즉, 계약 체결일이 아니라 잔금일이 중요합니다.

2. 조정지역고시일 전에 계약체결 + 1주택소유자 일 경우에는 거주요건이 없습니다.

3. 재산세·종부세는 매년 6월 1일 기준으로 주택 수·공시가격 등 과세됩니다.

4. 세대분리 후 1가구 1주택 취득세 적용 가능합니다.

감사합니다.
도움이 되셨다면 답변 채택 부탁드립니다.

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취득세 양도세 기준시점